Чи є податкова заборгованість з орендної плати за землю підставою для розірвання договору оренди землі?

Адвокат Морозов (судовий захист)

Розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав наявності рішення адміністративного суду про податкову заборгованість з орендної плати за землю.

15 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 909/815/16 (ЄДРСРУ № 83002759) досліджував питання щодо розірвання договору оренди землі з підстав наявності рішення адміністративного суду про податкову заборгованість з орендної плати.

Верховний суд вказав, що частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" (далі Закон) передбачено: "Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі."

Згідно з ч.1 ст.21 Закону в редакції станом на 2005 рік (момент укладення договору): «Орендна плата за землю -  це  платіж,  який  орендар  вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.  Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України  "Про плату за землю").

Відповідно до ч.1 ст.21 Закону в чинній редакції, в т.ч. станом на момент звернення з позовом до суду: «Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).»

Аналіз зазначених норм свідчить про наступне.

По-перше, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою саме згідно з договором оренди землі, а не Законом України  "Про плату за землю" чи Податковим кодексом України.

По-друге, лише строки внесення  орендної  плати за  земельні  ділянки  державної  та комунальної  власності встановлювалися відповідно до Закону України "Про плату за землю", а на даний момент встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

В свою чергу, розмір, форма та умови внесення  орендної  плати  за  землю встановлюються  за  згодою  сторін саме у договорі оренди землі.

Отже сторони договору мають право щодо самостійного визначення розміру орендної плати за користування відповідною земельною ділянкою.

Разом з тим, необхідно підкреслити, що законодавцем у відповідності до п. 288.5 ст.288 Податкового кодексу України  встановлені верхня та нижня межа річної суми відповідних орендних платежів, що є обов`язковими для врахування сторонами під час визначення розміру орендної плати за землю та, яка, відповідно, є підставою для перегляду встановленої сторонами орендної плати. 

При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм     ПК     над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті   288 ПК.

Так, зокрема, такої правової позиції дотримується Верховний Суд України у постановах від 02.12.2014 (справа № 21-274а14), від 14.04.2015 (справа № 21-165а15), від 14.07.2015 (справа № 826/5560/14) та від 31.03.2017 (справа №804/16943/13), 29 жовтня 2018 року справа № 826/4179/17 та ін.

Судова практика свідчить про те, що розмір орендної плати не може бути меншим розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, тобто не може бути меншим 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки.

Між тим у даній справі Верховний суд наголошує, що згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону: "Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором."

Частиною першою статті 32 Закону передбачено, що: "На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України."

Підпункт «д» статті 141 Земельного кодексу України передбачає, що: "Підставами припинення права користування земельною ділянкою, є: д) систематична несплата земельного податку або орендної плати."

Разом з тим за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України: " Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору."

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17 зазначила наступне: "8.11. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає."

Також Велика Палата у названій постанові зазначила: "8.19. Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції положень пункту 87.9 статті 87 Податкового кодексу України щодо порядку розподілу коштів, перерахованих на сплату заборгованості платника податків, оскільки спірні правовідносини склалися саме між орендодавцем та орендарем у межах виконання договору оренди земельної ділянки і їх правове регулювання здійснюється відповідно до статті 2 ЗУ «Про оренду землі». Отже, ураховуючи викладене, відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди."

ВАЖЛИВО: З викладеного висновку Великої Палати Верховного Суду фактично слідує, що позовні вимоги органів державної влади або місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки, а отже, відсутнє істотне порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 26 червня 2018 року у даній справі № 909/815/16, якою справу було направлено на новий розгляд до суду першої інстанції, вказав наступне: «Проте, при вирішенні цього спору суди попередніх інстанцій, обмежившись посиланнями на факти, встановлені у постанові Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 10.06.2016 у справі № 809/595/16, якою встановлено наявність податкової заборгованості відповідача з орендної плати за землю, не надали оцінки умовам договору оренди, не розмежували на підставі якої нормативно - грошової оцінки здійснювалось нарахування заборгованості з орендної плати за спірну земельну ділянку, не зазначили точного періоду виникнення заборгованості з відповідним розрахунком сум за кожним окремим місяцем року, а також не дослідили питання внесення чи навпаки не внесення змін до договору оренди землі від 22.06.2005 в частині розміру нормативної грошової оцінки в порядку встановленому умовами договору, що є необхідною умовою для правильного вирішення справи. Судова колегія зауважує, що аналіз положень статей 1, 13, 21, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 141 ЗК та статті 651 ЦК дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні правовідносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.06.2018 у справі №481/1073/16-ц (провадження №61-26св17)).

Отже підставою для розірвання спірного договору може бути систематична несплата орендної плати, передбаченої договором, а не податкова заборгованість, визначена у рішенні адміністративного суду.

Крім того, зміна розміру орендної плати за договором передбачає обов`язкове внесення відповідних змін до вказаного договору у формі (порядку) передбаченій цим договором.

