Законодавчо закріплений мінімальний розмір орендної плати за землю

Адвокат Морозов (судовий захист)

Судова практика Верховного суду стосовно мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

24.01.2018 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в контексті справи №817/206/15 (ЄДРСРУ № 71834541) торкнувся питання законодавчо закріпленого мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Суд вказав, що з 1 січня 2011 року набрав чинності Податковий кодекс України, який відповідно до пункту 1.1 статті 1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

За змістом підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 Податкового кодексу України плата за землю належить до загальнодержавних податків і зборів, яка в силу вимог підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього ж Кодексу є податком і справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

(!!!) Відповідно до пункту 269.1 статті 269 Податкового кодексу України платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст підпункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, - це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, Податковий кодекс України визначив обов'язки орендаря сплачувати земельний податок у формі орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України). Подібне визначення міститься й у статті 21 Закону №161-XIV.

Справляння плати за землю, в тому числі і орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу XIII Податкового кодексу України.

ВАЖЛИВО: Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України).

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом XIII Податкового кодексу України; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 % нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 зазначеного пункту).

(!!!) Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27 березня 2014 року №1166-VII, який набрав чинності 01 квітня 2014 року, підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України викладено в такій редакції: розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 Податкового кодексу України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що з набранням чинності Податкового кодексу України річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу (з урахуванням внесених до нього змін) та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.

ВАЖЛИВО: При цьому, виходячи із принципу пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 Податкового кодексу України, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу.

Отже, висновок судів у справі, що розглядається, ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права.

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права вже була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України, зокрема, у постановах від 2 грудня 2014 року (справа N 21-274а14), 7 квітня 2015 року (справа N 21-117а15), 14 квітня 2015 року (справа N 21-165а15), 24 квітня 2015 року (справа N 131а15), 14 березня 2017 року (справа №21-2246а16).

Матеріал по темі: «Мінімальний розмір орендної плати за землю: судово-правовий аспект»

Між тим, єдиною підставою для нарахування платниками податків орендної плати за землю є укладений договір про оренду земельної ділянки… і ця теза ніким не спростовується, оскільки закріплена як в Законі України «Про оренду землі» (ст. 1,2, 5, 6,7,13,14,15 і т.і.),  так і в Податковому кодексі України (п. 288.1 статті 288 ПКУ).

Ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (надалі – «Закон») вказує, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В свою чергу, поняття «Договору оренди землі» розкриває стаття 13 спеціального Закону, а саме: договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Окремо необхідно вказати, що як вже зазначалося багатоманітною судовою практикою, що істотними умовами договору оренди землі є: 1) об’єкт оренди кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

НЕДОТРИМАННЯ СТОРОНАМИ ВИЩЕВКАЗАНИХ УМОВ, ПРИЗВЕДЕ ДО НЕУКЛАДЕНОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ.

Таким чином, сторони повинні домовитись про об’єкт оренди – конкретну земельну ділянку, строк дії договору та орендну плату, яка теж є однією з істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Окрім цього, необхідно вказати, що в  ч. 2 ст. 21 Закону, яка передбачає розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю що  встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України), Законом № 2756-VI від 02.12.2010 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України» внесені наступні зміни «у  частині  другій  слова  "до  Закону  України "Про плату за землю"   замінити   словами   "до   Податкового   кодексу  України.

Між тим, згідно ч. 1 ст. 30 Закону, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін (зокрема додатковими угодами), а отже сторони, на суб’єктивний погляд автора, які уклали договір оренди землі та дотримались всіх істотних умов даних правовідносин, до моменту настання вищевказаних змін  повинні керуватися умовами укладених на той момент договорів, оскільки вони укладені згідно вимог діючого на той момент законодавства, а фіскальні органи жодним чином не мають право втручатися у відносини окремих суб’єктів господарювання та на підставі прийнятих податкових рішень проводити донарахування орендної плати для орендаря, оскільки ст. 58 Конституції України закріплено принцип незворотності дії в часі законів та інших нормативно – правових актів.

Однак, судова практика Верховного суду йде зовсім по іншому шляху та не змінює позиції встановлені попередниками! 

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов