Повідомлення орендаря державного майна про закінчення орендних відносин.

Адвокат Морозов Евгений (Киев)

Що таке «належне повідомлення орендаря» державного та/або комунального майна про закінчення договору оренди та час або термін за який власник (орендодавець) повинен повідомити орендаря про закінчення орендних відносин?

Верховний суд України вирішуючи справу № 3-266гс16 та приймаючи рішення від 20.04.2016 року вказав наступне.

Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна комунальної власності регулюються положеннями частин другої та третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

При цьому Верховний суд України зазначив: «норми Закону не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомлення орендарем в строк до трьох місяців, а також про зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата, а зазначається лише про обов’язок власника здійснити письмове попередження орендаря, що і було ним (власником) зроблено».

Таким чином і зважаючи на викладене, пропоную розібратися у двох моментах:

1. Строк повідомлення орендаря власником.

«При цьому норми Закону не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомлення орендарем в строк до трьох місяців…» - ВСУ.

Звернемось до першоджерела: ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає: «У разі якщо власник має намір використовувати  зазначене  майно  для власних потреб, він повинен письмово  попередити  про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».

Вважаю все ж таки є велика різниця в поняттях «..не пізніше ніж за три місяці», як вказує Закон  від «в строк до трьох місяців», як тлумачив СУД, оскільки в моєму розумінні визначення «до трьох місяців» може охоплювати і один місяць, і один  тиждень, і один день, а визначення            «не пізніше ніж за три місяці» чітко встановлює 90 днів за які орендодавець повинен повідомити орендаря про свій намір і останній, в свою чергу, буде мати можливість спокійно, а не достроково перемістити підприємницьку або іншу діяльність, знайти інше приміщення, повідомити про переїзд своїм клієнтам, тощо.

2. Належне повідомлення про закінчення орендних відносин.

«При цьому норми Закону не містять вказівки про … зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата, а зазначається лише про обов’язок власника здійснити письмове попередження орендаря…» - ВСУ.

Законодавець у ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» чітко вказав: «У разі якщо власник має намір використовувати  зазначене  майно  для власних потреб, він повинен письмово  попередити  про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».

Тобто, виходячи зі змісту вищевказаної статі, обов’язок повідомлення орендаря  про закінчення терміну дії договору оренди виникає саме у власника – орендодавця.

Відповідно до загальних правил доказування, кожна сторона повинна довести або спростувати перед судом ті чи інші факти на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень.

Отже, якщо орендодавець (власник) не направив за три місяці орендарю рекомендованого листа про припинення оренди або не віддав наручно, то фактично довести зворотне в суді буде вкрай важко, оскільки судова практика Верховного суду України свідчить про те, якщо немає опису вкладення поштового відправлення, то не можна чітко встановити якого змісту лист було відправлено адресату.

Окремо необхідно вказати, що відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 року № 270, затверджені «Правила надання послуг поштового зв’язку» (надалі – «Правила»).

Відповідно до п.п.7 п. 2 Правил вручення поштового відправлення, поштового переказу - виробнича операція, яка полягає у видачі поштового відправлення, виплаті коштів за поштовим переказом одержувачу.

В свою чергу повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу - повідомлення, яким оператор поштового зв'язку доводить до відома відправника чи уповноваженої ним особи інформацію про дату вручення реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом та прізвище одержувача ( п.п. 17 п. 2 Правил);

А згідно  п. 17 Правил  Внутрішні реєстровані поштові відправлення (крім прямих контейнерів), поштові перекази можуть прийматися для пересилання з рекомендованим повідомленням про їх вручення.

Рекомендовані поштові картки, листи та бандеролі з позначкою "Вручити особисто", рекомендовані листи з позначкою "Судова повістка" приймаються для пересилання лише з рекомендованим повідомленням про їх вручення.

Отже, для усунення будь – яких розбіжностей та для як найефективнішого засобу доказування необхідно враховувати, Правову позицію Верховного суду України у  справі  № 6-813цс15, яка передбачає : «Отже, за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей» та направляти орендарю комунального або державного майна повідомлення про закінчення орендних відносин за 3 (Три) календарних місяці замовним листом з повідомленням про вручення та описом вкладення, або вручати орендарю наручно, отримавши про це відповідну відмітку.