За таких обставин висновки судів про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки є передчасними.»

ВИСНОВОК: Позовні вимоги органів державної влади (в тому числі прокуратури) або місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки.

P.s. Посилання на висновки Верховного Суду України у постанові від 14.03.2017 у справі №804/16943/13 та ін. відхиляються касаційним судом, оскільки останні стосуються спору щодо податкових правовідносин, в той час як предметом даної справи є спір саме щодо господарських правовідносин, заснованих на договорі оренди землі.

Матеріал по темі: «Законодавчо закріплений мінімальний розмір орендної плати за землю»

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов

Законодавчо закріплений мінімальний розмір орендної плати за землю

Адвокат Морозов (судовий захист)

Судова практика Верховного суду стосовно мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

24.01.2018 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в контексті справи №817/206/15 (ЄДРСРУ № 71834541) торкнувся питання законодавчо закріпленого мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Суд вказав, що з 1 січня 2011 року набрав чинності Податковий кодекс України, який відповідно до пункту 1.1 статті 1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

За змістом підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 Податкового кодексу України плата за землю належить до загальнодержавних податків і зборів, яка в силу вимог підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього ж Кодексу є податком і справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

(!!!) Відповідно до пункту 269.1 статті 269 Податкового кодексу України платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст підпункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, - це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, Податковий кодекс України визначив обов'язки орендаря сплачувати земельний податок у формі орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України). Подібне визначення міститься й у статті 21 Закону №161-XIV.

Справляння плати за землю, в тому числі і орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу XIII Податкового кодексу України.

ВАЖЛИВО: Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України).

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом XIII Податкового кодексу України; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 % нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 зазначеного пункту).

(!!!) Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27 березня 2014 року №1166-VII, який набрав чинності 01 квітня 2014 року, підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України викладено в такій редакції: розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 Податкового кодексу України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що з набранням чинності Податкового кодексу України річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу (з урахуванням внесених до нього змін) та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.

ВАЖЛИВО: При цьому, виходячи із принципу пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 Податкового кодексу України, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу.

Отже, висновок судів у справі, що розглядається, ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права.

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права вже була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України, зокрема, у постановах від 2 грудня 2014 року (справа N 21-274а14), 7 квітня 2015 року (справа N 21-117а15), 14 квітня 2015 року (справа N 21-165а15), 24 квітня 2015 року (справа N 131а15), 14 березня 2017 року (справа №21-2246а16).

Матеріал по темі: «Мінімальний розмір орендної плати за землю: судово-правовий аспект»

Між тим, єдиною підставою для нарахування платниками податків орендної плати за землю є укладений договір про оренду земельної ділянки… і ця теза ніким не спростовується, оскільки закріплена як в Законі України «Про оренду землі» (ст. 1,2, 5, 6,7,13,14,15 і т.і.),  так і в Податковому кодексі України (п. 288.1 статті 288 ПКУ).

Ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (надалі – «Закон») вказує, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В свою чергу, поняття «Договору оренди землі» розкриває стаття 13 спеціального Закону, а саме: договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Окремо необхідно вказати, що як вже зазначалося багатоманітною судовою практикою, що істотними умовами договору оренди землі є: 1) об’єкт оренди кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

НЕДОТРИМАННЯ СТОРОНАМИ ВИЩЕВКАЗАНИХ УМОВ, ПРИЗВЕДЕ ДО НЕУКЛАДЕНОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ.

Таким чином, сторони повинні домовитись про об’єкт оренди – конкретну земельну ділянку, строк дії договору та орендну плату, яка теж є однією з істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Окрім цього, необхідно вказати, що в  ч. 2 ст. 21 Закону, яка передбачає розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю що  встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України), Законом № 2756-VI від 02.12.2010 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України» внесені наступні зміни «у  частині  другій  слова  "до  Закону  України "Про плату за землю"   замінити   словами   "до   Податкового   кодексу  України.

Між тим, згідно ч. 1 ст. 30 Закону, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін (зокрема додатковими угодами), а отже сторони, на суб’єктивний погляд автора, які уклали договір оренди землі та дотримались всіх істотних умов даних правовідносин, до моменту настання вищевказаних змін  повинні керуватися умовами укладених на той момент договорів, оскільки вони укладені згідно вимог діючого на той момент законодавства, а фіскальні органи жодним чином не мають право втручатися у відносини окремих суб’єктів господарювання та на підставі прийнятих податкових рішень проводити донарахування орендної плати для орендаря, оскільки ст. 58 Конституції України закріплено принцип незворотності дії в часі законів та інших нормативно – правових актів.

Однак, судова практика Верховного суду йде зовсім по іншому шляху та не змінює позиції встановлені попередниками! 

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов

Орендна плата є однією з істотних умов договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховним судом України зроблено правовий висновок щодо визнання недійсності договорів оренди землі з підстав відсутності на момент укладення договорів оренди земельних ділянок нормативно грошової оцінки.

