Судовий спір про скасування декларації про введення до експлуатації об`єкта

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Судовий спір про скасування реєстрації декларації про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта та (не)настання відповідних наслідків

21 січня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 310/1682/18, провадження № 61-14017св23 (ЄДРСРУ № 124560911) досліджував питання щодо судового спору про скасування реєстрації декларації про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта та (не)настання відповідних наслідків.

Відповідно до частини першої статті 319 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Аналіз наведених норм цивільного законодавства дає підстави для висновку про те, що в разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, в тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у користуванні власністю.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків;  д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до частин першої, другої статті 375 ЦК України, власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Частиною другою статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з частинами першою, другою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною другою статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено порядок прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об`єктів.

(!) Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката (частина п`ята статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідно до частини дев`ятої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на нього.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідно до частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, рееєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню  інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Про скасування повідомлення або декларації замовник письмово повідомляється протягом трьох робочих днів з дня скасування.

Аналіз положень законодавства свідчить про те, що відповідальність за повноту та достовірність інформації, наведеної в декларації, несе замовник будівництва (особа, яка подає декларацію), орган державного архітектурно-будівельного контролю здійснює перевірку повноти інформації та вносить її до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

(!) З моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, з якою пов`язується закінчення будівництва об`єкта містобудування, реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт вважається такою, що вичерпала свою дію. При цьому реєстрація права власності є підставою вважати, що декларація про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта також вичерпала свою дію.

ВИСНОВОК: Отже, скасування реєстрації декларації про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта не буде нести будь-яких правових наслідків.

Аналогічні за змістом правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 (провадження № К/9901/23411/18), від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а (провадження № К/9901/12645/18), від 22 січня 2021 року у справі  № 640/11869/20 (провадження № К/9901/30126/20), від 23 лютого 2022 року у справі № 712/12338/18 (провадження № 61-7516св21).

 

 Матеріал по темі: «Скасування декларації про готовність до експлуатації: наслідки»

 

 

Теги: скасування декларації, декларація про готовність, готовність до експлуатації, самочинне будівництво, дабі, державний архітектурно-будівельний контроль, суб`єкти містобудування, відповідальність забудовника, замовник будівництва, будівельник, застройщик, судова практика, Адвокат Морозов

Скасування декларації про готовність до експлуатації: наслідки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: наслідки скасування декларації про готовність до експлуатації вже після реєстрації права власності

03 лютого 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 814/944/18, адміністративне провадження №К/9901/68912/18 (ЄДРСРУ № 94602478) досліджував питання щодо наслідків скасування декларації про готовність до експлуатації вже після реєстрації права власності.

Аналіз вищенаведених норм законодавства дає колегії суддів підстави для висновку про те, що Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» і Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів інспекціям державного архітектурно-будівельного контролю надано право скасовувати декларації про готовність об`єкта до експлуатації у разі виявлення інспекцією факту подання недостовірних даних, наведених у такій декларації.

Про скасування декларації інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю видається відповідний розпорядчий акт (у даному випадку - наказ). При цьому, після скасування реєстрації декларації, замовник не позбавляється права повторно подати таку декларацію у відповідності з вимогами законодавства.

Слід врахувати й те, що реєстрація декларації підлягає скасуванню у разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання не будь-яких недостовірних даних, а лише тих, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом (постанова Верховного Суду від 05.12.2019 у справі №818/878/16).

Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане відповідно до закону, належить до документів, на підставі яких, провадиться державна реєстрація права власності, яке вони посвідчують.

Згідно правової позиції Верховного Суду, яка викладена у постановах від 29.01.2020 у справі № 922/900/19, від 13.01.2020 у справі № 910/24473/16, від 17.04.2019 у справі № 916/641/18, від 12.06.2019 у справі № 916/1986/18 та від 10.04.2018 у справі № 927/849/17, свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, і не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, тобто не є правочином.

Отже, свідоцтво видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Чинність документа, в даному випадку свідоцтва є показником, який характеризує його юридичну силу, тобто якщо правова підстава (правочин), у зв`язку з якою був виданий документ, визнана недійсною, то такий правочин не породжує у його сторін прав, а відтак свідоцтво як посвідчувальний документ втрачає свою юридичну силу і не може підтверджувати право, яке вже відсутнє.

Перелік підстав, за яких об`єкт вважається самочинним будівництвом, наведено у статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» і пункті 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Разом з цим, згідно п. 14 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 9 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної  діяльності" зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації є підставою для оформлення права власності на нього.

Після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення.

Вказаної правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 19 вересня 2018 року у справі №804/1510/16,  від 02 жовтня 2018 року у справі №465/1461/16, від 07.11.2019 у справі № 916/2825/18 та від 01 жовтня 2019 року у справі №826/9967/18.

ВИСНОВОК: Тобто, як зазначив Верховний Суд у постанові від 12.06.2019 р. у справі № 916/1986/18 отримання право власності виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення.

 

Матеріал по темі: «Скасування декларації про початок будівництва за інформацією правоохоронних органів»

 

 

Теги: скасування декларації, декларація про готовність, готовність до експлуатації, самочинне будівництво, дабі, державний архітектурно-будівельний контроль, суб`єкти містобудування, відповідальність забудовника, замовник будівництва, будівельник, застройщик, судова практика, Адвокат Морозов