Переведення садового будинку в жилий

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: вимоги та особливості діючого законодавства щодо переведення садового будинку в жилий

26 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 600/2150/21-а, адміністративне провадження № К/990/13330/22 (ЄДРСРУ № 106963238) досліджував питання щодо переведення садового будинку в жилий.

Відповідно до статті 8-1 Житлового кодексу України  громадяни відповідно до закону мають право на переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Рішення про переведення дачних і садових будинків у жилі будинки приймається відповідними органами місцевого самоврядування.

На виконання положень частини першої статті 8-1 Житлового кодексу України прийнято постанову Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2015 року № 321, якою затверджено Порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки.

Цей Порядок визначає механізм переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки.

Згідно з пунктом 2 Порядку № 321 переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки здійснюється безоплатно органами місцевого самоврядування села, селища, міста, з якими відповідні дачні поселення та садівничі товариства пов`язані адміністративно або територіально.

Відповідно до пункту 3 Порядку № 321 для переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок громадянин, який є його власником, або уповноважена ним особа (далі - власник) подає до виконавчого органу сільської (селищної, міської) ради, а у разі, коли в сільській раді виконавчий орган не утворено, - сільському голові (далі - уповноважений орган) заяву за формою згідно з додатком 1, до якої додаються: копія документа про право власності на дачний чи садовий будинок, засвідчена в установленому порядку; письмова згода співвласників (за наявності) на переведення такого будинку в жилий; звіт про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам за формою згідно з додатком 2.

За результатами розгляду заяви та доданих до неї документів уповноважений орган протягом місяця з дня їх надходження приймає рішення про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок або про відмову в такому переведенні (пункт 4 Порядку № 321).

Прийняття рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок допускається за наявності хоча б однієї з таких підстав:

• неподання документів, зазначених у пункті 3 цього Порядку;
• виявлення в поданих документах недостовірних відомостей;
• встановлення невідповідності дачного чи садового будинку вимогам державних будівельних норм, що зазначені у розділі I (обов`язковий) результатів технічного огляду звіту про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку (додаток 2).

У разі відмови в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок власник має право повторно подати документи, зазначені у  пункті 3 цього Порядку, після усунення причин, що стали підставою для прийняття такого рішення.

Зі змісту наведених норм права вбачається, що законодавством передбачено вичерпний перелік підстав для відмови в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок. Зокрема, обов`язковою умовою переведення дачних і садових будинків в жилі є відповідність таких будинків будівельним стандартам, що висуваються до жилих домоволодінь.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про будівельні норми» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) будівельні норми - затверджений суб`єктом нормування підзаконний нормативний акт технічного характеру, що містить обов`язкові вимоги у сфері будівництва, містобудування та архітектури.

Частиною другою статті 5 цього ж Закону передбачено, що об`єктами нормування у будівництві є: 1) планування та забудова території; 2) об`єкт будівництва, містобудування та архітектури і його складові частини; 3) склад і зміст документації об`єктів будівництва, містобудування та архітектури.

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 квітня 2018 року № 100 затверджено ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» (чинні на момент виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до пункту 12.1 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» заходи з інженерної підготовки слід передбачати з урахуванням інженерно-будівельної оцінки території, забезпечення захисту від несприятливих природних і антропогенних явищ та прогнозу змін інженерно-геологічних та гідрологічних умов при різних видах техногенного навантаження.

Відповідно до таблиці 12.1 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» схил рельєфу 8-15% вважається малосприятливим для будівництва та вимагає улаштування штучних основ і фундаментів.

Таким чином, оскільки інженерно-технічні вимоги до облаштування жилих будівель з урахуванням особливостей рельєфу та інших інженерно-геологічних умов є складовою державних будівельних норм, то невідповідності дачного чи садового будинку цим вимогам є підставою для прийняття суб`єктом владних повноважень рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий.

Подібний правовий висновок міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 9 вересня 2020 року у справі № 712/387/17-а.

Відповідно до частини першої статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на дев`ять категорій, серед яких виділяють землі рекреаційного призначення та землі житлової та громадської забудови.

