Угоди, зареєстровані на біржі, (НЕ) підлягають нотаріальному посвідченню

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого Закону, а отже біржові договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню

09 вересня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/6233/21 (ЄДРСРУ № 106150240) досліджував питання щодо нотаріальному посвідченню угод укладених на товарній біржі.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону «Про товарні біржі» (в редакції до 01.07.2021 р.) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Згідно з частиною четвертою статті 656 Цивільного кодексу України (в редакції, станом на момент укладення договору купівлі-продажу від 05.04.2018) до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті

Водночас відповідно до частини першої статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Статтею 657 Цивільного кодексу України встановлено вимоги щодо форми окремих видів договорів купівлі-продажу, згідно з якою договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Таким чином положення статті 657 Цивільного кодексу України встановлюють форму договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до частини другої статті 4 Цивільного кодексу України основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та цього Кодексу. Якщо суб`єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов`язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України.

Згідно з правовою позицією Конституційного Суду України конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абзац п`ятий пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 03.10.1997 № 4-зп).

Виходячи з наведеного Конституційний Суд України в Рішенні від 13.03.2012 № 5-рп/2012 зазначив, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Цивільного кодексу України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Цивільний кодекс  України є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Цивільного кодексу України.

ВАЖЛИВО: Отже, зазначення у Цивільному кодексі України про необхідність прийняття інших законів відповідно до цього Кодексу є достатньою підставою вважати, що норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта, який має юридичну силу закону України.

Спеціальні норми закону можуть містити уточнюючі положення, проте не можуть прямо суперечити положенням Цивільного кодексу України.

Разом з тим при існуванні складної змістової колізії застосуванню підлягають норми того нормативно-правового акта, який повно та точно врегульовує конкретні правовідносини, містить чіткі та зрозумілі положення, які забезпечують передбачуваність законодавства та відповідають законним очікуванням суб`єктів правовідносин.

У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) знайшов своє застосування принцип правової визначеності. ЄСПЛ у своїх рішеннях неодноразово робив висновок, що принцип правової визначеності є одним з фундаментальних аспектів верховенства права (рішення у справах «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania), «Стіл та інші проти Сполученого Королівства» (Steel and others v. the United Kingdom) та ін.).

ЄСПЛ неодноразово вказував, що він виходить із таких вимог до національних нормативно-правових актів, щоб вони вважалися законом для цілей Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод: 1) нормативно-правовий акт повинен бути доступним: громадянинові як орієнтир правової поведінки і її наслідків, достатнім за тих правових норм, що застосовуються у конкретній справі; 2) норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з необхідною точністю (справа «Санді Таймз проти Сполученого Королівства» The Sunday Times v. The United Kingdom № 1 заява 6538/74 пункт 46). У справі «Кантоні проти Франції» (Cantoni v. France) ЄСПЛ зазначив, що закон має відповідати якісним вимогам: бути доступним і передбачуваним.

Аналіз нормативно-правових актів дає підстави стверджувати, що саме норми Цивільного кодексу України (чинні на момент виникнення спірних правовідносин) найбільш повно та точно врегульовували цивільні правовідносини щодо форми договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Подібний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188цс20).

Ураховуючи викладене, укладений на товарній біржі договір купівлі-продажу (в редакції Закону до 01.07.2021 р.), предметом якого було нерухоме майно, мав бути нотаріально посвідчений в силу положень статті 657 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини першої статті 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Звідси біржовий договір купівлі-продажу предметом якого було нерухоме майно та який не був нотаріально посвідчений, є нікчемним та відповідно до частини першої статті 216 Цивільного кодексу України не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на товарній біржі, підлягає нотаріальному посвідченню в силу положень статті 657 Цивільного кодексу України.

ВИСНОВОК: Норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого Закону, таким чином договори купівлі-продажу нерухомого майна, які укладені на товарній біржі підлягають нотаріальному посвідченню…, а виходячи із зворотного: якщо договір укладений на товарній біржі, стосовно нерухомого майна, нотаріально не посвідчений, то він є нікчемним!

 

Матеріал по темі: «Визнання правочину фіктивним в судовому порядку»

 

 

Теги: товарна біржа, договор купівля продаж, нерухоме майно, нотаріальне посвідчення угод, біржова угода, визнання недійсним, нікчемний договір, витребування майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Розірвання договору з підстав істотного порушення його умов іншою стороною

Адвокат Морозов (судовий захист)

Розірвання господарського договору в судовому порядку з підстав істотного порушення його умов іншою стороною

03 вересня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 910/15674/19 (ЄДРСРУ № 91319971), від 26 серпня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 161/258/18 (ЄДРСРУ № 91193061) досліджував питання щодо розірвання договору з підстав істотного порушення його умов іншою стороною.

З першу слід вказати, що ст. 25  частини III «Купівля-продаж товарів» Конвенції  Організації об'єднаних Націй "Про договори міжнародної купівлі-продажу товарів" від 11 квітня 1980 року (набуття чинності для України: 1 лютого 1991 р.) передбачено, що порушення договору,  допущене однією із сторін,  є  істотним, якщо воно тягне за собою таку шкоду для іншої сторони,  що остання значною  мірою  позбавляється  того,  на  що   вона   мала   право розраховувати на підставі договору,  крім випадків,  коли сторона, що порушила договір,  не передбачала такого результату,  і розумна особа,  що  діє  в  тій  самій якості за аналогічних обставин,  не передбачала б його.

За загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.


Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі Колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 05.07.2019 у справі № 916/1684/18, постанова від 31.07.2019 у справі № 922/3248/18, від 13 лютого 2020 року у справі № 921/109/19 (ЄДРСРУ № 87806942).

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), та не може ставитися в залежність від поінформованості про пропозицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

Частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому, навіть якщо б сторона не скористалась відповідною процедурою позасудового врегулювання, це не позбавляє останню реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 про внесення змін до договору оренди викладено таку правову позицію щодо застосування статті 651 Цивільного кодексу України.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

У постановах Верховного Суду від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 18.09.2019 у справі № 916/1921/18, від 28.05.2019 у справі № 910/9234/18, від 13.02.2018 у справі № 925/1074/17 викладено правову позицію, згідно з якою відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

(!!!) Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №910/8819/18.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13).

ВИСНОВОК: Таким чином, для встановлення можливості розірвання договору в судовому порядку необхідно визначити, чи були допущені іншою стороною саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) особи, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 серпня 2020 року у справі №  927/784/19 (ЄДРСРУ № 91169956).

Матеріал по темі:  «Критерії істотності порушення умов договору»

Теги: істотні умови договору, істотне порушення умов договору, критерії істотності, неможливість досягнення цілей, укладеність, договір, визнання договору неукладеним, недійсним, сторони, оспорюваний договір, порушення умов, істотне порушення, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Істотне порушення умов договору: критерій та аспект недійсності

Адвокат Морозов (судебная защита)

Істотні умови договору, як підстава для визнання правочину (договору) неукладеним або недійсним. Критерії та умови істотності порушення зобов’язання. Судова практика Верховного суду України.

За змістом положень  ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Аналогічні приписи містить і ст. 193 ГК України.

Статтею 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлено строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Однак, згідно статей 638, 639 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

В свою чергу, відповідно до частини 8 статті 181 Господарського кодексу України, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся); якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

ВАЖЛИВО: Таким чином, непогодження сторонами істотних умов договору може бути лише підставою для визнання договору неукладеним.

Втім, визнання договору неукладеним може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками його виконання сторонами; якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону.

Вказаної правової позиції дійшов Верховний  Суд України  у постановах від 23.09.2015 р. у справі № 3-502гс15; від 20.04.2016 р. у справі № 3-287гс16; від 06.07.2016р. у справі  № 3-436гс16.

Крім того, визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору в разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх його істотних умов, а не за наслідками виконання договору сторонами.

Зазначена правова позиція викладена у постанові   Верховного  Суду  України  від 25 червня 2011 р. у справі № 3-58гс11.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів

Статтею 180 Господарського кодексу України передбачено, що істотними умовами, є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

ВАЖЛИВО: Підстави для зміни або розірвання договору унормовані ст. 651 ЦК України, за приписами якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13: «Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди; її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати». (Постанова ВГСУ від 22 лютого 2017 р., справа № 922/1720/16, ЄДРСРУ № 64916309; та від 06 лютого 2017 р., справа № 909/932/15, ЄДРСРУ № 64621002).

ВИСНОВОК: Отже, укладеність договору характеризується досягненням сторонами згоди по всім істотним умовам договору, зокрема:

1) предмету, ціні та строкам дії договору;

2) умовам, що визначені діючим законодавством як істотні;

3) умовам, що є необхідними для договорів даного виду;

4) умовам, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В свою чергу,  судово – правовий спір між сторонами правочину щодо визнання договору неукладеним, може мати місце  лише на стадії укладення договору, а не за наслідками його виконання сторонами.

В разі, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його (договору, правочину) вимогам закону.

Теги: істотні умови договору, укладеність, договір, визнання договору неукладеним, недійсним, сторони, оспорюваний договір, порушення умов, істотне порушення, судова практика, суд, позов, иск, судебная защита, Адвокат Морозов