Принцип «superficies solo cedit» - «збудоване на землі слідує за нею»

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Принцип юридичної цілісності земельної ділянки та збудованого на ній нерухомого майна

20 вересня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 307/2235/20, провадження № 61-10227св21 (ЄДРСРУ № 99786277) досліджував питання щодо принципу юридичної цілісності земельної ділянки та збудованого на ній нерухомого майна.

Одним із принципів набуття права власності є принцип переходу права власності на об`єкт нерухомості одночасно з переходом права власності на земельну ділянку - принцип "superficies solo cedit" (від лат. «збудоване на землі слідує за нею»), який заснований на тому, що земля є головною річчю, а інші розташовані на ній об`єкти нерухомості - її складові частини. Правова доля такого об`єкта як єдиного цілого визначається виходячи із операцій, що здійснюються з земельною ділянкою.

Механізм відчуження речових прав на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними у національному законодавстві визначений в статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

Так, відповідно до частин першої, другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з частиною першою статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Як вбачається із наведеного вище порядок переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними є діаметрально протилежним принципу "superficies solo cedit", оскільки за нормами ЦК України та ЗК України саме земельна ділянка слідує за будинком, спорудою, будівлею, а не навпаки.

При застосуванні приписів статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України у судовій практиці сформувався принцип єдності юридичної долі земельної ділянки разом зі збудованим на ній об`єктом нерухомого майна, в основу якого покладено слідування землі за об`єктом нерухомості у разі переходу права власності на такий об`єкт на підставі того чи іншого юридичного факту.

Так у постанові Верховного Суду України від 12.10.2016 у справі №6-2225цс16 зроблено правовий висновок, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду.

Згодом згаданий принцип застосовано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 в якій зазначено, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.12.2018 у справі № 713/1817/16-ц зроблено висновок, що згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

За висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

З моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц).

Такий же принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості застосовано у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.10.2019 у справі №921/99/18, від 18.02.2020 у справі №907/132/19, від 16.06.2020 у справі №914/1101/19, від 23.06.2020 у справі №910/14057/18.

Аналогічний підхід відображено у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.11.2019 у справі №150/300/16, від 27.11.2019 у справі №461/2328/16-ц, від 15.01.2020 у справі №204/9373/14-ц, від 01.07.2020 у справі №2-95/12, від 15.07.2020 у справі №127/2061/16-ц.

Отже, наведене розуміння положень статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України як норм, які закріплюють принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі розміщеного на ній об`єкту нерухомості є усталеним.

ВИСНОВОК: Таким чином, аналіз вказаних норм права свідчить про те, що перехід права власності на земельну ділянку відбувається одночасно з переходом права на об`єкт нерухомості, що відповідає принципу «superficies solo cedit» - «збудоване на землі слідує за нею».

Вказані висновки викладено Верховним Судом у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 686/9580/16-ц, від 16 червня 2021 року у справі № 299/2490/16-ц (ЄДРСРУ № 98911419).

 

Матеріал по темі: «Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою»