Адвокат Морозов (судовий захист)
Верховний суд: правові наслідки не
укладення основного договору між забудовником та інвестором у встановлений в
попередньому договорі строк.
6 березня 2018 року Верховний Суд у
складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в
контексті справи № 760/10884/15-ц (ЄДРСРУ № 72670206) досліджував
розповсюджену, але не банальну ситуацію правовідносин інвестора та забудовника,
між якими укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомості, але останній
не вклався у відведений строк… (не збудував та/або не вів в експлуатацію
нерухомість) і інвестор шукає шляхи повернення коштів.
Верховний суд вказує, що тлумачення
статей 16, 203, 215 ЦК свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину
недійсним необхідним є:
по-перше, пред'явлення позову однією із сторін
правочину або іншою заінтересованою особою; по-друге, наявність
підстав для оспорення правочину; по-третє, встановлення чи
порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або
інтерес особи, яка звернулася до суду.
Таке розуміння визнання правочину
недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці. Це
підтверджується численними висновками, що містяться в постановах Верховного
Суду України (постанова Верховного Суду України від 25 грудня 2013 у справі № 6-78цс13; постанова Верховного Суду України від 21 жовтня 2015 у
справі № 3-649гс15; постанова Верховного Суду України від 21
жовтня 2015 у справі № 3-670гс15; постанова Верховного Суду України
від 04 листопада 2015 у справі № 3-669гс15; постанова Верховного Суду України
від 11 травня 2016 у справі № 6-806ц16; постанова Верховного Суду України
від 30 листопада 2016 у справі № 910/31110/15).
Єдиною підставою для задоволення
позову і визнання недійсним попереднього договору та договору про забезпечення
виконання зобов'язання, розглядаючи цю справу, суди зазначили статтю 635 ЦК.
При цьому вказали, що за правилами
статті 635 ЦК сторони в попередньому договорі мають визначити саме строк (певний термін), протягом
якого має бути укладений основний договір, а
не обставину, з настанням якої сторони зобов'язуються укласти
основний договір, отже при укладенні попереднього договору не були дотримані
вимоги, встановлені частиною першою статті 203 ЦК, тому він як оспорюваний
правочин згідно зі статтею 215 ЦК визнається недійсним.
Тлумачення статті 635 ЦК свідчить, що
сторони в попередньому договорі можуть домовитися про встановлення в ньому як
строку, так і терміну укладення основного договору.
Між тим, у пункті попереднього
договору купівлі-продажу сторонами було передбачено, що сторони зобов'язуються
укласти основний договір протягом відповідного кварталу відповідного року, але
в будь - якому разі не раніше отримання товариством правовстановлюючих
документів на об'єкт - надання Державною реєстраційною України та/або
відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного
укладення та нотаріального посвідчення основного договору.
Тобто учасники цивільних відносин
досягли домовленості про встановлення строку укладення основного договору.
ВИСНОВОК: Не укладення основного договору, у
встановлений в попередньому договорі строк, може
свідчити про порушення попереднього договору, а не про його недійсність.
Оскільки недійсність договору має
існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання укладеного
договору.
P.s. Припинення зобов’язання з
попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом
встановленого попереднім договором строку унеможливлює
спонукання до укладення основного договору в судовому порядку,
виконання обов’язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов’язання
як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не
передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як
відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що
мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (ВСУ у
справі за № 6-226цс14 від 02.09.2015 р.).
Теги: забудовник, інвестор, попередній договір
купівлі-продажу нерухомості, купівля квартири, новосторой, пайова участь,
будівництво, кредитний договір, право власності, судова практика, Адвокат
Морозов