13.03.2017р. вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні зазначених норм матеріального права до подібних правовідносин, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України розглядаючи справу № 6-2195цс16 виходили з нижчевикладеного.

Визнання угоди недійсною є одним зі способів захисту прав на землю, передбаченим частиною третьою статті 152 ЗК України.

За положеннями частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відносини, пов’язані з орендою землі для ведення фермерського господарства регулюються відповідними нормами ЦК України, ЗК України, законами України «Про фермерське господарство», «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до положень статей 22, 31, 93, 124 ЗК України землі сільськогосподарського призначення можуть надаватися громадянам для ведення фермерського господарства та використовуватися цим господарством, зокрема, на умовах оренди.

ВАЖЛИВО: За правилом статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється за результатами проведення земельних торгів.

Частинами другою та третьою статті 134 ЗК України визначені випадки, коли земельні торги не проводяться, а передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу. Зокрема, земельні торги не проводяться при передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства.

Отже, стаття 123 ЗК України врегульовує загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування в тих випадках, коли згідно із законом земельні торги не проводяться; визначає вимоги до змісту клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; забороняє компетентним органам вимагати інші, ніж установлені цією статтею матеріали та документи; установлює загальні підстави для відмови в наданні такого дозволу.

Разом з тим відносини, пов’язані зі створенням, діяльністю та припиненням діяльності фермерських господарств, регулюються крім ЗК України Законом України «Про фермерське господарство» та іншими нормативно-правовими актами України (стаття 2).

(!!!) У таких правовідносинах Закон України «Про фермерське господарство» є спеціальним нормативно-правовим актом, а ЗК України – загальним.

Так, згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

Передача в оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов  договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного суду України від 21.09.2016 р. у справі № 6-1512цс16.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

До речі, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13 (№ в ЄДРСРУ 36171774) передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 14.03.2017 р. в рамках справи № 21-2246а16.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

ВАЖЛИВО: Крім того, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов’язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

Відповідно до абзацу 13 статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частиною п’ятою статті 5 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно із частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

ВИСНОВОК: Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка – конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

У справі, яка переглядається, суди виходили з того, що на момент укладення спірних договорів оренди земельних ділянок не було проведено нормативної грошової оцінки цих земельних ділянок і ця обставина є безумовною підставою для визнання вчинених правочинів недійсними.

Разом з тим поза увагою судів залишилась та обставина, що в подальшому сторони оспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначених правочинів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Мінімальний розмір орендної плати за землю: судово-правовий аспект

Адвокат Морозов (судовий захист)

Законодавчо закріплена можливість втручання  фіскальних (податкових) органів в земельно - орендно – договірні відносини орендаря та орендодавця.

14.03.2017 р. в рамках справи № 21-2246а16 предметом перегляду Верховним судом України було рішення у справі № К/800/10663/14 де Вищий адміністративний суд України ухвалою від 5 березня 2014 року фактично погодившись із висновками судів попередніх інстанцій про те, що хоча зміна розміру земельного податку згідно із Законом України від 3 червня 2008 року № 309-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, зазначене не тягне автоматичні зміни орендної плати та, відповідно, донарахування податковим органом суми податкового зобов’язання з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями.

Так, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла нижчевикладеного висновку.

З 1 січня 2011 року набрав чинності ПК, який відповідно до пункту 1.1 статті 1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

За змістом підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 ПК (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) плата за землю належить до загальнодержавних податків і зборів, яка в силу вимог підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього ж Кодексу є податком і справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до пункту 269.1 статті 269 ПК платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст підпункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу, це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності.

(!!!) Отже, ПК визначив обов’язок й орендаря сплачувати земельний податок у формі орендної плати.  

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК).

ВАЖЛИВО: Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХIII ПК.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 ПК).

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення — розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХIII ПК; для інших категорій земель — трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 зазначеного пункту).

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. 

ВИСНОВОК: Проаналізувавши наведені норми матеріального права, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що з набранням чинності ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. 

При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.

(Примітка!!!) Необхідно вказати, що підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 викладений в редакції Закону № 1797-VIII від 21.12.2016 р.: "Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території"…, а станом на 20.11.2016 р. зазначений пункт був прописаний так: «Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки».

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права вже була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України, зокрема, у постанові від 2 грудня 2014 року (справа № 21-274а14).

Також, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13 передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Більше того, «…законодавча зміна граничного розміру плати за землю є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору» (ВСУ від 23.05.2011 р. справа № 7/105-10 (30/234-09).

Таким чином, підсумовуючи зазначене вбачається, що законодавець надав повноваження органам ДФС (третя сторона) втручатися у орендні відносини сторін (орендаря – місцевої ради та орендодавця), а також всупереч свободи договірних відносин нараховувати суми грошових зобов’язань з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями.

Матеріал по темі:«Стосовно оптимізації орендної плати за земельну ділянку»

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов