Визнання недійсними результатів прилюдних торгів: судово-правовий аспект

Адвокат Морозов (судебная защита)

Верховний суд: ані факт неналежного повідомлення про проведення прилюдних торгів, ані факт недотримання вимог щодо строків опублікування оголошення про проведення торгів та його змісту, ані факт проведення прилюдних торгів поза межами основного часу, ані факт недійсності звіту про оцінку НЕ МОЖУТЬ БУТИ ПІДСТАВОЮ ДЛЯ ВИЗНАНЯ ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ НЕДІЙСНИМИ. 

Предметом огляду є правова позиція Верховного суду України у справі за № 6-1981цс16 від 12 жовтня 2016 року, якою передбачено, що установивши, що проведення прилюдних торгів відбулося з порушенням норм Закону України «Про виконавче провадження» та Тимчасового положення, суди не перевірили, чи вплинули ці порушення на результати торгів, чи порушені внаслідок цього права і законні інтереси позивача, який оспорює результати торгів, оскільки підставою для пред’явлення позову про визнання прилюдних торгів недійсними є наявність не лише порушення норм закону під час проведення прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

Прилюдні торги - це продаж майна, на яке звернуто стягнення і яке підлягає реалізації (Ухвала Верховного суду України від  27.08.2003 р.).

Прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна за заявкою державного виконавця організовує і проводить спеціалізована організація, з якою органом державної виконавчої служби укладено відповідний договір ( п.1.2 Тимчасового положення «Про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна» затвердженого наказом Міністерства юстиції № 68/5 від 20 жовтня 1999 року – втратило чинність),

Електронні торги – продаж майна за принципом аукціону засобами системи електронних торгів через Веб-сайт, за яким його власником стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну (ч. 9 п. 1 Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Мінюсту від 29.09.2016  № 2831/5).

 Аналізуючи судову практику необхідно вказати на наступне.

- «сам по собі факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких недійсними. Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1884 цс15 (Ухвала ВССУ від 08.09.2016 року по справі № 215/7048/13-ц (№ в ЄДРСРУ 61235188);

-«сам по собі факт недотримання вимог щодо строків опублікування оголошення про проведення прилюдних торгів та його змісту, передбачених пунктами 3.5, 3.6 Тимчасового положення, що не вплинуло на результат торгів, не може бути підставою для визнання таких торгів недійсними. Аналогічний правовий висновок міститься й у постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року та у постанові Вищого господарського суду України від 25 червня 2014 року» (Постанова ВСУ від 06.07.2016 року по справі № 6-3174цс15 (№ в ЄДРСРУ 58976459).

- «електронні торги можуть продовжуватися поза межами основного часу, а саме після 18:00:00, і загальна тривалість додаткового часу проведення торгів не може перевищувати шість годин; при цьому моментом відліку додаткового часу є момент закінчення основного часу, а саме 18 год. 00 хв. 00 сек., який не може перериватися додатковим часом» (Постанова ВСУ від 06.07.2016 року по справі № 6-3131цс15 (№ в ЄДРСРУ 58902261).

- «Чи порушені права і законні інтереси позивача,  внаслідок проведення торгів більш ніж через 6 місяців з моменту підписання звіту про оцінку, який оспорює результати торгів, оскільки підставою для пред'явлення позову про визнання прилюдних торгів недійсними є наявність не лише порушення норм закону під час проведення прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює (Постанова ВСУ від 29.06.2016 року по справі № 6-370цс16 (№ в ЄДРСРУ 58736540).

ВИСНОВОК: Отже маємо наступне: за судовою логікою ані факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів, ані факт недотримання вимог щодо строків опублікування оголошення про проведення прилюдних торгів та його змісту, ані факт проведення прилюдних торгів поза межами основного часу, ані факт недійсності звіту про оцінку НЕ МОЖУТЬ БУТИ ПІДСТАВОЮ ДЛЯ ВИЗНАНЯ ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ НЕДІЙСНИМИ, без доведеності порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, тобто позивача.

Тобто все вищевказане, лише може бути «правовою підставою» для визнання торгів недійсними, але виключно в сукупності та доведеності в судовому процесі порушення прав позивача.

Вказане узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного Суду України у справі № 6-143цс14 (Ухвала ВССУ від 07.09.2016 року по справі № 638/18757/13-ц (№ в ЄДРСРУ 61197183).

В матеріалі «Прилюдні торги: наслідки недійсності звіту про оціночну вартість майна» та «Прилюдні торги повинні відбуватися в межах дійсності звіту про оцінку» було зазначено, що Верховний суд України  правовими позиціями від 06.04.2016 р. та від 29.06.2016 р. підтвердив, що навіть повторні прилюдні торги повинні відбуватися в межах дійсності звіту про оціночну вартість майна. Недотримання цих правил є підставою для визнання прилюдних торгів недійсними, за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює. 

До цього висновку дійшов Верховний суд України у постановах від 06 квітня 2016 року у справі № 3-242гс16 (№ в ЄДРСРУ 57102473) та від 29.06.2016 р. у справі № 6-547цс16  (№ в ЄДРСРУ 58736531).

Зокрема суд вказав на те, що згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою - третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з нормами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

ВАЖЛИВО: Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів, передбачених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5.

Порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (статті 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього Закону) підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема частиною сьомою статті 24, частиною четвертою статті 26, частиною третьою статті 32, частиною третьою статті 36, частиною другою статті 57, статтями 55, 85).

Вказана вище правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 24 жовтня 2012 року у справі № 6-116цс12 (№ в ЄДРСРУ 27226081).

ВАЖЛИВО: З огляду на зазначене вбачається, що у подібного роду судових спорах, необхідно використовувати наявні та/або допустимі докази з акцентом саме на порушення прав та охоронювальних законом інтересах позивача.

Так, в сукупності ст. 638, 651, 652, 655, 656, 657 та 663 Цивільного кодексу України, істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет договору, ціну та строки.

Таким чином Верховний суд України в своїх рішеннях зокрема від 29.06.2016 року по справі № 6-370цс16 дає суттєву підказку позивачу, а саме: «Чи підвищилася вартість майна, яке реалізовувалося на спірних прилюдних торгах, з огляду на те, що торги були проведені більш ніж через 6 місяців з моменту підписання звіту про оцінку реалізованого майна?».

ВИСНОВОК: Отже, якщо була проведена оцінка, а потім уцінка нерухомого майна або продаж останнього на прилюдних торгах на підставі нечинного звіту про оцінку, то є  всі підстави стверджувати, що саме позивач НЕДООТРИМАВ грошові кошти від реалізації нерухомості, оскільки вони будуть перераховані кредитору у меншій сумі ніж він міг розраховувати і за ним залишиться частина боргу, а отже порушені МАЙНОВІ права та інтереси боржника - позивача або кредитора – стягувача.

Стосовно спотворення та/або неповноти змісту оголошення про проведення прилюдних торгів щодо кількісних або якісних характеристик майна – позиція аналогічна: це не участь потенційних покупців, які могли створити конкуренцію та запропонувати вищу ціну, а отже не доотримання грошей (позивачем – боржником або стягувачем) в достатній кількості від продажу об’єкту нерухомості.

Теги: исполнительное производство, виконавче провадження, публичные торги, электронные торги, принудительные торги, арест имущества, признание торгов недействительными, обжалование результатов оценки имущества, оценка имущества, експерт-оценщик, реализация на публичных торгах, срок действия оценки, експерт, оценщик, юрист, адвокат, Морозов Евгений

Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою

Адвокат Морозов (судебная защита)

Перехід права власності на земельну ділянку в разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості: позиція Верховного суду України.

Чинне законодавство передбачає припинення права власності та/або користування земельною ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, площа земельної ділянки під яким є лише частиною земельної ділянки первинного землекористувача.

Поряд з цим, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючи справу № 6-2225цс16 підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

ВАЖЛИВО: Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

ВАЖЛИВО: при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Окрім того, пунктом «е» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості (Постанова ВСУ від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом частин першої, третьої статті 626 ЦК України двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.

Отже, правова природа двостороннього договору передбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну, припинення або встановлення прав та обов’язків сторін цього договору.

За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу продавець передає/зобов’язується передати майно (товар), а покупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).

ВИСНОВОК: Ухвалюючи рішення, суд повинен враховувати,  що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція закріплена і у Постанові Верховного суду України від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2099цс16.

Але не буває все так добре…

… ч.  6 ст. 120 Земельного кодексу України передбачає, що  Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

По факту, в разі відчуження нерухомості, розташованої на земельній  ділянці без присвоєння їй окремого кадастрового номера, такий правочин є НЕДІЙСНИМ.

Однак судова практика знайшла вихід і з цієї, практично патової ситуації.

Зокрема Верховний суд України, розглядаючи справу № 6-194цс14 вказав на наступне.

«Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну. Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.

Так, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Разом із тим відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою - третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Як установлено судом, підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивач, який є продавцем за цим договором, зазначив недодержання під час його укладення вимог частини шостої статті 120 ЗК України та частини другої статті 377 ЦК України, а саме не зазначення кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщена будівля трансформаторної підстанції.

ВАЖЛИВО: Установивши, що позивач (продавець) не є власником спірної земельної ділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, а також не встановивши порушення законних прав позивача у зв'язку з відсутністю в Договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення його позовних вимог» (Постанова ВСУ від 17.12.2014 року по справі № 6-194цс14 (№ в ЄДРСРУ 42202960).

Теги: перехід права власності на земельну ділянку,  земельна ділянка,  кадастровий номер земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру, істотна умова купівлі-продажу, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, розпорядження, відчуження нерухомості, будівля, споруди, будинок, юрист, судова практика, Адвокат Морозов

Обережно – іпотека! Що потрібно знати при придбанні заставного майна

Адвокат Морозов (судебная защита)

На вищевказане питання 05.10.2016 р. надав відповідь Верховний суд України розглядаючи справу № 6-1582цс16.

З першу необхідно вказати, що за змістом абзацу 3 статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

ВАЖЛИВО: Іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання в межах вартості предмета іпотеки (стаття 11 Закону України "Про іпотеку").

Укладаючи договір застави (іпотеки), заставодавець (іпотекодавець) бере на себе всі ризики, пов'язані з невиконанням зобов'язання боржником (у межах вартості предмета застави (іпотеки), у тому числі й ті, що виникають унаслідок банкрутства боржника з його подальшим виключенням із відповідного державного реєстру (Постанова ВСУ від 06.07.2016 року по справі № 3-584гс16 (№ в ЄДРСРУ 58986615).

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказане підтверджується і правовою позицією Верховного суду України від 30 березня 2016 р. у справі № 6-1851цс15, яка передбачає що відповідно до частини третьої статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється:

-     на підставі рішення суду;

-     виконавчого напису нотаріуса;

-     згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Примітка: Є і ще один спосіб: «змішаний» це спосіб вигаданий Верховним судом України, який став можливим в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16 (№  в ЄДРСРУ 61558682).

ВАЖЛИВО: Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Треба відмітити, що за вимогами частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» під час розгляду справи та викладення змісту судового рішення суд повинен вирішити такі питання:

- загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;

- опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;

- заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;

- спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;

- пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;

- початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Згідно з положеннями частини першої статті 39 цього Закону в разі звернення стягнення на предмет іпотеки початкова ціна іпотечного майна, з якої починаються торги, встановлюється рішенням суду.

Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовий продаж іпотечного майна, то викладаючи резолютивну частину рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувати вимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку».   

Аналогічний правовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постанові від 13 травня 2015 року (справа № 6-63цс15) та у постановах від 13 травня 2015 року   (№ 6-53цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та 6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№ 6-449цс15), 3 лютого  2016 року (№ 6-2026цс15), 21 жовтня 2015 року (№ 6-1561цс15), 8 червня 2016 року (№ 6-1239цс16), 7 жовтня 2015 року (№ 6-1935цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15).

ВАЖЛИВО: Посилання суду в резолютивній частині рішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності суперечить вимогам статей 39 та 43 Закону України «Про іпотеку».

Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що в розумінні норми статті 39 цього Закону встановлення в рішенні суду початкової ціни предмета іпотеки, визначеної за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону, означає встановлення її в грошовому вираженні.

Між тим, статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Так,  постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать : припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.»

ВИСНОВОК: Суть іпотеки, як засобу забезпечення виконання цивільно-правових зобов’язань,  полягає у тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває право в разі невиконання боржником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. Це право відповідно до Закону України «Про іпотеку» підлягає підтвердженню з боку суду.

Установивши факт переходу права власності на заставне (іпотечне) майно під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, Верховний суд України чітко вказав про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії на покупця заставного майна, тобто іпотека є дійсною і набувач (покупець) відповідає перед кредиторам за виконання боржником своїх зобов’язань, але в межах предмету іпотеки.

Більше того, ВСУ зазначив, що суди не повинні розглядати зняття обтяження на спірне майно, як підставу для припинення іпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лише обмеження права розпорядження майном.

Таким чином, навіть якщо предмет іпотеки придбаний у спосіб передбачений ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя) та навіть під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, однак в подальшому торги були скасовані (в силу процедурних порушень) або відповідне судове рішення набрало законної сили, то ІПОТЕКА ПОНОВЛЮЄТЬСЯ,  а власник придбаного заставного майна залишається як без грошей так і без заставного майна.

P.s. В разі придбання іпотечного майна та за для запобігання вищезазначеному, рекомендується: отримати від іпотекодержателя (банку, кредитної установи та т.і.) відповідний документ, який підтверджує відсутність майнових вимог (претензій, відкритих судових спорів, тощо) до іпотекодавця та боржника у пов’язаних кредитно – іпотечно – заставних правовідносинах.

P.s.s.  Стосовно юридичних осіб необхідно зазначити, що  відповідно до Правової позиції Верховного суду України викладеній в постанові від 10 лютого 2016 року у справі  № 6-216цс14: «сам факт ліквідації боржника за кредитним договором з внесенням запису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за цим договором не є підставою для припинення договору іпотеки, який укладений для забезпечення виконання кредитного договору боржником».

Аналогічна правова позиція Верховного суду України висловлена в: Постанові ВСУ від 21.09.2016 року по справі № 6-1685цс16 (№ в ЄДРСРУ 61558690), Постанові ВСУ від 06.07.2016 року по справі № 3-584гс16 (№ в ЄДРСРУ 58986615), Постанові ВСУ від 06.07.2016 року по справі № 3-578гс16 (№ в ЄДРСРУ 58986611), Постанові ВСУ від 24.02.2016 року по справі № 3-952гс15 (№ в ЄДРСРУ 57515157) та ін.).

Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Удаваний правочин для приховання іншої угоди: правові наслідки

Адвокат Морозов (судебная защита)

Укладання договору дарування для приховання правочину купівлі – продажу: правові наслідки та судова практика Верховного суду України.

Під час укладання цивільно – правових угод, особливо щодо розпорядженням нерухомим майном, за для мінімізації податків та обов’язкових платежів, дуже часто трапляються випадки коли сторони правочину, не розуміючи правових наслідків, приховують дійсний правочин укладаючи удаваний (рос: «мнимый») (наприклад: договір дарування нерухомості замість купівлі – продажу або «генеральна довіреність» на управління та розпорядження авто замість купчої ).

Так, 07.09.2016 р. Верховний суд України, розглядаючи справу № 6-1026цс16 провів правовий аналіз удаваного правочину щодо розпорядження нерухомим майном та зробив правовий висновок, який є обов’язковим для судів та всіх суб’єктів господарювання при вирішені такого роду спорів.

Відповідно до ст. 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

У сенсі положень статті 202 ЦК України під правочином розуміють дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Дії як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини 5 даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Необхідно також вказати, що Верховний Суд України 24 вересня 2014 року розглянувши справу № 6-116цс14, предметом якої був спір про визнання договору фіктивним зробив правовий висновок у відповідності з яким фіктивний правочин – це правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлені цим правочином (ст. 234 ЦК України). Якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є не фіктивним, а удаваним ( ст. 235 ЦК України).

В свою чергу пунктом 24 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Судам необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

ВАЖЛИВО: Таким чином, визнання договору недійсним у зв'язку з його фіктивністю має свої особливості, а саме: у фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто сторони, укладаючи його, знають заздалегідь, що він не буде виконаний. Позивач, який вимагає визнання правочину недійсним, повинен довести, що учасники правочину не мали наміру створити правові наслідки на момент вчинення правочину, тобто тягар доказування фіктивності правочину покладається на позивача (Ухвала ВССУ від 20.01.2016 року по справі № 6-20405ск15 (№ в ЄДРСРУ 55477107).

Як було зазначено вище предметом дослідження Верховним судом України у справі                № 6-1026цс16 був договір дарування нерухомості, який одна із сторін вважала удаваним правочином, вчиненим з метою приховання договору купівлі-продажу за для ухилення від сплати податків та інших обов’язкових платежів.

ВАЖЛИВО: Якщо буде встановлено, що правочин вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини.

На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов’язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

ВИСНОВОК: Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Відповідно до вимог статті 60 ЦПК України позивач, заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, має довести: 1) факт укладення правочину, що, на його думку, є удаваним; 2) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; 3) настання між сторонами інших прав та обов’язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.

Оскільки згідно із частиною першою статті 202, частиною третьою статті 203 ЦК України головною вимогою для правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, то основним юридичним фактом, що суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з’ясування питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

У даній справі Верховний суд України, скасовуючи рішення попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд вказав, що ураховуючи, що при укладенні удаваного правочину волевиявлення учасників правочину (як зовнішній прояв волі) не відповідає їх внутрішній волі, суд касаційної інстанції безпідставно не взяв до уваги юридичні факти, з якими закон пов’язує певні правові наслідки, а саме: розміщення в засобах масової інформації співвласником квартири оголошення про продаж квартири, й визнання цього факту продавцем; зняття з депозитного рахунку грошових коштів до моменту укладення спірного договору дарування; надання у позику коштів з метою придбання нерухомого майна й визнання цього факту позикодавцем.

Отже, з урахуванням викладеного суд встановив, що на відміну від договору купівлі-продажу, договір дарування є безоплатним, тому встановлення судами вищенаведених фактів свідчить про те, що укладений договір дарування квартири є удаваним.

Більше того, ВСУ чітко вказав підставу для скасування рішень попередніх інстанцій, зокрема те, що суди не встановили обставин, а дарувальники за спірним договором не навели жодних мотивів передачі ними в дар квартири особі з якою вони не перебували у родинних відносинах.

Отже, правовим наслідком вчинення правочину для приховання іншого правочину є наступне:

1.            Суд, на підставі статті 235 ЦК України, має визнати, що сторони вчинили саме той правочин, який вчинено насправді;

2.            Суд вирішує спір із застосуванням норм діючого законодавства, що регулюють саме дійсний, а не удаваний правочин;

3.            Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його: нікчемним або недійсним.

А) нікчемним: (ч. 2 ст. 215 ЦК України: «недійсність встановлена законом» (частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України): а) Зміст правочину не може суперечити закону, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; б) Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; в) Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; г) Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; д) Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей).

Б) недійсним: (ч. 1 ст. 216 ЦК України: «Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування)».

P. s. Визнання в судовому порядку правочину удаваним, в плані доказовості, є складною справою, але, як правило, наслідком такого судового рішення є втрата як часу так і грошей, а також нервів сторін угоди.

Теги: удаваний правочин, мнимый, мнимая сделка, фиктивный, фиктивная сделка, последствия сделки, недействительность сделки, недійсність угоди, наслідки недійсного правочину, реституція, нікчемний, договір, фіктивний, приховання правочину, юрист, судебная защита, Адвокат Морозов