Підтвердження або спростування право власності на нерухомість (будинок, земля)

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості документального підтвердження або спростування право власності на нерухомість: земельна ділянка, будинок і т.і.

25 березня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 940/1198/21, провадження № 61-18539 св 23 (ЄДРСРУ № 117883818) досліджував питання щодо документального підтвердження або спростування право власності на нерухомість: земельна ділянка, будинок і т.і.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Стаття 41 Конституції України наголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Частинами першою та другою статті 78 ЗК України визначено, що право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).

Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 6 Конвенції визнається право людини на доступ до правосуддя, а статтею 13 - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом захисту певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Проте, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18; від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, провадження № 12-187гс18; від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, провадження № 14-338цс18; від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, провадження № 14-364цс19; від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19, провадження № 12-84гс20 та інших.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, провадження № 14-545цс19).

Відповідно до статей 152, 155 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку. Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Згідно з частиною другою статті 158 ЗК України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

У спорах про захист права на землю суд має встановити обставини незаконного вибуття майна користувача на підставі наданих сторонами належних й допустимих доказів. При цьому закон не вимагає встановлення судом таких обставин у іншій судовій справі, зокрема не вимагає визнання незаконними рішень, відповідно до яких відбулося розпорядження майном на користь фізичних осіб, в яких на підставі цих рішень виникли права.

(!!!) Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про захист цього права від цієї особи. А ухвалене судове рішення буде підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

Близькі за змістом висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).

У постанові Верховного Суду від 25 січня 2023 року у справі № 570/2631/17 (провадження № 61-8615св22) зазначено, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.

Слід зазначити, що відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної вище норми права державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Зазначене узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 12.03.2019 у справі №911/3594/17, та Верховного Суду, викладеними у постанові від 24.01.2020 у справі №910/10987/18.

Якщо позивач прагне набути або відновити втрачене володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності (принцип реєстраційного підтвердження володіння, сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункти 43, 89) та інші), то застосовуються способи захисту прав, які приводять до набуття позивачем володіння нерухомим майном, наприклад, віндикаційний позов (стаття 387 Цивільного кодексу України); позов про примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України), зокрема позов про витребування нерухомої речі у продавця, який відмовився передати річ (частина друга статті 665, частина 1 статті 620 Цивільного кодексу України); позов про повернення нерухомої речі, переданої на виконання недійсного правочину, тобто нікчемного або визнаного судом недійсним оспорюваного правочину (абзац другий частини 1 статті 216, частина 1, пункт 1 частини 3 статті 1212, частина 1 статті 1213 Цивільного кодексу України); позов про повернення нерухомої речі, переданої на виконання неукладеного правочину, чи в інших випадках набуття нерухомого майна без достатньої правової підстави або на підставі, яка згодом відпала (частина 1 статті 1212, частина 1 статті 1213 Цивільного кодексу України).

Зазначені способи захисту прав опосередковуються вимогами про витребування (повернення, стягнення) нерухомого майна. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном введення його у володіння полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц.

ВИСНОВОК: При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

 

 

Матеріал по темі: «Відповідачі у справах про визнання недійсними та скасування актів про право власності на земельну ділянку»

 

Теги: земельні спори, земельні торги, право оренди, відведення землі, продаж прав, продаж землі, дозвіл на розробку проекту землеустрою, користування земельною ділянкою, судова практика, Адвокат Морозов

Дозвіл на розробку проекту відведення землі, яка виставлена на торги

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості отримання дозволу на розробку проекту на землі які виставлені на земельні торги

29 жовтня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 340/1039/20, провадження № К/9901/30577/20 (ЄДРСРУ № 100679744) досліджував  питання щодо дозволу на розробку проекту щодо відведення землі, яка  виставлена на торги.

Правовідносини у сфері забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель регулюються, зокрема, Земельним кодексом України (по тексту - ЗК України) та Законом України "Про землеустрій".

За змістом ч. 1 - 3 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі, зокрема, одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

У ст. 121 ЗК передбачено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам. Зокрема, для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара (п. "б" ч.1), для ведення садівництва - не більше  0,12 гектара (п. "в" ч. 1).

Підставою для набуття прав на земельну ділянку є відповідне рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Стаття 118 ЗК України встановлює порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами.

Зі змісту ч. 6 ст. 118 ЗК України слідує, що громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. У клопотанні, до якого додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри.

Таким чином, обов`язковим є прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування за наслідками розгляду поданого клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою вмотивованого рішення про надання дозволу або відмову у його наданні із наведенням усіх підстав такої відмови.

При цьому ч. 7 ст. 118 ЗК України визначений перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за результатами розгляду належним чином оформлених клопотання та додатків до нього, який є вичерпним, а саме:

- невідповідність місця розташування об`єкта вимогам законів;

- невідповідність місця розташування об`єкта вимогам прийнятих відповідно до цих законів нормативно-правових актів;

- невідповідність місця розташування об`єкта вимогам генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

У разі надання органом місцевого самоврядування відмови особі у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою обов`язковим є зазначення конкретної підстави для такої відмови, що визначені у ч. 7 ст. 118 ЗК України.

Земельним кодексом України визначено вичерпний перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, зокрема: невідповідність місця розташування об`єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Згідно з положеннями ч.ч. 1-3 цієї статті організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення.

У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.

Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, у тому числі разом з розташованими на них об`єктами нерухомого майна (будівлями, спорудами) державної чи комунальної власності, які або права на які виставляються на земельні торги, здійснюється з урахуванням затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою, а також маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.

Земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів.

Пунктом 4 ч. 4 ст. 136 ЗК України передбачено, що підготовка лотів до проведення земельних торгів включає державну реєстрацію земельної ділянки.

ВИСНОВОК: Віднесення земельної ділянки до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності для продажу прав (права оренди) на них на земельних торгах є також самостійною підставою для відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення такої земельної ділянки.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 03 квітня 2018 року у справі №815/3059/17, від 17 жовтня 2019 року у справі №823/1120/16, від 08 листопада 2019 року у справі №420/914/19. Ця правова позиція була підтримана в інших постановах Верховного Суду, зокрема, від 23 січня 2020 року у справі № 620/1058/19, від 28 жовтня 2020 року у справі №819/1976/17, від 22 жовтня 2020 року у справі №815/7279/16, від 30.03.2021 у справі №2040/6485/18, від 13 квітня 2021 року у справі №818/1470/18,  від 30.06.2021 року у справі № 440/3609/20, від 15.07.2021 у справі №520/3930/19 та від 29 липня 2021 року у справі № 120/1317/19-а.

 

Матеріал по темі: «Наслідки віднесення земельної ділянки до переліку для продажу на торгах»

 

Теги: земельні спори, земельні торги, право оренди, відведення землі, продаж прав, продаж землі, дозвіл на розробку проекту землеустрою, користування земельною ділянкою, судова практика, Адвокат Морозов