Відносно кожної із зазначеної категорії земель, іншими положеннями  Земельного кодексу України  визначено порядок їх використання. Категорії земель України мають особливий правовий режим (частина друга статті 18 Земельного кодексу України).

Статтями 50-52 Земельного кодексу України регламентовано, що до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів. Земельні ділянки надані для дачного будівництва входять до складу земель рекреаційного призначення. При цьому, на землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель.

Згідно зі статтею 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування, а не на земельній ділянці в рекреаційній зоні.

У постанові від 22 жовтня 2020 року у справі № 818/57/18 Верховний Суд сформулював правовий висновок стосовно застосування вищезазначених норм матеріального права, відповідно до якого питання будівництва, обслуговування того чи іншого об`єкту нерухомого майна нерозривно пов`язаний з земельною ділянкою, на якій такий об`єкт розташований. Наявність того чи іншого об`єкта нерухомості повинен відповідати цільовому призначенні земельної ділянки та їй відповідати.

Крім того, у цій постанові Верховний Суд дійшов висновку, що розміщення садового чи дачного будинку на земельній ділянці, що відноситься до земель рекреаційного призначення, виключає можливість його переведення у жилий будинок.

Стосовно судових рішень правових висновків Верховного Суду, що викладені у постановах від 30 березня 2020 року у справі №363/541/16-а та від 29 липня 2020 року у справі № 522/6588/17, колегія суддів зазначає наступне.

Зокрема, у постанові від 30 березня 2020 року у справі №  363/541/16-а Верховний Суд дійшов висновку, що будь-яких вимог до земельних ділянок, на яких розташовані садові чи дачні будинки, щодо яких надійшло звернення про їх переведення у жилі, Житловий кодекс України та Порядок № 321 не містить, а тому погодився із судами першої та апеляційної інстанцій про те, що відмова відповідача у переведені садового будинку у жилий на підставі його розміщення на земельній ділянці, що не відповідає цільовому призначенню громадської та житлової забудови, є неправомірною.

З огляду на вищезазначене, обставини у справі №  363/541/16-а та у справі, що розглядається, не є релевантними, оскільки у цій справі виконком Чернівецької МР спірним рішенням відмовив позивачці у переведені садового будинку у жилий з підстави, зокрема, невідповідності будинку будівельним нормам, у зв`язку із знаходженням земельної ділянки № 36 на зсувонебезпечній ділянці на території земель рекреаційного призначення.

Стосовно посилання позивачки на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 25 червня 2020 року у справі № 522/6588/17, колегія суддів зазначає наступне.

У справі № 522/6588/17 спірні правовідносини виникли стосовно відмови центру надання адміністративних послуг у реєстрації місця проживання позивача у садовому будинку. У постанові від 25 червня 2020 року у цій справі Верховний Суд дійшов висновку про те, що статус нерухомості, вказаний у витязі про реєстрацію права власності на нерухоме майно, як садовий будинок, не позбавляє такий будинок ознак, притаманних житлу, а тому підтверджує право позивача зареєструвати своє місце проживання в ньому.

Крім того, Суд зауважив, що відмінність будівельних норм у частині вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються під час будівництва жилих будинків у порівнянні зі садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, притаманних житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації.

Крім того, колегія суддів враховує, що у постанові від 22 жовтня 2020 року у справі № 818/57/18, Верховний Суд дійшов висновку про те, що застосування Порядку № 321 при прийнятті рішення щодо переведення садових будинків у жилі не звільняє орган місцевого самоврядування від обов`язку дотримання інших нормативно-правових актів, що регулюють дані правовідносини, зокрема, Земельного кодексу України та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Суд також вважає за необхідне зазначити, що вимогу, визначену пунктом 3 Порядку № 321, щодо відповідності садового чи дачного будинку державним будівельним нормам для переведення його у жилий, необхідно тлумачити розширено, а саме - вона включає відповідність будівлі всім санітарно-гігієнічним, інженерно-технічних та іншим вимогам, що є частиною державних будівельних норм, або, якщо такі норми не були дотримані під час будівництва садового чи дачного будинку, то будівля має бути приведена у їх відповідність шляхом улаштування додаткового обладнання, комунікацій, інженерно-технічного укріплення тощо.

Суд також звертає увагу, що відповідно до сталої правової позиції, сформульованої у низці постанов Верховного Суду, адміністративні суди, у випадку необхідності перевірки дотримання суб`єктами владних повноважень гарантованих особі прав, зокрема, наданих статтями 13, 23, 50, 54 Конституції України у правовідносинах, пов`язаних із благоустроєм населених пунктів, плануванням та забудовою території, повинен застосовувати широке тлумачення поняття «охоронюваний інтерес». За загальним правилом, такий інтерес включає у тому числі захист права на безпечне для життя і здоров`я довкілля, створення умов для комфортного та безпечного проживання на території відповідного населеного пункту.

Значення конституційних положень у сфері захисту права власності у сфері будівництва полягає в обов`язку суб`єктів містобудівної діяльності під час здійснення підготовчих та будівельних робіт неухильно дотримуватися вимог законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «;Про архітектурну діяльність», «;Про благоустрій населених пунктів», вимог державних будівельних норм та стандартів, містобудівної документації на місцевому рівні з тим, щоб створення нових об`єктів будівництва (реконструкція існуючих об`єктів) здійснювалось з урахуванням прав та інтересів особи, включаючи необхідність створення сприятливих умов для життя та здоров`я людини.

Такі висновки містяться, зокрема, у постановах Верховного Суду від 15 листопада 2019 року у справі № 826/198/16, від 26 лютого 2020 року у справах № 464/5088/15-а та № 826/13788/15, від 12 жовтня 2020 року у справі № 814/435/18, від 21 жовтня 2020 року у справі № 814/435/18, від 26 січня 2021 року у справі № 826/10130/18, від 17 лютого 2021 року у справі № 640/21784/19, від 28 квітня 2021 року у справі № 1.380.2019.003061 , від 18 травня 2022 року у справі № 826/12131/17,  та від 26.10.2022 року у справі № 600/2150/21-а.

ВИСНОВОК:

- законодавством передбачено вичерпний перелік підстав для відмови в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок;

- переведення дачних і садових будинків в жилі є процедурою, яка передбачає надання садовому будинку статусу житлового за умов відповідності даної споруди будівельним стандартам, що висуваються до житлових домоволодінь, при цьому

- будь-яких вимог до земельних ділянок, на яких розташовані дані будинки, цей Порядок № 321 не містить, також не містить будь-яких умов і ЖК УРСР, на виконання ч. 1 ст. 8-1 якого Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 29 квітня 2015 р. № 321 (окрім рекреаційних зон).

 

Матеріал по темі: «Реєстрація місця проживання в садовому (дачному)  будинку»

 

Теги: переведення садового будинку в жилий, дача, жилий будинок, реєстрація в садовому  будинку, реєстрація на дачі, прописка на дачі, місце проживання в садовому будинку, реєстрація місця проживання, прописка, судова практика, Адвокат Морозов

Юридичні наслідки висновку органу опіки та піклування

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Висновок органу опіки та піклування не є рішенням суб`єкта владних повноважень та не породжує прямих юридичних наслідків для сторін

30 листопада 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 523/11247/19, провадження № 61-5950св22 (ЄДРСРУ № 107586046) досліджував питання щодо юридичних наслідків висновку органу опіки та піклування.

Частинами четвертою-шостою статті 19 СК України передбачено, що при розгляді судом спорів щодо участі одного з батьків у вихованні дитини, місця проживання дитини, виселення дитини, зняття дитини з реєстрації місця проживання, визнання дитини такою, що втратила право користування житловим приміщенням, позбавлення та поновлення батьківських прав, побачення з дитиною матері, батька, які позбавлені батьківських прав, відібрання дитини від особи, яка тримає її у себе не на підставі закону або рішення суду, управління батьками майном дитини, скасування усиновлення та визнання його недійсним обов`язковою є участь органу опіки та піклування, представленого належною юридичною особою. Орган опіки та піклування подає суду письмовий висновок щодо розв`язання спору на підставі відомостей, одержаних у результаті обстеження умов проживання дитини, батьків, інших осіб, які бажають проживати з дитиною, брати участь у її вихованні, а також на підставі інших документів, які стосуються справи .

Аналіз наведеної норми права свідчить про те, що висновок органу опіки та  піклування щодо розв`язання спору є дорадчим документом та не тягне за  собою виникнення будь-яких прав чи обов`язків для суб`єктів відповідних правовідносин і не має обов`язкового характеру.

Подібний правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 16 лютого 2022 року справа № 742/710/19.

Питання розмежування юрисдикції спорів щодо оскарження рішень органів місцевого самоврядування та органів опіки і піклування неодноразово було предметом перегляду Верховного Суду.

Так, залишаючи без змін рішення адміністративних судів попередніх інстанцій про закриття провадження у справі Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 листопада 2019 року у справі № 756/4477/18 зазначала, що якщо особа стверджує про порушення її прав наслідками, що спричинені рішенням суб`єкта владних повноважень, яке вона вважає неправомірним, і такі наслідки призвели до виникнення, зміни чи припинення цивільних прав або інтересів цієї особи чи пов`язані з реалізацією нею майнових або особистих немайнових прав чи інтересів, то визнання незаконним вказаного рішення і його скасування є способом захисту відповідних цивільних прав та інтересів.

Спірні правовідносини виникають з приводу реалізації та захисту особистих немайнових прав та інтересів особи та її дітей, гарантованих Сімейним кодексом України.

Подібні висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 352/536/17, від 13 червня 2018 року у справі  № 500/6325/17, від 04 липня 2018 року у справі № 496/4271/16-а, Верховного Суду від 01 липня 2020 року у справі № 522/23095/16-а, Верховного Суду від 26 травня 2022 року у справі № 947/5258/21 (провадження №61-17396св21).

Оскаржене розпорядження, хоч і прийняте суб`єктом владних повноважень, спрямоване на реалізацію приписів сімейного законодавства та впливає, насамперед, на особисті немайнові права позивача та третьої особи як батьків дітей.

Зважаючи на суб`єктний склад та характер правовідносин у цій справі, суд апеляційної інстанції дійшов до помилкового висновку, що даний спір є публічно-правовим та належить до юрисдикції адміністративних судів.

Верховний Суд вважає, що спірні у цій справі правовідносини мають приватноправовий характер та дана справа підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства (26 травня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №  947/5258/21, провадження № 61-17396св21, ЄДРСРУ № 104604145).

Таким чином, відповідно до правових висновків Верховного Суду (дивитись, наприклад, постанову від 28 січня 2021 року у справі № 753/6498/15-ц, також постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 червня 2018 року у справі № 500/6325/17, від 04 липня 2018 року у справі № 496/4271/16-а (К/9901/29090/18)) висновок органу опіки та піклування не містить ознак рішення суб`єкта владних повноважень, оскільки не є нормативно-правовим актом чи правовим актом індивідуальної дії - він не породжує прямих юридичних наслідків для сторін та безпосередньо не впливає на їх права й обов`язки, тобто є фактично джерелом доказування при наявності цивільного спору, оскільки несе виключно інформативний характер і на відміну від рішень органу опіки та піклування має рекомендаційний характер. Цьому документу може бути надана лише оцінка в сукупності з іншими доказами у справі при вирішенні по суті питання, для якого він був складений.

ВИСНОВОК: Висновок органу опіки та піклування не породжує прямих юридичних наслідків для сторін та безпосередньо не впливає на їх права й обов`язки, тобто є фактично джерелом доказування при наявності цивільного спору, оскільки несе виключно інформативний характер і на відміну від рішень органу опіки та піклування має рекомендаційний характер.

 

Матеріал по темі: «Суд може змінити графік спілкування з дитиною запропонований органом опіки»

 

Розподіл отриманих коштів у разі недостатності суми проведеного платежу

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Порядок виконання грошового зобов`язання та розподілу коштів у разі недостатності суми проведеного платежу

01 грудня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду  в рамках справи № 910/4160/20 (ЄДРСРУ № 107631239) досліджував питання щодо порядку виконання грошового зобов`язання та розподілу коштів у разі недостатності суми проведеного платежу.

Згідно правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 05.11.2019 у справі №754/2569/16-ц, 27.02.2020 року у справі №921/12/19, від 06.07.2020 року у справі №754/2569/16-ц сторони, керуючись ст. 534 ЦК України, можуть на власний розсуд визначити у договорі порядок зарахування грошових коштів, які отримуються від іншої сторони договору, при цьому за наявності сукупності умов, які передбачені договором, призначення платежу, вказане платником, не є обов`язковим та не має вирішального значення для здійснення зарахування грошових коштів у визначеному умовами договору порядку.

Вирішуючи питання щодо застосування норми статті 534 ЦК України, яка визначає, що у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов`язання у повному обсязі ця сума погашає вимоги кредитора у такій черговості, якщо інше не встановлено договором або законом: 1) у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов`язані з одержанням виконання; 2) у другу чергу сплачуються проценти і неустойка; 3) у третю чергу сплачується основна сума боргу, Верховний Суд виходить з того, що дана норма диспозитивна і в договорі сторони можуть відступити від цих положень та врегулювати свої відносини на власний розсуд. Окрім того, інша черговість погашення вимог за грошовим зобов`язанням може бути встановлена законом.

Ця умова договору неодноразово оспорювалася в судовому порядку і у постанові від 20.01.2022 у справі № 910/772/21 Верховний Суд наголосив, що ця умова відповідає положенням статті 534 ЦК України, не суперечить вимогам закону.

Аргументи щодо неправильного застосування судами норми статті 534 ЦК України та необхідності врахування висновку Верховного Суду, що можливість застосування положень цієї статті безпосередньо залежить від змісту реквізиту "призначення платежу" платіжного доручення, згідно з яким боржник здійснював платіж кредиторові на виконання грошового зобов`язання, і це означає, що якщо платник (боржник) здійснює переказ коштів, чітко зазначаючи призначення платежу - погашення основного боргу (оплата товару, робіт, послуг), черговість, встановлена статтею 534 цього Кодексу застосовуватися не може, відхиляються, оскільки у цих справах сторони у договорі, керуючись принципом свободи договору, не визначали умови черговості розподілу отриманих коштів. У постановах, на які посилається скаржник, Верховний Суд вирішував питання щодо застосування норми статті 534 ЦК України, якщо інше не передбачено договором. Натомість, у справі, яка переглядається, сторони визначили інший порядок.

Висновки судів щодо застосування норми статті 534 ЦК України є правильними і не суперечать висновку Верховного Суду в постановах від 15.10.2019 у справі №909/1141/18, від 26.09.2019 у справі №910/12934/18, від 26.12.2019 у справі №911/2630/18, від 17.04.2020 у справі №905/2319/17, від 04.06.2019 у справі №924/159/14 щодо застосування положень статті 534 ЦК України, оскільки були зроблені, виходячи з інших фактичних обставин.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 26.05.2022 у справі №910/11610/20.

ВИСНОВОК: Норма статті 534 ЦК України (черговість платежу у разі недостатності суми погашення) диспозитивна і в договорі сторони можуть відступити від цих положень та врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Окрім того, інша черговість погашення вимог за грошовим зобов`язанням може бути встановлена законом.

 

Матеріал по темі: «Зменшення судом розміру пені та штрафу за господарськими зобов’язаннями»

 

 

Теги: черговість платежу, призначення платежу, недостатність коштів, розподіл грошей, погашення заборгованості, кошти боржника, зарахування, пені, штрафи, проценти, основний борг, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Подвійний продаж забудовником майнових прав на об’єкт інвестування

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Спосіб судового захисту при подвійному продажі забудовником майнових прав на об’єкт інвестування (квартиру)

26 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 569/2823/18, провадження № 61-21499св21 (ЄДРСРУ № 107111919) досліджував питання щодо подвійного продажу забудовником майнових прав на об’єкт інвестування.

Відповідно до частин першої, другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Пунктом 63 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, яка була чинною на час реєстрації Декларації про готовність житлового будинку до експлуатації), для державної реєстрації прав на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, подаються: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо), або довідка житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу про членство в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі. У разі участі у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. У разі придбання безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо). У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; 2) довідка (виписка) з переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва, видана особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, про участь особи, державна реєстрація права власності якої проводиться, в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (крім випадків, коли перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва, подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідно до пункту 62 цього Порядку, або копію такого переліку подано відповідно до підпункту 4 цього пункту); 3) технічний паспорт на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна; 4) завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом копії документів, передбачених пунктом 62 цього Порядку (у разі, коли такі документи не подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

(!!!) Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) вказано, що: «в постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. 

