Обов’язок замовника будівництва укласти договір про пайову участь

Адвокат Морозов (судебная защита)

Спонукання замовника будівництва до укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури міста. 

25.05.2017 р. Верховний Суд України в розрізі справи № 3-187гс17 дослідив питання щодо  спонукання замовника будівництва до укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури та підстав пайової участі забудовників в інфраструктурі міста.

За змістом положень частини першої статті 173, частини першої       статті 174 Господарського кодексу України (далі – ГК) господарським визнається зобов’язання, що виникає між суб’єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, зокрема безпосередньо із закону або іншого нормативно-правового акта, що регулює господарську діяльність; з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з частиною третьою статті 179 ГК укладення господарського договору є обов’язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов’язком для суб’єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб’єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом (стаття 187 ГК).

ВАЖЛИВО: Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлюються Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», що спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

За змістом статті 2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування і забудова територій – діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, реконструкцію існуючої забудови та територій, будівництво об’єктів.

Відповідно до статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.

ВАЖЛИВО: Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта – для нежитлових будівель та споруд.

Розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об’єкта, з техніко-економічними показниками.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Згідно з частиною першою статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що реконструкцію існуючої забудови та територій, поряд із новим будівництвом об’єктів, визначено як окремий вид забудови території.

Отже, на замовника, який має намір щодо реконструкції існуючої забудови та територій у відповідному населеному пункті, покладено зобов’язання взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування замовником до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури на підставі договору про пайову участь між замовником та органом місцевого самоврядування, укладення якого є обов’язковим.

Водночас Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (частина четверта статті 40) встановлено вичерпний перелік об’єктів, у разі будівництва яких замовник не залучається до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

ВИСНОВОК: Зважаючи на викладене, висновок судів усіх інстанцій про те, що ТОВ проводило реконструкцію вже існуючих приміщень, без забудови нової території, тому відповідач не є замовником будівництва у розумінні імперативної норми закону й у нього відсутній обов’язок укладати договір про пайову участь і сплачувати пайові внески, є передчасним.

Крім того, посилання судів на сплив граничного терміну для укладення такого виду договору є помилковим, оскільки строк, визначений законом для укладення договору пайової участі, – протягом 15 днів із дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, – встановлено саме для добровільного виконання стороною зазначеного обов’язку, отже невиконання такого зобов’язання свідчить про порушення замовником свого обов’язку, встановленого законом, і не звільняє останнього від укладення договору.

P.s. Неправомірна бездіяльність відповідача щодо його обов'язку взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, який кореспондується зі зверненням відповідача до позивача із заявою про укладення такого договору, є протиправною формою поведінки, внаслідок якої міськрада була позбавлена права отримати на розвиток інфраструктури населеного пункту відповідну суму коштів, яка охоплюється визначенням упущеної вигоди.

При цьому наслідки у виді упущеної вигоди перебувають у безпосередньому причинному зв'язку із наведеною неправомірною бездіяльністю відповідача.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного суду України від 30 листопада 2016 року № 3-1323гс16 та від 22.03.2017 р. у справі № 3-1553гс16.

Матеріал по темі: «Пайова участь забудовників в інфраструктурі міста» 

Теги: реконструкція об’єкту, будівля, будівництво, забудова, договір пайової участі, міська рада, пайові внески, ДАБІ, архітектурна інспекція, інфраструктура міста, містобудівна діяльність, судова практика, Адвокат Морозов 

Пайова участь забудовників в інфраструктурі міста

Адвокат Морозов (судовий захист)

Реконструкція наявної будівлі, без забудови нової земельної ділянки, не звільняє замовника від укладення із міськрадою договору про пайову участь, а також від перерахування коштів пайової участі.

22.03.2017 р. Верховним судом України у справі № 3-1553гс16 досліджувалось питання щодо стягнення збитків (упущеної вигоди) на користь міської ради з замовника - забудовника - реконструктора, які полягають в тому, що останній за час реконструкції наявного будівельного об’єкту, ухилився від укладання договору з міськрадою та від перерахування коштів пайової участі.

Суд вказав, що відповідно до частин другої, третьої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VІ (далі – Закон № 3038-VІ) замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

За змістом положень частини першої статті 40 Закону № 3038-VI порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.

Міськрадою приймається рішення яким і затверджується відповідний Порядок.

Цей Порядок регулює організаційні та економічні відносини, пов'язані із залученням, розрахунком розміру, використанням коштів пайової участі замовників будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста та укладання договорів про пайову участь.

ВАЖЛИВО: Законом № 3038-VI встановлено, що саме на замовника покладено обов’язок укладення договору про пайову участь та сплати відповідних коштів.

Замовник – фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву (стаття 1 Закону № 3038-VI).

За змістом статей 2, 10  Закону № 3038-VI, статей 4, 9 Закону № 687-XIV під забудовою території слід розуміти діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, реконструкцію існуючої забудови.

Отже, реконструкція, здійснена відповідачем, охоплюється законодавчим визначення забудови, а виходячи із наведених положень законодавства, відповідач є замовником.

За таких обставин у справі, яка розглядається, висновок судів  про те, що реконструкція наявної будівлі без забудови нової земельної ділянки звільняє відповідача від укладення із міськрадою договору про пайову участь, а також від перерахування коштів пайової участі, є помилковим.

Аналогічну правову позицію наведено у постанові Верховного Суду України від 1 лютого 2017 року у справі № 3-1441гс16.

Стосовно стягнення збитків суд вказав, що згідно зі статтею 22 ЦК особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є, зокрема, доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

За змістом статті 1166 ЦК майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної особи або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.

ВАЖЛИВО: Отже, для застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків необхідною є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: 1) протиправної поведінки; 2) збитків; 3) причинного зв'язку між протиправною поведінкою боржника, збитками та вини.

Відповідач не уклав договору про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста, що свідчить про його бездіяльність у вчиненні передбачених законодавством обов'язкових дій щодо такого звернення та укладення договору.

Таким чином, неправомірна бездіяльність відповідача щодо його обов'язку взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, який кореспондується зі зверненням відповідача до позивача із заявою про укладення такого договору, є протиправною формою поведінки, внаслідок якої міськрада була позбавлена права отримати на розвиток інфраструктури населеного пункту відповідну суму коштів, яка охоплюється визначенням упущеної вигоди.

При цьому наслідки у виді упущеної вигоди перебувають у безпосередньому причинному зв'язку із наведеною неправомірною бездіяльністю відповідача.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного суду України від 30 листопада 2016 року № 3-1323гс16.

ВИСНОВОК: 1) Реконструкція існуючої забудови є різновидом забудови території, а отже пов’язана з обов’язком замовника укласти договір про пайову участь з відповідною радою; 2) саме на замовника покладено обов’язок укладення договору про пайову участь та сплати відповідних коштів; 3) в разі не укладання пайового договору з міськрадою та не прийняття участі розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту дії/бездіяльність замовника вважаються неправомірними та підлягають обкладенням господарськими санкціями.

Теги: реконструкція об’єкту, будівля, будівництво, забудова, договір пайової участі, міська рада, пайові внески, ДАБІ, архітектурна інспекція, інфраструктура міста, містобудівна діяльність, судова практика, Адвокат Морозов