Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди

Адвокат Морозов (судовий захист)

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини. 

17.05.2017 р. забезпечуючи єдність судової практики щодо застосування норм матеріального права у орендних відносинах комунального майна, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України  розглядаючи справу № 3-122гс17 виходила з нижчевикладеного.

Відповідно до частини 1 статті 283 ГК за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 4 статті 284 ГК передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 ЦК та опосередковано нормою частини 4 статті 291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.

За змістом статті 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Крім того, у справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).

Між тим логіка Верховного суду України зводиться до того, якщо процедура передачі в оренду будь-якого комунального майна є відміною від процедури передбаченої в Законі України «Про оренду державного та комунального майна», то вказаний закон не може застосовуватися до цих відносин (постанова Верховного суду України від 26.04.2017 р. справа  № 3-176гс17 , ЄДРСРУ № 66515962).

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника (постанова Верховного суду України від 20.04.2016 року у справі № 3-266гс16).

Матеріал по темі: «Повідомлення орендаря державного майна про закінчення орендних відносин»   

Згідно зі статтею 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Положеннями п. 4.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України  „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна від 29 травня 2013 року N 12 (з наступними змінами і доповненнями)  визначено, що зі  змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

У справі, що розглядається, суди усіх інстанцій, зосередившись на вирішенні питання пролонгації (припиненні) дії договору, не звернули уваги на положення статті 777 ЦК, статті 285 ГК, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк.

Так, наведеними нормами передбачено, що орендар (наймач), який належно виконує свої обов’язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Частиною 3 статті 17 Закону встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

ВИСНОВОК: сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.

Аналогічне положення міститься у постанові Верховного суду України Постанова від 20 квітня 2016 року № 3-266гс16.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства», суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і – в цілях статті 1 Першого протоколу – таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Теги: оренда державного майна, аренда, комунального майна, строк, договір оренди, типовий, закінчення, розірвання, припинення, продовження, пролонгація, судова практика, Верховний суд України, Адвокат Морозов 

Повідомлення орендаря державного майна про закінчення орендних відносин.

Адвокат Морозов Евгений (Киев)

Що таке «належне повідомлення орендаря» державного та/або комунального майна про закінчення договору оренди та час або термін за який власник (орендодавець) повинен повідомити орендаря про закінчення орендних відносин?

Верховний суд України вирішуючи справу № 3-266гс16 та приймаючи рішення від 20.04.2016 року вказав наступне.

Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна комунальної власності регулюються положеннями частин другої та третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

При цьому Верховний суд України зазначив: «норми Закону не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомлення орендарем в строк до трьох місяців, а також про зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата, а зазначається лише про обов’язок власника здійснити письмове попередження орендаря, що і було ним (власником) зроблено».

Таким чином і зважаючи на викладене, пропоную розібратися у двох моментах:

1. Строк повідомлення орендаря власником.

«При цьому норми Закону не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомлення орендарем в строк до трьох місяців…» - ВСУ.

Звернемось до першоджерела: ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає: «У разі якщо власник має намір використовувати  зазначене  майно  для власних потреб, він повинен письмово  попередити  про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».

Вважаю все ж таки є велика різниця в поняттях «..не пізніше ніж за три місяці», як вказує Закон  від «в строк до трьох місяців», як тлумачив СУД, оскільки в моєму розумінні визначення «до трьох місяців» може охоплювати і один місяць, і один  тиждень, і один день, а визначення            «не пізніше ніж за три місяці» чітко встановлює 90 днів за які орендодавець повинен повідомити орендаря про свій намір і останній, в свою чергу, буде мати можливість спокійно, а не достроково перемістити підприємницьку або іншу діяльність, знайти інше приміщення, повідомити про переїзд своїм клієнтам, тощо.

2. Належне повідомлення про закінчення орендних відносин.

«При цьому норми Закону не містять вказівки про … зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата, а зазначається лише про обов’язок власника здійснити письмове попередження орендаря…» - ВСУ.

Законодавець у ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» чітко вказав: «У разі якщо власник має намір використовувати  зазначене  майно  для власних потреб, він повинен письмово  попередити  про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».

Тобто, виходячи зі змісту вищевказаної статі, обов’язок повідомлення орендаря  про закінчення терміну дії договору оренди виникає саме у власника – орендодавця.

Відповідно до загальних правил доказування, кожна сторона повинна довести або спростувати перед судом ті чи інші факти на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень.

Отже, якщо орендодавець (власник) не направив за три місяці орендарю рекомендованого листа про припинення оренди або не віддав наручно, то фактично довести зворотне в суді буде вкрай важко, оскільки судова практика Верховного суду України свідчить про те, якщо немає опису вкладення поштового відправлення, то не можна чітко встановити якого змісту лист було відправлено адресату.

Окремо необхідно вказати, що відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 року № 270, затверджені «Правила надання послуг поштового зв’язку» (надалі – «Правила»).

Відповідно до п.п.7 п. 2 Правил вручення поштового відправлення, поштового переказу - виробнича операція, яка полягає у видачі поштового відправлення, виплаті коштів за поштовим переказом одержувачу.

В свою чергу повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу - повідомлення, яким оператор поштового зв'язку доводить до відома відправника чи уповноваженої ним особи інформацію про дату вручення реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом та прізвище одержувача ( п.п. 17 п. 2 Правил);

А згідно  п. 17 Правил  Внутрішні реєстровані поштові відправлення (крім прямих контейнерів), поштові перекази можуть прийматися для пересилання з рекомендованим повідомленням про їх вручення.

Рекомендовані поштові картки, листи та бандеролі з позначкою "Вручити особисто", рекомендовані листи з позначкою "Судова повістка" приймаються для пересилання лише з рекомендованим повідомленням про їх вручення.

Отже, для усунення будь – яких розбіжностей та для як найефективнішого засобу доказування необхідно враховувати, Правову позицію Верховного суду України у  справі  № 6-813цс15, яка передбачає : «Отже, за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей» та направляти орендарю комунального або державного майна повідомлення про закінчення орендних відносин за 3 (Три) календарних місяці замовним листом з повідомленням про вручення та описом вкладення, або вручати орендарю наручно, отримавши про це відповідну відмітку.