Права та обов’язкі орендодавця у разі відчуження земельної ділянки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Перехід прав та обов`язки орендодавця до нового власника орендованої земельної ділянки за договором оренди землі

29 квітня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 914/637/19 (ЄДРСРУ № 96628729) досліджував питання щодо переходу прав та обов`язки орендодавця до нового власника орендованої земельної ділянки за договором оренди землі.

Відповідно до частин 1,  2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Цивільні права та обов`язки виникають, зокрема, із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства (частина 1 статті 11 Цивільного кодексу України).

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування (частини 4  статті 11 Цивільного кодексу України).

Згідно з частинами 1, 4 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Частиною 4 статті 334 Цивільного кодексу України передбачено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 Земельного кодексу України).

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва.

Згідно з частиною 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, за змістом положень статті 125 Земельного кодексу України, статті 334 Цивільного кодексу України, статей 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень,  право власності на земельну ділянку у їх набувача виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Стаття 317 Цивільного кодексу України надає власнику права володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом власності.

Відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Частиною 3 статті 9 Закону України "Про оренду землі" також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

(!!!) Чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і таке законодавче регулювання спрямоване на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.

При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов`язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.

Так, в п. 6.44 постанови № 920/418/19 Велика Палата Верховного Суду наголосила, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.

До автономного поняття майно Європейський суд з прав людини у своїй практиці відносить і право на продовження строку оренди (справа Stretch проти Сполученого Королівства, рішення від 24.06.2003 року, заява № 44277/98).

Таким чином, розірвання договору оренди землі на підставі лише зміни власника земельної ділянки буде непропорційним втручанням в право мирного володіння майном орендарем, тобто не буде забезпечений справедливий баланс інтересів, і на останнього буде покладений «надмірний індивідуальний тягар».

Верховний Суд також вказав, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №910/20774/17, 27 лютого 2019 року у справі №913/661/17, 04 липня 2019 року у справі № 911/2244/18.

ВИСНОВОК:  Отже відповідно до чинного законодавства у разі відчуження земельної ділянки орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник земельної ділянки, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками. 

Матеріал по темі: «Автоматична заміна орендодавця в договорах оренди: землі, нерухомості»

 

ТЕГИ: перехід права власності на земельну ділянку, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, оренда землі, перехід користування, земельної ділянки, судова практика, Адвокат Морозов

Витребування неправомірно отриманих земель державної чи комунальної власності

Адвокат Морозов (судовий захист)

Наслідки неправомірного вибуття земель з державної чи комунальної власності, які становлять «суспільний», «публічний» інтерес

08 листопада 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати в рамках справи № 707/2307/16-ц, провадження № 61-29078св18 (ЄДРСРУ № 85493346) досліджував питання наслідків неправомірного вибуття земель з державної чи комунальної власності.

Втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Одним із елементів дотримання критерію пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

Стаття 80 ЗК України закріплює суб`єктний склад власників землі, визначаючи, що громадяни та юридичні особи є суб`єктами права власності на землі приватної власності, територіальні громади є суб`єктами права власності на землі комунальної власності та реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування. 

З огляду на наведене, положення частини першої статті 83, частини першої статті 84, статті 122 ЗК України, статей 1, 2, 6, 10 Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні», земля як основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави, водні ресурси є об`єктами права власності Українського народу, а органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють права власника від імені народу, в тому числі й тоді, коли приймають рішення щодо розпорядження землями державної чи комунальної власності.

Прийняття рішення про передачу у приватну власність землі державної чи комунальної власності позбавляє Український народ загалом (стаття 13 Конституції України) або конкретну територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі. В цьому контексті у сфері земельних правовідносин важливу роль відіграє конституційний принцип законності набуття та реалізації права власності на землю в поєднанні з додержанням засад правового порядку в Україні, відповідно до яких органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (статті 14, 19 Конституції України).

Отже, правовідносини, пов`язані з вибуттям земель з державної чи комунальної власності, становлять «суспільний», «публічний» інтерес, а незаконність (якщо така буде встановлена) рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, на підставі якого земельна ділянка вибула з державної чи комунальної власності, такому суспільному інтересу не відповідає.

При цьому у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що у спорах щодо земель лісогосподарського призначення, прибережних захисних смуг, інших земель, що перебувають під посиленою правовою охороною держави, остання, втручаючись у право мирного володіння відповідними земельними ділянками з боку приватних осіб, може захищати загальні інтереси, зокрема, у безпечному довкіллі, непогіршенні екологічної ситуації, у використанні власності не на шкоду людині та суспільству (частина третя статті 13, частина сьома статті 41, частина перша статті 50 Конституції України). Ці інтереси реалізуються через цільовий характер використання земельних ділянок (статті 18, 19, пункт «а» частини першої статті 91 ЗК України), які набуваються лише згідно із законом (стаття 14 Конституції України), та через інші законодавчі обмеження. Заволодіння приватними особами такими ділянками всупереч чинному законодавству, зокрема без належного дозволу уповноваженого на те органу, може зумовлювати конфлікт між гарантованим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції правом цих осіб мирно володіти майном і правами інших осіб та всього суспільства на безпечне довкілля.

З урахуванням вказаного, Верховний Суд  в рамках справ від 06 листопада 2019 року по справі №487/10126/14-ц, провадження № 61-45048св19 (ЄДРСРУ № 85493628), від 30 жовтня 2019 року в рамках справи № 367/3240/15-ц, провадження № 61-19509св18 (ЄДРСРУ № 85467427), від 30 жовтня 2019 року по справі № 363/1152/17-ц, провадження № 61-22091св18 (ЄДРСРУ № 85412597) та ін. враховує, що в силу об`єктивних, видимих природних властивостей земельної ділянки, набувач , проявивши розумну обачність, міг і повинен був знати про те, що ця ділянка належить до земель лісогосподарського, водного чи ін. призначення (аналогічні правові висновки, висловлені у постановах Великої Палати Верховного Суду  від 15 травня 2018 року у справі № 372/2180/15-ц, провадження № 14-76цс18, від 22 травня 2018 року у справі № 469/1203/15-ц, провадження № 14-95цс18 і від 30 травня 2018 року у справі № 469/1393/16-ц, провадження № 14-71цс18).

В свою чергу, надання відшкодування завданих збитків, зокрема, на підставі статті 661 ЦК України або статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод перебуває у безпосередньому зв`язку з поведінкою особи під час набуття такого майна, наявності прямих заборон у законодавстві на набуття у власність відповідного майна та інших факторів і не є абсолютним.
Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 357/9328/15-ц (провадження № 14-460цс18).

ВИСНОВОК: Якщо загальний (суспільний, публічний) інтерес у контролі за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням для гарантування безпечності довкілля та непогіршення екологічної ситуації переважає приватний інтерес набувача у збереженні права на земельну ділянку, то вона підлягає витребуванню і це не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право мирного володіння майном.



Матеріал по темі: «Використання земельної ділянки без достатніх правових підстав: орендна плата»

ТЕГИ: перехід права власності на земельну ділянку, публічний інтерес, суспільний, витребування земельної ділянки, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, оренда землі, перехід користування, використання земельної ділянки без достатніх правових підстав, судова практика, Адвокат Морозов

Автоматична заміна орендодавця в договорах оренди: землі, нерухомості

Адвокат Морозов (судовий захист)

Автоматична заміна орендодавця в договорах оренди: землі, нерухомості при переході права власності.

У частині 1 статті 377 цього Кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.

При цьому Верховний Суд 04 липня 2019 року в рамках справи №  911/2244/18 (ЄДРСРУ № 82888001) вказав, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Між тим документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

Окремо необхідно вказати, що відповідно до частини 1 статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

З правового аналізу зазначеної норми слідує, що договір оренди зберігає чинність при переході права власності на майно, передане в оренду, до нового власника цього майна. Новий власник майна автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на орендоване нерухоме майно має місце заміна орендодавця в договорі оренди (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 липня 2019 року у справі № 910/12812/18 (ЄДРСРУ № 83150878)).

ВИСНОВОК: У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, 18.04.2019 №913/210/18, 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, 13.06.2019  у справі № 922/2427/18.

Матеріал по темі: «Перехід права користування (оренди) на земельну ділянку при купівлі об’єкту нерухомості»

ТЕГИ: перехід права власності на земельну ділянку, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, оренда землі, перехід користування, земельної ділянки, судова практика, Адвокат Морозов

Право власності та розмір часток земельної ділянки у співвласників будинку

Адвокат Морозов (судебная защита)

Розмір часток земельної ділянки при набутті права спільної сумісної власності на земельну ділянку співвласниками будинковолодіння з виділеними частками. 

05.07.2017 р. Верховним судом України в рамках справи № 6-1726цс16 досліджувалось питання неоднаково застосування частин першої статті 377 ЦК України та частини першої і четвертої статті 120 ЗК України в розрізі визначення розміру часток земельної ділянки співвласниками будинковолодіння з виділеними частками.

Суд вказав, що за положеннями статті 377 ЦК України (в редакції на час укладення договору дарування частини будинковолодіння, тобто на 25 липня 2007 року) до особи,  яка  придбала  житловий  будинок,  будівлю  або споруду,  переходить право власності на земельну ділянку,  на якій вони розміщені,  без зміни її цільового призначення,  у  розмірах, встановлених договором.

Аналогічна правова позиція висловлена 12.10.2016 р. Верховним судом України при розгляді справи № 6-2225цс16.

Якщо договором про відчуження житлового будинку,  будівлі або споруди  розмір  земельної  ділянки  не  визначений,  до  набувача переходить  право  власності на ту частину земельної ділянки,  яка зайнята житловим будинком,  будівлею або спорудою,  та на  частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

ВАЖЛИВО: Якщо  житловий  будинок,  будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до  набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки,  на  якій  вони  розміщені,  та  частиною  ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Аналогічні положення було закріплено у статті 120 ЗК України.

Разом з тим,  відповідно до частини першої статті 118 ЗК України (в редакції на час отримання акта про право власності на земельну ділянку, тобто 24 червня 2010 року) громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка  перебуває  у  його  користуванні,  подає заяву до відповідної районної,  Київської   чи   Севастопольської   міської   державної адміністрації   або   сільської,   селищної,   міської   ради   за місцезнаходженням земельної ділянки.

Статтею 121 ЗК України (в редакції на час набуття права власності на земельную ділянку співвласниками будинковолодіння) визначено, що громадяни  України  мають  право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності  для   будівництва   й   обслуговування   жилого   будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах -  не більше 0,25  га,  в  селищах  -  не  більше  0,15 ка,  в  містах - не більше 0,10 га.

При цьому розмір  земельної  ділянки,  що  передається  безоплатно громадянину  у  власність у зв'язку з набуттям ним права власності на  жилий  будинок,  не  може бути меншим, ніж максимальний розмір земельної ділянки відповідного цільового призначення, встановлений частиною  першою цієї статті (крім випадків, якщо розмір земельної ділянки, на якій розташований будинок, є меншим).

ВАЖЛИВО: За системним аналізом зазначених норм матеріального права громадянин мав право на приватизацію земельної ділянки, яка знаходиться у його користуванні, а у випадку переходу права власності на житловий будинок (частину житлового будинку) та переходу при цьому права користування земельною ділянкою - на приватизацію тієї земельної ділянки, на якій розміщено житловий будинок (частина житлового будинку), господарські будівлі та споруди, та частини земельної ділянки, необхідної для їх обслуговування.

При передачі земельної ділянки у власність співвласникам для обслуговування та будівництва жилого будинку, господарських будівель та споруд, оскільки земельна ділянка розташована у місті, то співвласники за змістом законодавства мали право на отримання у власність земельної ділянки у розмірі до 0,10 га, крім випадків, якщо земельна ділянка, на якій розташовано будинок, є меншою за розміром.

У даній справі, співвласникам передано у спільну сумісну власність земельну ділянку для обслуговування та будівництва  жилого будинку, господарських будівель та споруд у розмірі що є меньшим, ніж визначено законом.

Отже, кожен із власників будинковолодіння отримав у власність земельну ділянку не меншу ніж та, на якій розташована його частина будинковолодіння та необхідна для їх обслуговування.

Оскільки за положеннями частини третьої статті 319 ЦК України усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав, за системним аналізом усіх зазначених норм матеріального права, які були чинними на час зазначених правовідносин та на момент переходу права власності на будинковолодіння, можна зробити висновок, що в разі набуття права спільної сумісної власності на земельну ділянку співвласниками будинковолодіння з виділеними частками, право власності на земельну ділянку переходить відповідно до розміру відокремлених у будинковолодінні часток.

У подальшому саме такої позиції дотримувався законодавець при внесенні наступних змін до ЦК України та ЗК України.

За змістом статей 377 ЦК України та статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий  будинок,  будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється  право  власності,   право   користування   земельною ділянкою,  на  якій розташовані ці об'єкти.  До особи,  яка набула право власності на жилий будинок,  будівлю або споруду,  розміщені на  земельній  ділянці,  що  перебуває  у  власності  іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину,  на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

ВИСНОВОК: У разі набуття права власності на жилий  будинок,  будівлю або   споруду   кількома   особами   право   на  земельну  ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Разом з тим у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16 висловлено правову позицію та зазначено,  що до особи, яка набула право власності на будівлю або її частину, переходять права на земельну ділянку на тих самих умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому володільцю або власнику. 

Матеріал по темі: «Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою» 

Теги: перехід права власності на земельну ділянку,  земельна ділянка,  поділ земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру, істотна умова купівлі-продажу, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, розпорядження, відчуження нерухомості, будівля, споруди, будинок, юрист, судова практика, Адвокат Морозов

Статус земельної ділянки при купівлі об’єкта нерухомості

Адвокат Морозов (судовий захист)

Власність на земельну ділянку при перехід права власності на об'єкт нерухомості за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки.

22.06.2017 р. в рамках справи № 6-3059цс16 Верховний суд України досліджував питання щодо застосування судом касаційної інстанції статей 88, 120 ЗК України та статті 377 ЦК України відносно переходу права власності на об'єкт нерухомості за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки.

Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗК України (2001 року) право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Поняття земельної ділянки як об'єкта права власності визначено у частині першій статті 79 ЗК України як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Нормами частини другої статті 6, частини першої статті 22, частини першої статті 23 ЗК України (1991 року) передбачалося набуття громадянами права власності на земельні ділянки у разі одержання їх у спадщину та виникнення права власності після встановлення меж земельної ділянки в натурі і одержання державного акта про право власності на землю.

Аналогічними за змістом нормами статті 81 ЗК України також передбачено, що громадяни набувають права власності на земельні ділянки на підставі, зокрема, придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, прийняття спадщини.

На відміну від норми статті 30 ЗК України 1991 року, яка в імперативній формі передбачала автоматичний перехід права власності на земельну ділянку в разі переходу права власності на будівлю і споруду, частина перша статті 120 ЗК України 2001 року (в редакції, чинній на час укладення сторонами договорів) визначила, що при переході права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна право власності на земельну ділянку, на якій розташовані будівля або споруда, може переходити на підставі цивільно-правових угод між власниками земельної ділянки і набувачем будівель або споруд (договори купівлі-продажу, дарування, міни тощо).

ВАЖЛИВО: Перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на будівлю або споруду, які розташовані на ній, також визначається на підставі договору (частина друга статті 120 ЗК України ).

Разом з тим за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості, як і у справі, яка переглядається, слід враховувати наступне.

Частина четверта статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачала, що при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

ВИСНОВОК: Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині четвертій статті 120 ЗК України, особа, яка набула право власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Аналогічне твердження міститься у Постанові Верховного суду України від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.

Поряд з цим, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючи справу №6-2225цс16 (ЄДРСРУ № 62058395) підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

P.s. Окрім того, частиною першою статті 356 ЦК України передбачено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Відповідно до статей 364, 367 ЦК України кожен зі співвласників має право на виділ його частки майна, що є у спільній частковій власності в натурі, або його поділ з дотриманням вимог статті 183 цього Кодексу.

Аналогічне положення закріплено в частині третій статті 88 ЗК України.

За нормою статті 87 ЗК України право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає, зокрема, при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами; при прийнятті спадщини або за рішенням суду.

Частиною першою статті 88 ЗК України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно з договором, а в разі недосягнення згоди – у судовому порядку.

Відповідно до частини четвертої цієї статті учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки. 

Матеріал по темі: «Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою»

Теги: перехід права власності на земельну ділянку,  земельна ділянка,  кадастровий номер земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру, істотна умова купівлі-продажу, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, розпорядження, відчуження нерухомості, будівля, споруди, будинок, юрист, судова практика, Адвокат Морозов 

Відшкодування шкоди внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок

Адвокат Морозов (судовий захист)

Порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок. 

14.09.2017р.  судова палата у господарських справах Верховного Суду України в рамках справи № 3-463гс17 досліджувала питання щодо відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок.

Так, задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач самовільно, за відсутності правових підстав використовував належну позивачеві земельну ділянку у своїй господарській діяльності, отримав від незаконного використання доходи, чим завдав позивачеві шкоди, розрахунок розміру якої доведено позивачем належними доказами.

При цьому  суд   зазначив, що постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284 «Про порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» встановлено порядок відшкодування збитків, зокрема при тимчасовому зайнятті земельних ділянок з дозволу або за згодою землекористувача. У такому разі збитки визначаються комісіями, створеними районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад або за угодою між власниками землі або землекористувачами та підприємствами, установами й організаціями. Отже, у разі самовільного зайняття земельних ділянок цей порядок не застосовується. Методика  у спірних правовідносинах  не  застосовується  з підстав, наведених у поясненнях Державної інспекції сільського господарства в Херсонській області.

ВАЖЛИВО: За висновком суду першої інстанції позивач розрахував збитки, виходячи з фактичних даних, які  обґрунтував даними бухгалтерського обліку та звітності, що відповідає приписам статті 22 ЦК як упущена вигода. На положення постанови Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284 «Про порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» позивач не посилався та на її підставі розрахунку збитків не проводив.

Однак апеляційний суд, із висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, зазначив, що розрахунок розміру збитків має здійснюватися виключно на підставі Методики. Позивач вказаних норм не дотримався, матеріали справи не містять правильного розрахунку розміру понесених збитків,  отже у діях відповідача відсутні елементи складу цивільного порушення, що, в свою чергу, унеможливлює покладення на Відповідача обов’язку відшкодовувати збитки у спірних правовідносинах.

Разом із тим у справі № 12/5026/339/2012, копію постанови в якій надано для порівняння, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що доведення позивачем протиправності поведінки відповідача, яка полягає у самовільному зайнятті земельних ділянок, користувачем яких є позивач, наявність причинного зв’язку між такою поведінкою відповідача та заподіяними позивачу збитками у вигляді неодержаних доходів, вини правопорушника є підставою для задоволення позову.

У справі № 922/2838/13 суд дійшов висновку про доведеність та обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення суми неодержаного прибутку у зв’язку із самовільним зайняттям відповідачем земельних ділянок, які отримано позивачем в оренду.

У справах № 904/4338/14, № 907/415/14, № 916/272/15 суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій, що використання відповідачем земельної ділянки комунальної власності без оформлення права користування землею є підставою для стягнення на користь органу місцевого самоврядування збитків у вигляді неотриманого доходу (орендної плати).

У постановах Верховного Суду України від 01 липня 2015 року у справі № 3-383гс15 та від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-741гс15 викладено висновок про те, що для застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків необхідною є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, збитків, причинного зв’язку між протиправною поведінкою боржника та збитками, вини. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова  відповідальність не настає. Висновок судів касаційної та апеляційної інстанцій про відсутність у діях відповідача складу цивільного правопорушення є необґрунтованим, оскільки товариство користувалося земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, що позбавило раду права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який вона могла б отримувати, якби її право не було порушено.

У постанові Верховного Суду України від 14 вересня 2016 року у справі № 6-2588цс15 наведено правовий висновок про те, що користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено. Отже, у випадку неукладення договору оренди, суперфіцію або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою з вини користувача настають правові наслідки, передбачені статтею 157 ЗК і Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284.

Забезпечуючи єдність судової практики у застосуванні норм матеріального права, про які йдеться у заяві, Верховний Суд України виходив з наступного. 

За змістом статей 15, 16 ЦК кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання чи оспорювання. Одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.

Відповідно до статті 22 ЦК особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, зокрема, є втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Зазначена норма кореспондується з положеннями  статей 224, 225 ГК, за змістом яких учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов’язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб’єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов’язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною. До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб’єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов'язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов’язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.

ВАЖЛИВО: Підстави для настання цивільно-правової відповідальності за порушення земельного законодавства встановлено, зокрема, ЗК.

Згідно зі статтею 211 ЗК за самовільне зайняття земельних ділянок громадяни та юридичні особи несуть відповідно до законодавства цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність.

За змістом статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки – будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Відповідно до статті 152 ЗК держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

ВИСНОВОК: Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що відшкодування збитків (упущеної вигоди) є видом цивільно-правової відповідальності, для застосування якої потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, дії чи бездіяльності, негативного результату такої поведінки (збитків), причинного зв’язку між протиправною поведінкою та збитками, вини правопорушника. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає. Отже, відшкодування збитків може бути покладено на відповідача лише за наявності передбачених законом умов, сукупність яких створює склад правопорушення, яке є підставою для цивільно-правової відповідальності. При цьому пред’явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на позивача обов’язок довести, що вони не є абстрактними, а дійсно були б отримані в разі, якщо б відповідач не здійснював протиправних дій.   

Дійсно, відповідно до положень частини третьої статті 157 ЗК порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України. Проте норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, не встановлюють обов’язку позивача підтвердити свої вимоги виключно  розрахунками, зробленими відповідно до Методики (частина друга статті 34 ГПК).

Матеріал по темі: «Використання земельної ділянки без правового оформлення: орендна плата» 

Теги: перехід права власності на земельну ділянку,  земельна ділянка,  кадастровий номер земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру, істотна умова купівлі-продажу, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, розпорядження, відчуження нерухомості, будівля, споруди, будинок, юрист, судова практика, Адвокат Морозов