Стягнення з орендаря нерухомого майна вартості комунальних послуг

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та порядок стягнення з орендаря нерухомого майна вартості  комунальних послуг

Обов`язок орендаря нерухомого майна оплачувати комунальні послуги та витрати на утримання цього майна незалежно від укладеного договору у сфері комунальних послуг випливає також з положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (статті 19, 20 - в редакції, чинній до введення в дію з 01.05.2019 нової редакції цього Закону, стаття 9 - чинної з 01.05.2019), відповідно до яких споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними; факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 у справі № 7128916/17-ц, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.04.2018 у справі № 904/2238/17, від 09.10.2018 у справі №910/9829/17, від 16.10.2018 у справі № 904/7377/17.

Разом з цим, правова природа зобов`язань, що виникають з надання/споживання послуг, зумовлює врахування (при вирішенні питання/спору щодо виникнення обов`язку їх оплати, розміру та вартості для їх оплати) загальних положень Закону щодо надання/споживання/підстав для оплати послуг та відповідних особливостей, що регламентовані, зокрема положеннями статей 901, 903 ЦК України.

Загальні правила надання послуг визначені, зокрема, ЦК України, статтею 901 якого передбачено, що за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.

Частиною першою статті 903 ЦК України унормовано, що якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором. При цьому загальне правило статті 903 ЦК України передбачає оплатність послуги за договором про надання послуги, якщо договором передбачено надання послуг за плату, у зв`язку з чим правила та вимоги щодо оплатності послуг застосовуються у разі їх надання. Тоді як за відсутності факту та доказів надання відповідних послуг надавач послуг позбавлений права та підстав вимагати їх оплати від отримувача послуг.

Водночас, положення статей 901, 903 ЦК України, що презюмують виникнення правовідносин щодо надання послуг за договором, не виключають застосування до цих правовідносин у передбачених Законом випадках положень частини третьої статті 11 ЦК України, за якими цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

А тому, з урахуванням висновку щодо обов`язку оплатити житлово-комунальні послуги також за відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг у разі, якщо споживачі фактично користувалися ними, до цих правовідносин у передбачених Законом випадках також застосовуються положення пункту 3 частини другої статті 11 ЦК України, за якими цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з інших юридичних фактів, цим фактом у спірних правовідносинах є фактичне споживання комунальних послуг в орендованому приміщенні та послуг з утримання орендованого майна.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постановах від 16.11.2021 у справах №№ 915/208/20, 915/127/20, а також до правової позиції, сформульованої Верховним Судом складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського 03.06.2022 справа № 915/104/21 зроблено висновки щодо обов`язку оплатити житлово-комунальні послуги також за відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг у разі, якщо споживачі фактично користувалися ними. До цих правовідносин у передбачених Законом випадках також застосовуються положення пункту 3 частини другої статті 11 ЦК України, за якими цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з інших юридичних фактів, цим фактом у спірних правовідносинах є фактичне споживання комунальних послуг в орендованому приміщенні та послуг з утримання орендованого майна.

При цьому, якщо на обов`язок сплачувати орендну плату за період фактичного користування майном (до укладення договору оренди) можна поширити умови цього договору (зокрема, і в частині розміру орендної плати), що мало місце між сторонами (постанова Верховного Суду від 23.09.2019 у справі № 911/2782/18), то на правовідносини зі споживання в той же період комунальних послуг в орендованому приміщенні (його неподільній частині тощо) та послуг з утримання нерухомого майна за відсутності відповідного договору (у сфері комунальних послуг тощо) таку аналогію застосовувати не можна, оскільки правовідносини з надання/споживання/оплати комунальних послуг та послуг з утримання нерухомого майна мають розрахунково-фактичний характер, а виконання відповідного обов`язку - позадоговірний. Тобто, за відсутності доказів факту наданння/отриманння та розміру отриманої (спожитої) орендарем/користувачем відповідної послуги обов`язок з її оплати у нього не виникає.

Враховуючи наведене, для встановлення розміру цього обов`язку користувача нерухомого майна (вартості спожитих послуг) визначальним є факт споживання відповідної послуги та її розмір. Тому, за відсутності доказів на підтвердження розміру фактично спожитої у відповідному періоді орендарем/користувачем (наданої йому безпосереднім надавачем відповідних послуг або державним підприємством, організацією, господарським товариством, на балансі яких перебуває орендоване майно) послуги (послуг) у орендаря/користувача не виникає обов`язку оплачувати ці послуги.

ВИСНОВОК: Отже, для встановлення розміру цього обов`язку орендаря нерухомого майна (вартості спожитих послуг) визначальним є не факт оренди конкретного нерухомого майна, а факт споживання відповідної послуги орендарем та її розмір, при цьому на орендодавця  покладається тягар доказування факту та розміру спожитих орендарем/суборендарем комунальних послуг у спірний період.

 

Матеріал по темі: «Борг за ЖКП не є підставою для відмови у надані комунальних послуг»

 

Теги: відключення споживачів від мереж централізованого опалення,  постачання гарячої води в багатоповерховому будинку, отключение от централизованого отопления, горячая вода, отопление в квартире, комуналка, оплата коммунальных услуг, оплата за отопление, автономное отопление, Верховный суд, Адвокат Морозов

Наслідки порушення процедури відключення від мереж централізованого опалення квартири

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: наслідками порушення процедури відключення від мереж централізованого опалення квартири є оплата повної вартості «наданих» послуг

15 квітня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 576/2721/19, провадження № 61-13728св20 (ЄДРСРУ № 96281788) досліджував питання щодо порушення процедури відключення від мереж централізованого опалення квартири.

Частиною шостою статті 19 Закону України «Про теплопостачання» передбачено, що споживач повинен щомісячно здійснювати оплату теплопостачальній організації за фактично отриману теплову енергію.

Питання відключення від мереж централізованого опалення та гарячого водопостачання житлових будинків регулюється Правилами надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 року № 630 (із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2007 року № 1268), Порядком відключення окремих житлових будинків від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води при відмові споживачів від централізованого теплопостачання, затвердженим наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 22 листопада 2005 року № 4 (далі - Порядок).

Згідно з пунктами 24, 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 року № 630, споживачі можуть відмовитися від отримання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води. Відключення споживачів від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води здійснюється у порядку, що затверджується центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства. Самовільне відключення від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води забороняється.

Згідно з пунктом 26 Правил відключення споживачів від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води здійснюється у разі, коли технічна можливість такого відключення передбачена затвердженою органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про теплопостачання» схемою теплопостачання, за умови забезпечення безперебійної роботи інженерного обладнання будинку та вжиття заходів щодо дотримання в суміжних приміщеннях вимог будівельних норм і правил з питань проектування житлових будинків опалення, вентиляції, кондиціонування, будівельної теплотехніки, державних будівельних норм з питань складу, порядку розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва, а також норм проектування реконструкції та капітального ремонту в частині опалення.

Постановою Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2007 року № 1268 до Порядку було внесено зміни, а саме, передбачено, що відключення від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води в окремих квартирах багатоквартирних будинків з ініціативи окремих споживачів не може бути здійснено, а відключення багатоквартирних будинків в цілому здійснюється з ініціативи усіх споживачів.

Згідно з пунктом 1.2 Порядку (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) для реалізації права споживачів на відмову від отримання послуг централізованого опалення та постачання гарячої води орган місцевого самоврядування або місцевий орган виконавчої влади створює своїм рішенням постійно діючу міжвідомчу комісію для розгляду питань щодо відключення споживачів від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води, призначає голову та затверджує її склад, затверджує положення про роботу комісії.

Відповідно до пунктів 2.1-2.2.2 Порядку для вирішення питання відключення житлового будинку (будинків) від мереж централізованого опалення його власник (власники) повинен (повинні) звернутися до комісії з письмовою заявою про відключення від мереж центрального опалення і гарячого водопостачання, в якій зазначає причини відключення. До заяви додається копія протоколу загальних зборів мешканців будинку щодо створення ініціативної групи з вирішення питання відключення від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води та прийняття рішення про влаштування у будинку системи індивідуального або автономного опалення. Рішення про відключення будинку від системи централізованого опалення з улаштуванням індивідуального опалення повинно бути підтримане всіма власниками (уповноваженими особами власників) приміщень у житловому будинку.

У пунктах 2.3-2.7 Порядку визначено, що отримання технічних умов може виконуватись безпосередньо заявником або відповідно до договору проектною чи проектно-монтажною організацією. Проект індивідуального (автономного) теплопостачання і відокремлення від мереж централізованого опалення і гарячого водопостачання виконує проектна або проектно-монтажна організація на підставі договору із заявником.

Проект також узгоджується з усіма організаціями, які видали технічні умови на підключення будинку до зовнішніх мереж. Відключення приміщень від внутрішньобудинкових мереж централізованого опалення та постачання гарячої води виконується монтажною організацією, яка реалізує проект, за участю представника власника житлового будинку або уповноваженої ним особи, представника виконавця послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води та власника, наймача (орендаря) квартири (нежитлового приміщення) або уповноваженої ними особи. Роботи з відключення будинку від мереж централізованого опалення і гарячого водопостачаннявиконуються у міжопалювальний період. По закінченні робіт складається акт про відключення будинку від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води (додаток 4) і в десятиденний термін подається заявником до комісії на затвердження. Після затвердження акта на черговому засіданні комісії сторони переглядають умови договору про надання послуг з централізованого теплопостачання.

Згідно з пунктом 2.6 Порядку, по закінченню робіт складається акт про відключення квартири від мереж централізованого опалення і гарячого водопостачання і в десятиденний термін подається заявником до постійно діючої міжвідомчої комісії на затвердження. Після затвердження акта на черговому засіданні комісії сторони переглядають умови договору про надання населенню послуг з централізованого теплопостачання.

Якщо відсутній акт про відключення квартири від мереж централізованого теплопостачання, затверджений постійно діючою міжвідомчою комісією, то відключення квартири  від системи індивідуального теплопостачання не є самовільним з порушенням передбаченого законодавством Порядку.

Споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Відсутність письмово оформленого договору з позивачем не позбавляє позивача обов`язку оплачувати надані йому послуги.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України  від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2951цс15, а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі № 14-280цс18.

ВИСНОВОК: Таким чином, доводи про відсутність боргу за комунальні послуги при самовільному відключені від мереж централізованого опалення, оскільки між споживачем та КП  відсутній письмово оформлений договір щодо надання послуг з теплопостачання, є необґрунтованими.

 

Матеріал по темі: «Борг за ЖКП не є підставою для відмови у наданні комунальних послуг»

 

Теги: відключення споживачів від мереж централізованого опалення,  постачання гарячої води в багатоповерховому будинку, отключение от централизованого отопления, горячая вода, отопление в квартире, комуналка, оплата коммунальных услуг, оплата за отопление, автономное отопление, Верховный суд, Адвокат Морозов