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Передумовою для закріплення переважного права кредитора є ситуації, за яких дві або більше особи набули зобов`язальних прав вимагати передачі однієї і тієї ж речі, визначеної індивідуальними ознаками, тобто існує колізія суб`єктивних цивільних прав.

Під колізією суб`єктивних цивільних прав можна розуміти виникнення можливості у двох чи більше осіб здійснити суб`єктивне цивільне право стосовно одного і того ж самого об`єкта.

Переважне право кредитора на одержання речі (абзац 2 частини другої статті 620 ЦК України) спрямоване на вирішення колізії зобов`язальних прав, що передбачають право вимагати передачі індивідуально-визначеної речі у користування або власність. Поміж собою вступати в колізію можуть тільки однорідні по суті права. Наприклад, право вимагати передачі речі у власність з таким же правом.

Фактичний склад, необхідний для виникнення цього переважного права кредитора, становлять: порушення договірних зобов`язань, за якими, одна й та ж сама особа (боржник) зобов`язалася передати індивідуально-визначену річ у власність або користування; знаходження спірної речі у боржника; раніше укладений договір або ж першість у пред`явленні позову.

Переважне право на одержання речі належатиме тому з кредиторів, який раніше уклав договір з боржником, а якщо цього неможливо встановити, то тому, який першим пред`явить позов до боржника. При цьому одержання речі одним із кредиторів, тобто реалізація ним свого права, унеможливлює здійснення зобов`язальних прав іншої особи (осіб) (частина друга статті 620 ЦК України).

Аналіз глави 54 ЦК України свідчить, що законодавцем не виключається можливість укладення декількох договорів купівлі-продажу щодо однієї речі. Наприклад, продавець укладає два договори купівлі-продажу з двома різними покупцями щодо однієї речі. В такому разі правові підстави для недійсності другого договору купівлі-продажу внаслідок того, що одна річ є предметом в двох договорах купівлі-продажу відсутні, а до правовідносин продавця та покупців слід застосовувати статтю 620 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

У частині другій статті 665 ЦК України передбачено, що якщо продавець відмовився передати річ, визначену індивідуальними ознаками, покупець має право пред`явити продавцеві вимоги відповідно до статті 620 цього Кодексу.

З урахуванням змісту частини другої статті 656 та частини другої статті 665 ЦК України, за логікою законодавця до випадків укладення декількох договорів купівлі-продажу одних і тих же майнових прав мають застосовуватися положення статті 620 ЦК України.

Проте, відповідно до окремої думки Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Крата В. І. 26 жовтня 2022 року у справі № 569/2823/18, провадження № 61-21499св21 (ЄДРСРУ № 106988745) очевидно, що на відміну від переважного права на одержання речі (частина друга статті 620 ЦК України), стосовно випадків подвійного продажу майнових прав слід вести мову про переважне право реалізації майнових прав, що зумовлено їх змістом та характером. Зокрема, майнові права на об`єкт нерухомості реалізуються шляхом оформлення права власності на об`єкт нерухомості. Тому, з урахуванням змісту статті 620 ЦК України, якщо другий набувач майнових прав їх реалізував шляхом оформлення права власності на об`єкт нерухомості, тобто став власником об`єкта нерухомості, то відновлення порушених прав та інтересів першого покупця майнових прав має здійснюватися за допомогою відшкодування збитків, а не визнання недійсним другого договору купівлі-продажу майнових прав.

Однак, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 червня 2022 року у справі № 522/7113/19 (провадження № 61-18017св21), зазначено, що «у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 грудня 2021 року в справі № 522/3885/19 (провадження № 61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зроблено висновок, що: «якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи».

ВИСНОВОК: Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

 

Матеріал по темі: «Визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва»

 

 

Теги: подвійний продаж, визнання майнових прав, обєкт незавершеного будівництва, недострой, недобуд, захист прав споживачів, забудовник, банкрутство, квартира, захист власності, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов