Право користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Документи, що підтверджують право власності або право користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди

18 червня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 120/16870/24, адміністративне провадження № К/990/50090/25 (ЄДРСРУ № 137520673) досліджував питання щодо права користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

(!) У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Виходячи з наведеного, при укладанні договору найму об`єкта (споруди, окремої частини, ін.) презюмується, що наймач має право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться такий об`єкт, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, в обсязі, необхідному для досягнення мети найму.

Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти (споруди, ін.), що передаються у найм. Крім того, норми, які встановлюють наведені правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.

Важливим є той факт, що надання наймачеві права користування земельною ділянкою є обов`язковим не тільки для сторін за договором оренди об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці, а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець.

Презюмується також, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Наведене правозастосування відповідає висновку Верховного Суду, викладеному у постановах від 22.07.2021 у справі № 640/19955/19, від 10.11.2023 у справі № 440/2474/20.

Окрім цього, слід враховувати, що передача нежитлових будівель в оренду не може розцінюватися як зміна фактичного орендаря земельних ділянок, розташованих під цими будівлями (06 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 420/35260/23, адміністративне провадження № К/990/30258/24 (ЄДРСРУ № 131595656).

ВИСНОВОК: З правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельними ділянками, розміщеними під об`єктами оренди незважаючи на відсутність окремо укладених договорів оренди відповідних земельних ділянок.

 

 

Матеріал по темі: «Установлення АЗС на бетонний майданчик»

 

 

 

Теги: земельна ділянка, найм, оренда будівлі, прийняття в експлуатацію, дозвільні документи, дозвіл, податкова, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов