Право власності на будинок не є підставою виникнення оренди землі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Право власності на будинок не є підставою виникнення оренди землі, але є підставою для виникнення зобов`язання щодо повернення коштів власнику земельної ділянки за період її використання

15 вересня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 908/3774/23 (ЄДРСРУ № 140064187) досліджував питання щодо право власності на будинок не є підставою виникнення оренди землі.

За загальним правилом об`єкт нерухомості та земельна ділянка мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Однак, виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику.

Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 03.06.2026 у справі № 922/3104/25.

З огляду на викладене із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване.

(!!!) При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

При цьому для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати:

- фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача;

- площу земельної ділянки;

- суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (від її нормативної грошової оцінки);

- період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Розмір безпідставно збережених коштів за користування чужою земельною ділянкою визначається як розмір орендної плати, яку повинен був би сплатити землекористувач за відповідний період. Для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів береться до уваги нормативна грошова оцінка земель і ставка орендної плати, що діяла у відповідний період.

Подібні висновки також викладені в постанові Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25.

Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

З огляду на викладене вбачається, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

ВИСНОВОК: Право власності на будинок не є підставою виникнення оренди землі, але є підставою для виникнення зобов`язання щодо повернення коштів власнику земельної ділянки за період її використання.

 

 

Матеріал по темі: «Право користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди»

 

 

 

Теги: земельна ділянка, найм, оренда будівлі, прийняття в експлуатацію, дозвільні документи, дозвіл, податкова, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Право користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Документи, що підтверджують право власності або право користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди

18 червня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 120/16870/24, адміністративне провадження № К/990/50090/25 (ЄДРСРУ № 137520673) досліджував питання щодо права користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

(!) У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Виходячи з наведеного, при укладанні договору найму об`єкта (споруди, окремої частини, ін.) презюмується, що наймач має право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться такий об`єкт, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, в обсязі, необхідному для досягнення мети найму.

Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти (споруди, ін.), що передаються у найм. Крім того, норми, які встановлюють наведені правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.

Важливим є той факт, що надання наймачеві права користування земельною ділянкою є обов`язковим не тільки для сторін за договором оренди об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці, а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець.

Презюмується також, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Наведене правозастосування відповідає висновку Верховного Суду, викладеному у постановах від 22.07.2021 у справі № 640/19955/19, від 10.11.2023 у справі № 440/2474/20.

Окрім цього, слід враховувати, що передача нежитлових будівель в оренду не може розцінюватися як зміна фактичного орендаря земельних ділянок, розташованих під цими будівлями (06 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 420/35260/23, адміністративне провадження № К/990/30258/24 (ЄДРСРУ № 131595656).

ВИСНОВОК: З правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельними ділянками, розміщеними під об`єктами оренди незважаючи на відсутність окремо укладених договорів оренди відповідних земельних ділянок.

 

 

Матеріал по темі: «Установлення АЗС на бетонний майданчик»

 

 

 

Теги: земельна ділянка, найм, оренда будівлі, прийняття в експлуатацію, дозвільні документи, дозвіл, податкова, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов