Додаткова угода до договору оренди землі підлягає обов’язковій державній реєстрації

Адвокат Морозов (судовий захист)

Нарахування землекористувачу податкового зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов незареєстрованої додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, є неправомірним.

18 червня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 812/778/17, адміністративне провадження №К/9901/40292/18 (ЄДРСРУ № 82447210) досліджував питання щодо нарахування землекористувачу податкового зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов незареєстрованої додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки.

З першу необхідно вказати, що 30 січня 2018 року в рамках справи № 484/272/16-ц, провадження № 61-913св18 (ЄДРСРУ № 72044023) Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду чітко вказав, що строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (державної реєстрації), а не з моменту його укладення.

Аналогічна правова позиція викладена й у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 грудня 2018 року в рамках справи № 500/2858/16-ц, провадження № 61-20945св18 (ЄДРСРУ № 78528947).

Фактично набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17.

Така правова позиція є незмінною і підстав для відступлення Верховний суд не вбачав (22 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №704/1413/16-ц, провадження № 61-26833св18 (ЄДРСРУ № 78110831), від 31 жовтня 2018 року у справі № 616/415/17-ц, провадження № 61-1446св17 (ЄДРСРУ № 77763969), від 24 жовтня 2018 року у справі № 704/99/16-ц, провадження № 61-11380св18 (ЄДРСРУ № 77653919)).

В рамках цієї справи суд вказав, що за визначенням, наведеним у підпункті 14.1.147 пункту 14.1 ст. 14 ПК (у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 28.12.2014 № 71-VIII) плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Після набрання законної сили змін до ПК Законом України від 28.12.2014 № 71-VIII плату за землю було віднесено до місцевих податків у складі податку на майно, та підпункт 14.1.147 викладено у наступній редакції: плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Статтею 265 цього Кодексу визначено, що податок на майно складається з: 265.1.1. податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; 265.1.2. транспортного податку; 265.1.3. плати за землю.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 ст. 270 ПК об`єктами оподаткування є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, 8встановленого цим розділом (підпункт 271.1.1 пункту 271.1 ст. 271 ПК).

Підпунктом 288.1.1 пункту 288.1 ст. 288 ПК встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Нормами пункту 288.5 цієї статті як у редакції до внесення змін Законом України від 28.12.2014 № 71-VIII, після набрання цим Законом законної сили, так і у редакції, після внесення змін Законом України від 21.12.2016 № 1797-VIII, законодавцем встановлені мінімальну та максимальну граничні межі розміру орендної плати, незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі.

Частиною 1 ст. 210 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до частини другої   статті 792 ЦК України   відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є   Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV, у редакції. чинній на дату виникнення відносин. з приводу прав і обов`язків у яких виник спір).

Відповідно до ст. 14 Закону № 161-XIV договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 цього Закону).

Згідно зі ст. 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

За змістом статей 18, 20 Закону № 161-XIV договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений та набирає чинності після такої реєстрації.

Частиною 3 ст. 640 ЦК (у редакції, чинній на дату укладення додаткової угоди 2011 р.) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації

Відповідно до частини 3 ст. 653 ЦК у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК).

Договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов`язковість його виконання сторонами тощо.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Такий зміст правового регулювання вищевказаних норм відповідає позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 18.12.2013 у справі № 6-127цс13 та від 18.01.2017 у справі № 532/129/16-ц.

ВИСНОВОК:

1) Додаткова угода до договору оренди підлягає обов’язковій державній реєстрації,  як і договір оренди земельної ділянки;

2) У разі відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникають права та обов`язки, які нею визначені;

3) Отже нарахування землекористувачу податкового зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов, визначених додатковою угодою, яка не набрала чинності є неправомірним.

Матеріал по темі: «Момент набрання чинності договору оренди землі»

теги: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов

Момент набрання чинності договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (держреєстрації), а не з моменту його укладення.

13 грудня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 500/2858/16-ц, провадження № 61-20945св18 (ЄДРСРУ № 78528947) досліджував питання щодо моменту набрання чинності договору оренди землі.

Необхідно наголосити, що 30 січня 2018 року в рамках справи № 484/272/16-ц, провадження № 61-913св18 (ЄДРСРУ № 72044023) Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду чітко вказав, що строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (державної реєстрації), а не з моменту його укладення.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо з належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частини першої статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час укладання договору оренди) передача об'єктів оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання передачі.

Згідно частини 1 статті 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі частини 1 статті 210, частини 3 статті 640 ЦК України, частини 2 статті 125 ЗК України й статті 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Аналогічної позиції дотримувався Верховний Суд України в постановах від 25 грудня 2013 року у справі №6-118цс13, від 19 лютого 2014 року у справі №6-162цс13, від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16.

Пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року № 9 роз'яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК України тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення. Згідно зі статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

ВИСНОВОК: Отже, набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17.

Така правова позиція є незмінною і підстав для відступлення Верховний суд не вбачає (22 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №704/1413/16-ц, провадження № 61-26833св18 (ЄДРСРУ № 78110831), від 31 жовтня 2018 року у справі № 616/415/17-ц, провадження № 61-1446св17 (ЄДРСРУ № 77763969), від 24 жовтня 2018 року у справі № 704/99/16-ц, провадження № 61-11380св18 (ЄДРСРУ № 77653919)).

Матеріал по темі: «Договір оренди землі: момент набрання чинності»

ТЕГИ: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов

Договір оренди землі: момент набрання чинності

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд України в черговий раз дослідив питання щодо визначення моменту набрання договором оренди землі чинності: з моменти його підписання або державної реєстрації.

27.04.2017 р. Верховним судом України розглядалася справа № 6-422цс17 у якій вирішувалось питання щодо неоднакове застосування судом касаційної інстанції частини першої статті 210, частини першої статті 638 ЦК України, статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах цих норм матеріального права.

Так суд вказав, що у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 міститься правовий висновок про те, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, а отже починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

(!!!) Між тим необхідно вказати, що предмет дослідження зовсім не новий… так у постанові Верховного суду України від 13.06.2016 року по справі № 6-643цс16, ЄДРСРУ № 58434343 передбачено, що цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації, а виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

ВАЖЛИВО: Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Більше того, відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із частиною п'ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

ВИСНОВОК: Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. 

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Теги: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заклюючение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов