Використання земельної ділянки без правового оформлення: орендна плата

Адвокат Морозов (судебная защита)

Правомірність задоволення позовних вимог про стягнення суми несплаченої орендної плати внаслідок використання відповідачем земельної ділянки без правовстановлюючих документів.

12.04.2017 р. забезпечуючи єдність судової практики у застосуванні норм матеріального права щодо правомірності задоволення позовних вимог «про стягнення суми несплаченої орендної плати внаслідок використання відповідачем земельної ділянки без правовстановлюючих документів», Верховний Суд України розглядаючи справу № 3-1345гс16 виходив з нижчевикладеного. 

Правовий механізм переходу прав на землю, пов’язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 ЗК.

Виходячи зі змісту зазначеної статті, норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебувала у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.

ВАЖЛИВО: Як вбачається із положень статті 120 ЗК, виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Однак, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості (Постанова ВСУ від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Водночас за змістом статті 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Зважаючи на ці положення, новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до вимог законодавства.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що  з моменту виникнення права власності на  нерухоме майно у власника виникає обов’язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією  будівлею.

Так, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючи справу № 6-2225цс16 підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

У даній справі ФОП набувши право власності на об’єкт нерухомості, розташований на спірній земельній ділянці, належним чином не оформила правовідносин щодо користування земельною ділянкою.

ВАЖЛИВО:  Відповідно до статті 206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 14 Податкового кодексу України (далі – ПК; у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що плата за землю – це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У  цій справі міська рада, звертаючись до суду з відповідним позовом, як на правову підставу своїх вимог послалася на положення статей 1212–1214 ЦК, а обґрунтовуючи свої вимоги про стягнення суми, зауважила, що ця сума є сумою несплаченої відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без укладення договору оренди за відповідний, внаслідок чого позивач був позбавлений можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі спірної земельної ділянки в оренду, чим позивачеві завдано збитки у виді неодержаної орендної плати за землю.

Стаття 1212 ЦК досить широко визначає підстави виникнення зобов’язань у зв’язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.

Втім, предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, що виникають у зв’язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

За змістом пункту 4 частини третьої статті 1212 ЦК положення глави 83 ЦК застосовується також до вимог про відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

(!!!) Відповідно до загальних положень законодавства про відшкодування завданої шкоди таке відшкодування є мірою відповідальності. Разом з тим обов’язок набувача повернути безпідставно набуте (збережене) майно потерпілому не належить до заходів відповідальності, оскільки боржник при цьому не несе жодних майнових втрат – він зобов’язується повернути тільки майно, яке безпідставно утримував (зберігав). На відміну від зобов’язань, які виникають із завдання шкоди, для відшкодування шкоди  за пунктом 4 частини третьої статті 1212 ЦК вина не має значення, оскільки важливий сам факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

ВИСНОВОК: якщо «фактичний орендар земельної ділянки» не вчинив дій спрямованих на оформлення права власності або права на постійне землекористування вказаною ділянкою він не є суб’єктом плати за землю у формі земельного податку. Отже, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (статті 14.1.72, 14.1.73 ПК).

Таким чином, із часу виникнення права власності на нерухоме майно у відповідача виник й обов’язок укласти та зареєструвати договір оренди на спірну земельну ділянку. Цього обов’язку відповідач не виконав, а отже без законних підстав зберігав у себе майно – кошти за оренду землі.

Ураховуючи викладене Верховний суд України чітко вказав, що помилковими є висновки суду касаційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог міської ради про стягнення коштів на підставі статей 1212–1214 ЦК з огляду на те, що спірні правовідносини не регулюються зазначеними нормами права.

Розмір безпідставно збережених коштів відповідача було розраховано міською радою, як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

           

Матеріал по темі: «Орендна плата за землю: підстава для припинення договору» 

Теги: перехід права власності на земельну ділянку,  земельна ділянка,  кадастровий номер земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру, істотна умова купівлі-продажу, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, розпорядження, відчуження нерухомості, будівля, споруди, будинок, юрист, судова практика, Адвокат Морозов

Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою

Адвокат Морозов (судебная защита)

Перехід права власності на земельну ділянку в разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості: позиція Верховного суду України.

Чинне законодавство передбачає припинення права власності та/або користування земельною ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, площа земельної ділянки під яким є лише частиною земельної ділянки первинного землекористувача.

Поряд з цим, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючи справу № 6-2225цс16 підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

ВАЖЛИВО: Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

ВАЖЛИВО: при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Окрім того, пунктом «е» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості (Постанова ВСУ від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом частин першої, третьої статті 626 ЦК України двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.

Отже, правова природа двостороннього договору передбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну, припинення або встановлення прав та обов’язків сторін цього договору.

За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу продавець передає/зобов’язується передати майно (товар), а покупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).

ВИСНОВОК: Ухвалюючи рішення, суд повинен враховувати,  що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція закріплена і у Постанові Верховного суду України від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2099цс16.

Але не буває все так добре…

… ч.  6 ст. 120 Земельного кодексу України передбачає, що  Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

По факту, в разі відчуження нерухомості, розташованої на земельній  ділянці без присвоєння їй окремого кадастрового номера, такий правочин є НЕДІЙСНИМ.

Однак судова практика знайшла вихід і з цієї, практично патової ситуації.

Зокрема Верховний суд України, розглядаючи справу № 6-194цс14 вказав на наступне.

«Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну. Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.

Так, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Разом із тим відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою - третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Як установлено судом, підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивач, який є продавцем за цим договором, зазначив недодержання під час його укладення вимог частини шостої статті 120 ЗК України та частини другої статті 377 ЦК України, а саме не зазначення кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщена будівля трансформаторної підстанції.

ВАЖЛИВО: Установивши, що позивач (продавець) не є власником спірної земельної ділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, а також не встановивши порушення законних прав позивача у зв'язку з відсутністю в Договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення його позовних вимог» (Постанова ВСУ від 17.12.2014 року по справі № 6-194цс14 (№ в ЄДРСРУ 42202960).

Теги: перехід права власності на земельну ділянку,  земельна ділянка,  кадастровий номер земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру, істотна умова купівлі-продажу, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, розпорядження, відчуження нерухомості, будівля, споруди, будинок, юрист, судова практика, Адвокат Морозов