Приватизована квартира: особиста приватна чи спільна сумісна власність подружжя

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання приватизованої квартири (земельної ділянки) одним із подружжя особистою приватною чи спільною сумісною власністю дружини та чоловіка

15 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 201/6987/20, провадження № 61-3915св22 (ЄДРСРУ № 109018905) досліджував питання щодо

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 57 СК України особистою приватною власністю дружини, чоловіка є житло, набуте нею, ним за час шлюбу внаслідок його приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Згідно з абзацом 1 статті 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизацією державного житлового фонду є відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Відповідно до статті 60 СК України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Статтею 61 СК України визначено об`єкти спільної сумісної власності подружжя. Відповідно до частин першої-четвертої цієї статті об`єктом права спільної сумісної власності подружжя може бути будь-яке майно, за винятком виключеного з цивільного обороту. Об`єктом права спільної сумісної власності є заробітна плата, пенсія, стипендія, інші доходи, одержані одним із подружжя. Якщо одним із подружжя укладено договір в інтересах сім`ї, то гроші, інше майно, в тому числі гонорар, виграш, які були одержані за цим договором, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя. Речі для професійних занять (музичні інструменти, оргтехніка, лікарське обладнання тощо), придбані за час шлюбу для одного з подружжя, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Законом України від 11 січня 2011 року № № 2913-VІ «Про внесення змін до статті 61 СК України щодо об`єктів права спільної сумісної власності подружжя», який набрав чинності 08 лютого 2011 року, зазначену норму було доповнено частиною п`ятою, згідно з якою об`єктом права спільної сумісної власності подружжя є житло, набуте одним з подружжя під час шлюбу внаслідок приватизації державного житлового фонду, та земельна ділянка, набута внаслідок безоплатної передачі її одному з подружжя із земель державної або комунальної власності, у тому числі приватизації.

Законом України від 17 травня 2012 року № 4766- VІ «Про внесення змін до СК України щодо майна, що є особистою приватною власністю дружини, чоловіка», який набрав чинності з 13 червня 2012 року, частину п`яту  статті 61 СК України виключено. Проте кодекс доповнено, зокрема пунктом 4 частини першої статті 57 СК України, згідно з яким житло, набуте нею, ним за час шлюбу внаслідок його приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», є особистою приватною власністю дружини, чоловіка.

ВИСНОВОК: Правильним є висновок про те, що лише у період часу з 08 лютого 2011 року до 12 червня 2012 року включно житло, набуте одним з подружжя під час шлюбу внаслідок приватизації державного житлового Фонду, визнавалося спільною сумісною власністю подружжя.

У інші періоди дії Закону України «Про приватизацію державного житлового Фонду» таке житло переходило у власність лише того з подружжя, який брав участь у приватизації.

 

P.s. Також і в період часу з 08 лютого 2011 року до 12 червня 2012 року земельна ділянка, набута внаслідок безоплатної передачі її одному з подружжя із державного земельного фонду, у тому числі приватизації, визнавалась спільною сумісною власністю подружжя; до 08 лютого 2011 року та після 12 червня 2012 року така земельна ділянка належала до особистої приватної власності дружини або чоловіка, яка використала своє право на безоплатне отримання частини земельного фонду.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 12 серпня 2020 року у справі № 626/4/17 (провадження № 61-29004св18). від 07 жовтня 2020 року у справі № 442/6318/17 (провадження № 61-833св20), від 15 вересня 2021 року у справі № 158/1378/20-ц (провадження № 61-7498св21), від 31 січня 2023 року у справі№587/2739/20 (провадження № 61-9096св21, ЄДРСРУ № 108765975).

 

Матеріал по темі: «Правовий режим земельної ділянки приватизованої одним із подружжя під час шлюбу»

 

Кримінальне провадження контрагента – ще НЕ доказ фіктивності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Наявність кримінального провадження не є беззаперечним фактом відсутності реальних правових наслідків господарських операцій для платника податків

19 січня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 520/9160/19, касаційне провадження № К/9901/31498/20 (ЄДРСРУ № 108488089) досліджував питання щодо наявність кримінального провадження, як беззаперечний факт відсутності реальних правових наслідків господарських операцій для платника податків.

Витрати для цілей визначення фінансового результату до оподаткування податком на прибуток, а також податковий кредит для цілей визначення об`єкта оподаткування податком на додану вартість мають бути фактично здійснені та підтверджені належним чином оформленими первинними документами, що відображають реальність господарських операцій, які є підставою для формування податкового обліку платника податків.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07 липня 2022 року у справі № 160/3364/19, відступивши від висновку Верховного Суду України, викладеного в постанові від 01 грудня 2015 року у справі № 826/15034/14, зазначила, що будь-який документ, виданий від імені суб`єкта господарювання (платника податків), що не був позбавлений відповідного статусу на час складення цього документа, має силу первинного документа та згідно зі статтею 44 ПК України та статтею 9 Закону № 996-XIV підтверджує дані податкового обліку суб`єкта господарювання та/або його контрагентів у тому разі, якщо цей документ містить, зокрема: достовірні дані про фактично здійснену господарську операцію та відображає її економічну суть; особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції. Водночас інший платник податків під час використання такого документа у своєму податковому обліку повинен діяти розумно, добросовісно та з належною обачністю, а також не мати достатніх підстав для сумніву в достовірності даних, внесених до відповідного документа своїм контрагентом, у тому числі стосовно даних щодо можливих дефектів правового статусу такого контрагента, а також щодо підпису та інших засобів ідентифікації представників контрагента, які брали участь у господарській операції.

Натомість, засудження посадової особи підприємства за статтею 205 КК України (переважно директора контрагента) не свідчить про фактичну відсутність у такої юридичної особи цивільної дієздатності, тобто одного з обов`язкових критеріїв визнання юридичної особи учасником податкових правовідносин, з огляду на те, що в податкових правовідносинах виникнення прав та обов`язків пов`язане насамперед зі спеціальним статусом платника податків, а не із загальною цивільно-правовою дієздатністю юридичної особи. За наявності статусу платника податків суб`єкт господарювання має підстави для складення первинних та інших документів, які повинні братися до уваги при підтвердженні даних податкового обліку.

Відповідно до частини восьмої статті 9 Закону № 996-XIV відповідальність за несвоєчасне складання первинних документів і регістрів бухгалтерського обліку та недостовірність відображених у них даних несуть особи, які склали та підписали ці документи.

Аналіз наведеної норми дає підстави вважати, що відповідальність, зокрема, за недостовірність відображених у первинних документах даних покладена саме на ту особу, яка склала та підписала ці документи. Відтак кожен з учасників господарської операції відповідає лише за ті відомості, які до первинного документа вносив він сам.

Таким чином, у приписах частини восьмої статті 9 Закону № 996-XIV знайшов відображення принцип індивідуальної відповідальності платника податків.

Водночас немає жодних підстав перекладати на платника податків відповідальність за внесення до первинних документів недостовірних даних іншою особою. Інакше це буде суперечити принципу індивідуальної відповідальності та визначеним у статті 16 ПК України обов`язкам платника податків, до яких не віднесено те, що останній повинен дбати про правомірність податкового обліку контрагента.

При цьому важливо враховувати фактичну можливість платника податків усвідомлювати той факт, що від імені задекларованого в первинних документах суб`єкта господарювання діють неуповноважені особи. Мають бути наявні докази того, що законними заходами добросовісний платник податків міг перевірити правдивість відповідних первинних документів, а також мав достатні підстави, діючи з належною обачністю, для обґрунтованих сумнівів у достовірності складених іншими особами первинних документів. Інакше тлумачення норм податкового законодавства фактично перекладає обов`язок здійснення податкового контролю на самих платників податків.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу на те, що 23.05.2020 набрали чинності зміни до статті 112 ПК, внесені Законом України від 16.01.2020 № 466-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві» (далі - Закон № 466-IX).

Так, відповідно до пункту 112.2 статті 112 ПК (у редакції Закону № 466-IX) особа вважається винною у вчиненні правопорушення, якщо буде встановлено, що вона мала можливість для дотримання правил та норм, за порушення яких цим Кодексом передбачена відповідальність, проте не вжила достатніх заходів щодо їх дотримання. Вжиті платником податків заходи щодо дотримання правил та норм податкового законодавства вважаються достатніми, якщо контролюючий орган не доведе, що, вчиняючи певні дії або допускаючи бездіяльність, за які передбачена відповідальність, платник податків діяв нерозумно, недобросовісно та без належної обачності.

За висновком Великої Палати Верховного Суду зміни до статті 112 ПК фактично закріпили нормативно ті підходи, які й до цього активно використовувалися в судовій практиці, а саме: доктрини належної обачності та індивідуальної юридичної відповідальності, - застосовували рішення Європейського суду з прав людини «Інтерсплав проти України», у якому позиція щодо «залученості» платника податків до протиправних діянь контрагента фактично запроваджувала ту саму належну обачність, яка згодом була відображена в Законі № 466-ІХ. Сам собою факт використання первинних документів з недостовірними даними для підтвердження обставин здійснення господарської операції не повинен автоматично вказувати на безпідставність даних податкового обліку. Натомість контролюючий орган має довести, що платник податків, приймаючи від контрагентів та використовуючи певні документи для цілей податкового обліку, діяв нерозумно, недобросовісно або без належної обачності. А це також пов`язано з фактичною можливістю й економічною доцільністю перевірки самим платником податків достовірності відомостей, які були включені до первинних документів. Мають бути наявні докази того, що розумними заходами добросовісний платник податків міг перевірити правдивість відповідних документів, а також мав достатні підстави, діючи з належною обачністю, для обґрунтованих сумнівів у їх змісті.

Велика Палата підтвердила, що визначальним для вирішення спорів про наявність податкових наслідків за результатами вчинення господарських операцій є дослідження сукупності обставин та первинних документів, які можуть як підтверджувати, так і спростовувати реальність господарських операцій.

У постанові від 07.07.2022 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що формулювання Верховного Суду України - «статус фіктивного, нелегального підприємства несумісний з легальною підприємницькою діяльністю» - не ґрунтується на чинних нормах матеріального права, оскільки статус у юридичному розумінні - це перелік прав та обов`язків певного суб`єкта. Водночас жоден нормативно-правовий акт в Україні не містив визначення статусу фіктивного підприємства.

Згідно з висновком Великої Палати в цій же постанові вирок щодо посадової особи контрагента за статтею 205 Кримінального кодексу України, а також ухвала про звільнення особи від кримінальної відповідальності за цією статтею Кримінального кодексу України у зв`язку із закінченням строків давності не можуть створювати преюдицію для адміністративного суду, якщо тільки суд кримінальної юрисдикції не встановив конкретні обставини щодо дій чи бездіяльності позивача. Такі вирок чи ухвала суду за результатами розгляду кримінального провадження мають оцінюватися адміністративним судом разом з наданими первинними документами та обставинами щодо наявності первинних документів, правильності їх оформлення, можливості виконання (здійснення) спірних господарських операцій, їх зв`язку з господарською діяльністю позивача та можливого використання придбаного товару (робіт, послуг) у подальшій діяльності.

Аналогічної позиції дотримується Верховний суд у постанові від 16 лютого 2023 року у справі № 805/2902/18-а, адміністративне провадження № К/9901/31695/20 (ЄДРСРУ № 109027227), у справі № 804/27/17, адміністративне провадження № К/9901/452/20 (ЄДРСРУ № 109027265), від 15 лютого 2023 року у справі № 826/3616/18, адміністративне провадження № К/9901/6358/21 (ЄДРСРУ № 108998205) та ін.

Саме по собі:

• лише наявність вироку щодо контрагента платника податків;
• лише факт порушення кримінального провадження відносно контрагента та отримання під час таких свідчень особи щодо не прийняття участі у створенні і діяльності підприємства;
• лише податкова інформація щодо контрагентів по ланцюгу постачання;
• лише незначні помилки в оформленні первинних документів (окремо) - не є самостійними та достатніми підставами для висновку про нереальність господарських операцій.

Водночас, у сукупності з іншими обставинами справи наявність або відсутність таких документів чи обставин можуть свідчити на спростування або підтвердження позиції контролюючого органу.

Визначальним для вирішення спорів про наявність податкових наслідків за результатами вчинення господарських операцій є дослідження сукупності обставин та первинних документів, які можуть як підтверджувати, так і спростовувати реальність господарських операцій.

ВИСНОВОК: Наявність кримінального провадження не є беззаперечним фактом, що підтверджує відсутність реальних правових наслідків всіх господарських операцій, здійснених між платником та його контрагентом.

Більш того, за відсутності доказів щодо непричетності засновників до здійснення фінансово-господарської діяльності підприємства та дослідження їх судом, не є достатнім лише посилання контролюючого органу на наявність розслідування та/або відкритого кримінального провадження, оскільки вказане не містить встановлених обставин, які б доводили невиконання контрагентом своїх договірних зобов`язань саме за господарськими відносинами з позивачем або обставин, які б свідчили про фіктивність (нереальність) господарських операцій між вказаними суб`єктами господарської діяльності.

 

Матеріал по темі: «Статус фіктивного підприємства СУМІСНИЙ з легальною підприємницькою діяльністю»

 

Теги: фіктивність, фіктивний директор, фіктивне підприємництво, нікчемний правочин, фіктивний контрагент, податкові перевірки, налоговые споры, налоговые органы, акт проверки, налоговое уведомление решение, обжалование проверки, податкові спори, судова практика, Адвокат Морозов

Розірвання спадкового договору у разі невиконання набувачем його умов

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Розірвання спадкового договору, якщо набувач не виконує або виконує неналежним чином покладені на нього обов`язки

15 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 699/396/21, провадження № 61-3953св22 (ЄДРСРУ № 109018910) досліджував питання щодо розірвання спадкового договору у разі невиконання набувачем його умов.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Практика застосування Верховним Судом частини другої статті 651 та частини першої статті 1308 ЦК України у подібних правовідносинах є поширеною та викладена у постановах Верховного Суду від16 червня 2020 року у справі № 280/1356/16-ц, від 07 квітня 2021 року у справі № 280/1380/17, від12 травня 2021 року у справі № 460/1496/14-ц, від 03 вересня 2021 року у справі № 263/16438/19, від 01 листопада 2021 року у справі № 639/6326/19, від 10 листопада 2021 року у справі № 643/4873/20.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом, чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

Відповідно до статті 1302 ЦК України за спадковим договором одна сторона (набувач) зобов`язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.

Згідно зі статтею 1305 ЦК України набувач у спадковому договорі може бути зобов`язаний вчинити певну дію майнового або немайнового характеру до відкриття спадщини або після її відкриття.

Відповідно до статті 1308 ЦК України спадковий договір може бути розірвано судом на вимогу відчужувача у разі невиконання набувачем його розпоряджень. За змістом цього правила інші особи, у тому числі спадкоємці відчужувача, не можуть пред`являти вимоги про розірвання спадкового договору.

Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання (частини перша, друга статті 614 ЦК України).

Аналіз вищевказаних положень закону свідчить про те, що спадковий договір є нерозривно пов`язаний з його сторонами. ЦК України надає останнім право заявляти у суді вимоги про дострокове розірвання договору. Відчужувач має право заявляти позов про розірвання спадкового договору, якщо набувач не виконує або виконує неналежним чином покладені на нього обов`язки щодо здійснення дій майнового або немайнового характеру (див. постанову Верховного Суду від 08 липня 2022 року у справі № 761/2536/18 (провадження № 61-11690св21 (ЄДРСРУ № 105148861) та від 07 грудня 2022 року у справі № 757/4675/20-ц, провадження № 61-19992св21 (ЄДРСРУ № 108262067).

ВИСНОВОК: Відчужувач має право заявляти позов про розірвання спадкового договору, якщо набувач не виконує або виконує неналежним чином покладені на нього обов`язки щодо здійснення дій майнового або немайнового характеру.

В той же час спадковий договір може бути розірвано судом і на вимогу набувача, зокрема  у разі неможливості виконання ним розпоряджень відчужувача.  

        

Матеріал по темі: «Перехід боргів у спадщину та строки пред’явлення кредиторських вимог»

 

 

 

Теги: спадщина, спадкоємці спадкодавця, вимоги до спадкоємців, перехід боргів у спадщину, спадковий договір, вимагання повернення боргу, кредитор, боржник, строк прийняття спадщини, позовна давність, відкриття спадщини, свідоцтво про спадщину, судова практика, Адвокат Морозов

Землі ліквідованих колективних сільськогосподарських підприємств

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості розпорядження землями колективних сільськогосподарських підприємств що припинені

15 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 525/491/20, провадження № 61-2112св22 (ЄДРСРУ № 109018907) досліджував питання щодо розпорядження Держгеокадастром земельною ділянкою, яка належить до земель колективної (комунальної) власності.

Згідно з частиною другою статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Питання надання земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства регулюється, зокрема, ЗК України.

Пунктом б) частини першої статті 121 ЗК України передбачено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства в розмірі не більше 2,0 гектара.

За змістом частин шостої, сьомої статті 118 ЗК України громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).

Згідно до постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21.10.2020 р. справа № 383/993/18 (провадження № 61-5798св20), право особи на земельну частку (пай) виникає з моменту отримання сільськогосподарським підприємством державного акта про право колективної власності, в якому ця особа вказана як така, що має право на земельну частку (пай). Це право є непорушним та підлягає захисту без обмеження строком позовної давності.

Аналогічна позиція висловлена у справі № 181/257/19, постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29.09.2021 року.

З 01 січня 2019 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил користування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в України» від 10 липня 2018 року № 2498-VIII, згідно якому землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені, вважаються власністю територіальних громад.

Відповідно до пункту 21 Перехідних положень Земельного кодексу України (який є чинним з 01 січня 2019 року) з дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності.

Тобто, вказаним законом оновлено та конкретизовано порядок використання земель зазначеної категорії та, відповідно, єдиною підставою для виділення таких земельних ділянок в натурі (на місцевості) після 01 січня 2019 року є рішення територіальної громади (в особі відповідної сільської, селищної, міської ради).

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 530/467/19 (провадження № 61-5377св21, ЄДРСРУ № 93564475).

Згідно з частиною четвертою статті 122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Якщо земельна ділянка відноситься до земель колективної власності колишнього КСП, то не належить до земель державної власності.

За таких обставин, Держгеокадастр позбавлений повноважень розпоряджатись такою земельною ділянкою.

ВИСНОВОК: Землі колективних сільськогосподарських підприємств, що ліквідовані, вважаються власністю територіальних громад, а отже єдиною підставою для виділення таких земельних ділянок в натурі (на місцевості) після 01 січня 2019 року є рішення територіальної громади (в особі відповідної сільської, селищної, міської ради).

 

Матеріал по темі: «Землі запасу та зміна цільового призначення земельної ділянки»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Оцінка нерухомого майна в межах виконавчого провадження

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення вартості нерухомого майна та оскарження його оцінки в межах виконавчого провадження

16 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 911/1850/18 (ЄДРСРУ № 109046059) досліджував питання щодо визначення вартості нерухомого майна та оскарження його оцінки в межах виконавчого провадження.

У постанові від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Зі змісту Закону України "Про виконавче провадження" убачається, що виконавець не наділений повноваженням ставити під сумнів об`єктивність проведеної оцінки, або проводити оцінку нерухомого майна на власний розсуд, а зобов`язаний лише залучити експерта до участі у виконавчому провадженні та повідомити сторонам результати визначення вартості майна.

Наведене узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду викладеній у постановах від 20.03.2019 у справі № 821/197/18/4440/16, від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц, у постановах Верховного Cуду у справах № 917/628/17 від 15.10.2020, №463/11863/20 від 14.02.2022 р.

З урахуванням положень ст.9 Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національних стандартів №1 та №2.

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442, також є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснювались відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту № 1).

За змістом пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Згідно з частиною 1 статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до пункту 15 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

У постанові від 16.12.2019 у справі №211/2171/15 Верховний Суд послався на встановлені обставини того, що матеріали виконавчого провадження не містять доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про майно (будинок та земельні ділянки) для проведення оцінки; в звіті про незалежну оцінку не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду. Верховний Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає у дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та у особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки.

У постанові від 01.10.2020 у справі №2-2394/10 Верховний Суд погодився із судами попередніх інстанцій, що визначення вартості майна боржника проведено з недотриманням вимог Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Національного стандарту № 1 та без належного ознайомлення оцінювача з об`єктом, що підлягав оцінці, що вплинуло на достовірність оцінки.

У постанові від 15.10.2020 у справі №917/628/17 Верховний Суд залишив без змін рішення суду апеляційної інстанції про задоволення скарги на дії виконавця в частині визнання недійною оцінки нерухомого майна. Апеляційний господарський суд у цій справі виходив із того, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною; суд апеляційної інстанції наголосив, що у матеріалах справи немає доказів того, що приватний виконавець чи оцінювач зверталися до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки; посилання у звіті на те, що огляд об`єкта оцінки відбувався в присутності представників власника не відповідають дійсності, чого приватний виконавець не спростував і протилежного не довів.

У постанові від 07.04.2021 у справі №753/3055/18 Верховний Суд, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні скарги щодо проведеної оцінки майна, зазначив, що у висновках про вартість майна відсутні дані про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду що є порушенням; суд апеляційної інстанції  наведеного не врахував та залишив поза увагою доводи апеляційної скарги з приводу порушення вимог закону в цій частині (оцінка майна зроблена дистанційно - без огляду нерухомого майна), враховуючи, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Експертна оцінка нерухомого майна буде проведена з порушенням норм чинного законодавства, якщо суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною, що в свою чергу, є підставою для визнання такої оцінки майна недійсною.

ВИСНОВОК: Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Аналогічне застосування норм матеріального права визначено у Постанові від 11 серпня 2021 року Верховного Суду у справі № 619/4981/13-ц.

 

Матеріал по темі: «Оцінці нерухомості передує її обов’язковий огляд експертом»

 

Теги: звіт про оцінку, рецензування, оскарження оцінки майна, експертна оцінка майна, визначення вартості, залучення експерта, виконавче провадження, боржник, стягувач, судова практика, Адвокат Морозов