Визнання об’єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання об’єкта незавершеного будівництва, побудованого на іпотечній земельній ділянці, предметом іпотеки (до 2019 р.)

Суть справи: після укладення договорів іпотекодавець на переданій в іпотеку земельній ділянці побудував об’єкт незавершеного будівництва без отримання згоди іпотекодержателя.

Слід вказати, що відповідно до ухвали Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2019 року у справі № 520/1185/16-ц (провадження №61-28728св18) вбачається, що відповідно до частин п`ятої та шостої статті 6 Закону України «Про іпотеку», якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.

Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва. Аналіз частини п`ятої статті 6 Закону України «Про іпотеку» свідчить про те, що вона регулює правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розташовані будівлі на момент укладення договору іпотеки. У такому разі передачі разом із земельною ділянкою підлягають і такі будівлі.

Втім 18 квітня 2022 року Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу № 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728сво18, ЄДРСРУ № 104308921) вказав наступне.

Тлумачення статей 5 та 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи), свідчить про те, що іпотека як право на чужу річ поширюється на конкретну індивідуально-визначену річ, що визначена в договорі; існують такі окремі об’єкти цивільних прав, як земельна ділянка і об’єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці.

(!!!) Унаслідок цього відбувається окреме регулювання іпотеки земельної ділянки та визначення, за яких випадків об’єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці, буде предметом іпотеки.

Частини п’ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи), регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об’єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об’єкт незавершеного будівництва передачі. Учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір могли встановити в договорі іпотеки умови, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об’єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки.

У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об’єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об’єкти відсутні.

ВИСНОВОК: Об’єкти незавершеного будівництва, що були збудовані після укладення договору іпотеки, не можуть бути предметом іпотеки, якщо про це прямо не зазначено у договорі.

 

P.s. Слід наголосити, що статтю 5 Закону України «Про іпотеку» доповнено новою частиною згідно із Законом № 2478-VIII від 03.07.2018 р., а частину шосту статті 5 виключено на підставі Кодексу № 2597-VIII від 18.10.2018 р.:

«Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору».

 

Матеріал по темі: «Відмова в позові про звернення стягнення на іпотеку, як підстава для її припинення»

 

 

Теги: звернення стягнення на предмет іпотеки, у позасудовому порядку, в період мораторію, ипотека, іпотека, мораторій на стягнення іпотеки, предмет іпотеки, відстрочення виконання рішення суду, судова практика, Адвокат Морозов

Відмова в позові про звернення стягнення на іпотеку, як підстава для її припинення

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Припинення іпотеки з підстав відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки або визнання поруки припиненою

03 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 357/562/20 (провадження № 61-19196св20, ЄДРСРУ №102941243)  досліджував питання щодо припинення іпотеки

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього кодексу (частина друга статті 509 ЦК України). Однією з таких підстав є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частина перша статті 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до частини п`ятої статті 3 Закону України "Про іпотеку" іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Таким чином, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов`язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов`язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов`язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов`язань або зменшити їх.

Забезпечувальне зобов`язання (взаємні права і обов`язки) виникає між іпотекодержателем (кредитором за основним зобов`язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов`язанням).

Згідно із ч.1 ст. 4 Закону України "Про іпотеку" обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Відповідно до ч.3 ст.3 цього Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Аналогічні положення містяться й у ч.2 ст.3 Закону України "Про іпотеку", відповідно до якої взаємні права й обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Підстави припинення іпотеки визначені у статті 17 Закону України "Про іпотеку":

1) припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

2) реалізація предмета іпотеки відповідно до цього Закону;

3) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

4) визнання іпотечного договору недійсним;

5) знищення (втрата) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

6) з інших підстав, передбачених цим Законом.

Отже, статтею 17 Закону України "Про іпотеку" не передбачено такої підстави для припинення іпотеки, як відмова в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зобов`язання припиняється частково або в повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом (частина перша статті 598, стаття 599 ЦК України), у тому числі виконанням, проведеним належним чином.

Крім того, Цивільний кодекс України не визнає сплив позовної давності окремою підставою для припинення зобов`язання. Виконання боржником зобов`язання після спливу позовної давності допускається та визнається таким, що має достатню правову підставу. Пропущення позовної давності також не породжує права боржника вимагати припинення зобов`язання в односторонньому порядку (частина друга статті 598 ЦК України), якщо таке його право не встановлено договором або законом окремо.

Таким чином, зі спливом позовної давності, навіть за наявності рішення суду про відмову в позові з підстави пропущення позовної давності, зобов`язання не припиняється.

ВИСНОВОК: Відповідно до статті 17 Закону України "Про іпотеку" визнання поруки припиненою та відмова у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставами для припинення іпотеки.

 

Матеріал по темі: «Припинення іпотечного договору шляхом реалізації предмету іпотеки»

 

 

Теги: звернення стягнення на предмет іпотеки, у позасудовому порядку, в період мораторію, ипотека, іпотека, мораторій на стягнення іпотеки, предмет іпотеки, відстрочення виконання рішення суду, судова практика, Адвокат Морозов

Визнання права власності на предмет іпотеки в судовому порядку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в судовому порядку

20 жовтня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 520/13399/14-ц, провадження № 61-13084св19 (ЄДРСРУ № 92314862) досліджував питання щодо правової можливості визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в судовому порядку.

За змістом частини першої статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.

У статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

ВАЖЛИВО: Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Вказана правова позиція зазначена у постанові Верховного Суду від 02 квітня 2020 року у справі № 154/2822/15-ц (провадження № 61-47767св18, ЄДРСРУ №  88601335).

При цьому, необхідно враховувати, що стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не містить можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду.

Відповідно до цієї статті, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем у суді.

Таким чином, чинним законодавством передбачене право оспорити в суді державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем, набутого в позасудовому порядку.

Разом із тим, у частині першій статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві може бути передбачено в рішенні суду або договорі про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі).

Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена у статті 3 Закону України від 07 липня 2004 року № 1953-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у якій визначено, що загальними засадами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є: 1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; 2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; 3) публічність державної реєстрації прав; 4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; 5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього, за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

При цьому позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж визнання права власності на нього.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц зазначила, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.

Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки - це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі.

За змістом вказаних вище норм Закону України «Про іпотеку» для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі палати Касаційного цивільного суду від 18 березня 2019 року у справі № 201/3581/17, провадження № 61-885св18 (ЄДРСРУ № 80555542),  від 27 березня 2019 року у справі № 522/24450/14, провадження № 61-38762св18 (ЄДРСРУ № 80854365) та ін.

За таких обставин, передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду, оскільки з урахуванням вимог статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.

Аналогічна правова позиція зазначена у постанові Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 759/10689/14-ц (провадження № 61-14323св19), від 04 серпня 2020 року у справі № 303/7768/13-ц (провадження № 61-48600св18, ЄДРСРУ № 90784273)

При вищевказаних правовідносинах слід також враховувати обмеження та арешти зареєстровані стосовно іпотечного майна.

Так, Великою Палатою Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19) зроблено висновок, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Подібна позиція також викладена у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 338/1118/16-ц та від 11.12.2019 у справі № 303/5773/17.

Однак 25 червня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/2922/18 (ЄДРСРУ № 90205661) зробив висновок з урахуванням вищевикладеної правової позиції: «…коли належним чином зареєстрована іпотека виникла раніше за накладення арешту для задоволення вимог стягувачів, відмінних від іпотекодержателя, суд має звільнити з-під арешту іпотечне майно  (аналогічна позиція викладена у постанові Касаційний господарський суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 910/4772/17).

Також процедура звернення стягнення на предмет іпотеки буде порушена іпотеко держателем та за своїм змістом не буде відповідати нормам статей 7, 35, 37 Закону України «Про іпотеку» та вимогам пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, та статті 35 Закону України «Про іпотеку», якщо не буде містити змісту порушених зобов`язань та вимоги про усунення порушень.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження №14- 501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661 цс18.

Крім того, під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем повинен надаватися державному реєстратору висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності на нього (частина третя статті 37 Закону Україну «Про іпотеку»). Тобто при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом перереєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» кредитор повинен провести оцінку предмету іпотеки на момент звернення стягнення.

ВИСНОВОК: Визнання права власності на предмет іпотеки це виключно позасудовий спосіб звернення стягнення, який можливий за точного виконання певних умов діючого законодавства… в противному випадку - зареєстроване право власності буде скасоване судом.

Матеріал по темі: «Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку в період мораторію»

  

Теги: звернення стягнення на предмет іпотеки, у позасудовому порядку, в період мораторію, ипотека, іпотека, мораторій на стягнення іпотеки, предмет іпотеки, відстрочення виконання рішення суду, судова практика, Адвокат Морозов

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку в період мораторію

Адвокат Морозов (судовий захист)

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»

06 квітня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 760/7056/18, провадження № 61-13179св19 (ЄДРСРУ № 88641596) досліджував питання щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 07 червня 2014 року не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

(!!!) Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частин першої, другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Системний аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмета іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

Визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна.

Велика Палата Верхового Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), оприлюдненій у Єдиному державному реєстрі судових рішень 19 грудня 2019 року, виклала правовий висновок про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», отже зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від наявності згоди іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Вказана правова позиція також викладена у постановах Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справах № 127/16726/17-ц (провадження № 61-39438св18) та № 607/2754/16-ц (провадження № 61-29694св18, ЄДРСРУ №87000569), від 5 лютого 2020 року у справі № 759/2038/18, а також від 19 лютого 2020 року у справі № 758/2524/17 (провадження № 61-448св19, ЄДРСРУ № 87793770).

ВИСНОВОК: Верховний Суд зазначає, що відповідно до положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», тимчасова заборона примусового стягнення на майно, яке виступає як забезпечення виконання зобов`язань за кредитом в іноземній валюті, діє з урахуванням приписів Закону України «Про іпотеку» та забороняє звернення стягнення на предмет іпотеки, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті у будь-який спосіб.

Таким чином, на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути здійснено стягнення шляхом реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем без його згоди іпотекодавця на його відчуження.

Матеріал по темі: «Мораторій щодо звернення стягнення на предмет іпотеки: дія в часі»

Теги: звернення стягнення на предмет іпотеки, у позасудовому порядку, в період мораторію, ипотека, іпотека, мораторій на стягнення іпотеки, забезпечення кредитів, в іноземній валюті, предмет іпотеки, відстрочення виконання рішення суду, судова практика, Адвокат Морозов