Адвокат Морозов (судебная защита)
Виселення із жилого приміщення (будинку, квартири), що є
предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки без
надання іншого помешкання.
19.12.2017 р. Верховним судом України
була розглянута справа № 6-3057цс16 стосовно
неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм
матеріального права, а саме статті 109 Житлового кодексу Української РСР,
статей 38–40 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку», що
спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних
правовідносинах.
Вирішуючи питання про усунення цієї
невідповідності та розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм
матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України
виходила з нижчевикладеного.
За змістом статті 47 Конституції
України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі
закону за рішенням суду.
Частиною першою статті 40 Закону
України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку
житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх
мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у
порядку, встановленому законом.
Нормою, яка встановлює порядок
виселення із займаного житлового приміщення, є стаття 109 ЖК УРСР, у частині
першій якої передбачені підстави виселення.
Частина третя цієї статті регулює
порядок виселення громадян.
Прикінцевими положеннями Закону
України «Про іпотеку», який набрав чинності з 1 січня 2004 року, внесено зміни
до ЖК УРСР, зокрема текст статті 109 викладено в новій редакції.
За змістом частини другої статті 40
цього Закону та частини третьої статті 109 ЖК УРСР у редакції, чинній на час
виникнення спірних правовідносин, після прийняття рішення про звернення
стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом
позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на
письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити
житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання
цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове
приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх
примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
ВАЖЛИВО: Аналіз
зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що вимога
письмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщення
стосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як
позасудове врегулювання на підставі договору, і не
застосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду.
Задоволення позову про виселення
мешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від
дотримання іпотекодержателем частини другої статті 40 Закону України «Про
іпотеку».
З урахуванням частини другої
статті 39 цього Закону відповідне рішення може бути прийняте судом (за
заявою іпотекодержателя) одночасно з прийняттям рішення про звернення стягнення
на предмет іпотеки.
Аналогічне положення міститься у
постанові ВСУ від 09 вересня 2015 року у справі № 6-455цс15.
Разом з тим відповідно до частини
другої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень,
одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення
громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за
рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене
іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається
особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.
Таким чином, частина друга статті 109
ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без
надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян
без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле
приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого
забезпечене іпотекою цього жилого приміщення.
Аналіз зазначених правових норм дає
підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про
виселення мешканців у разі звернення стягнення на жиле приміщення
застосовуються як положення статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і норма
статті 109 ЖК УРСР.
ВИСНОВОК: За змістом цих
норм особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що є
предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше
постійне житло надається тільки в тому разі, якщо іпотечне житло було придбане
не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.
Між тим у тому разі, якщо об’єкт
іпотеки було придбане не за рахунок кредиту забезпеченого іпотекою, постійне
житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в
рішенні суду (Верховний суд України від 21 жовтня 2015 року у справі № 6-1033цс15).
Як виняток, допускається виселення
громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на
предмет іпотеки, якщо іпотечне майно було придбано за рахунок кредиту,
повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (частина 2
статті 109 ЖК Української РСР)».
Аналогічна правова позиція викладена
в постанові Верховного суду України від 11 листопада 2015 року справа № 1630цс15, від 25 листопада 2015 року справа № 6-1061цс15 та від 30
вересня 2015 року № 6-1892цс15.
Отже при виселені відповідачів з
іпотечного майна (будинку, квартири, тощо) без надання їм іншого постійного
житла, суди повинні з’ясовувати джерела коштів, за які було придбано переданий
в іпотеку об’єкт нерухомості, зокрема чи це майно було придбано за рахунок отриманого іпотекодавцем кредиту.
Таким чином, якщо
за рішенням суду звернуто стягнення на будинок кредитного боржника,
шляхом продажу вказаного предмета іпотеки, однак нерухоме майно придбане не за
кредитні кошти – виселення боржника без надання іншого приміщення не
допускається.
P.s. Непотрібно
також забувати і про правову позицію Верховного суду України висловлену у
справі № 6-1356цс15 від 02.03.2016
р. і яка передбачає нижчезазначене: «7 червня 2014 року набув чинності
Закон України від 3 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення
майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»
(далі – Закон № 1304-VII), згідно
з пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди
власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із
статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із
статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як
забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового
поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами -
резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове
майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового
поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна,
яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у
власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого
нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого
житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для
житлового будинку.
Поняття «мораторій» у цивільному
законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов'язання (пункт 2
частини першої статті 263 ЦК України).
Таким чином, установлений Законом №
1304-VII мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення
на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов'язань за
договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно
(відчуження без згоди власника).
Крім того, протягом дії цього Закону
інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з
урахуванням його норм.
Оскільки Закон № 1304-VII не зупиняє дії решти
нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов'язань, то він не
може бути мотивом для відмови в позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які
здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет
іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати
заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників
чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його
чинності».
Теги: ипотека,
застава, залог, іпотека, стягнення, кредит, кошти, позов про виселення, надання
житла, закон, житловий кодекс, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі
дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов
