Щодо суб`єктів, які можуть брати участь у створенні нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Велика Палата Верховного Суду: чи є тотожними за змістом майнові права замовника, забудовника та інвестора в контексті статті 331 Цивільного кодексу України

23 липня 2026 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 727/6125/23, провадження № 14-76цс25 (ЄДРСРУ № 138533609) досліджувала питання щодо суб`єктів, які можуть брати участь у створенні нерухомого майна.

1) Про забудовника та замовника

Законом України від 01 серпня 2006 року № 58-V «Про внесення змін до Закону України «Про архітектурну діяльність» внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність» та доповнено його статтю 1 абзацом одинадцятим такого змісту: «забудовник - особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування». Крім того, текст вказаного закону після слова «замовник» в усіх відмінках і числах доповнено словом «(забудовник)».

До прийняття зазначеного нормативно-правового акта Закон України «Про архітектурну діяльність» визначав права і обов`язки замовника як суб`єкта архітектурної діяльності, однак не містив нормативного визначення поняття «замовник».

У подальшому Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» абзац одинадцятий статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» викладено в такій редакції: «замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування».

Натомість Закон України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» не містить терміну «забудовник». Крім того, цим же Законом внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність», якими слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник».

Наведені положення законодавства та їх зміни вказують на те, що у період з 01 серпня 2006 року до 17 лютого 2011 року забудовник був суб`єктом архітектурної діяльності, міг реалізовувати адміністративні права, необхідні для здійснення будівництва або зміни існуючих об`єктів. В аспекті цивільного права забудовник на підставі статей 331, 375, 876 ЦК України міг набути право власності на завершений будівництвом об`єкт, якщо таке право не передано іншій особі на підставі договору або інше не передбачено законом.

Разом із цим замовник, повноваження якого в законодавстві регламентувалися паралельно із забудовником, продовжує бути суб`єктом містобудівної діяльності. У межах реалізації юридичного складу виникнення права власності на новостворене майно замовнику будівництва відведена виключна роль виконання його адміністративного етапу (з моменту отримання дозволу на будівництво до прийняття об`єкта в експлуатацію), яка водночас може бути поєднана з виконанням фактичного етапу - будівництвом об`єкта. Реалізація замовником адміністративної стадії (отримання дозволів, підписання акта готовності) є невід`ємною передумовою для трансформації об`єкта будівництва (сукупності матеріалів) у нерухому річ - об`єкт права власності.

2) Про забудовника та інвестора

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Об`єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані житлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном [абзац сьомий статті 2 Закону України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV)].

Інвестор є особою, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування та якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

В абзаці шостому статті 2 Закону № 978-IV визначено, що об`єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів (абзац шостий статті 2 Закону № 978-IV).

Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем (частина третя статті 4 Закону № 978-IV).

Наведені норми права вказують на те, що у системі фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю забудовник є суб`єктом, який насамперед виконує функцію організатора будівництва. Однак водночас може поєднувати у собі статус замовника будівництва.

ВИСНОВОК: Отже виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом таких суб`єктів, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва.

  

 

 

Матеріал по темі: «Виникнення права власності на новостворену річ»

 

 

Теги: визнання право власності, узаконение, признание право собственности через суд, судебное решение, право собственности, собственность, иск в суд, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Наслідки не укладення основного договору в обумовлені строки

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: правові наслідки не укладення основного договору між забудовником та інвестором у встановлений в попередньому договорі строк.

6 березня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в контексті справи № 760/10884/15-ц (ЄДРСРУ № 72670206) досліджував розповсюджену, але не банальну ситуацію правовідносин інвестора та забудовника, між якими укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомості, але останній не вклався у відведений строк… (не збудував та/або не вів в експлуатацію нерухомість) і інвестор шукає шляхи повернення коштів.

Верховний суд вказує, що тлумачення статей 16, 203, 215 ЦК свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

по-перше, пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; по-друге, наявність підстав для оспорення правочину; по-третє, встановлення чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці. Це підтверджується численними висновками, що містяться в постановах Верховного Суду України (постанова Верховного Суду України від 25 грудня 2013 у справі № 6-78цс13; постанова Верховного Суду України від 21 жовтня 2015 у справі № 3-649гс15; постанова Верховного Суду України від 21 жовтня 2015 у справі № 3-670гс15; постанова Верховного Суду України від 04 листопада 2015 у справі № 3-669гс15; постанова Верховного Суду України від 11 травня 2016 у справі № 6-806ц16; постанова Верховного Суду України від 30 листопада 2016 у справі № 910/31110/15).

Єдиною підставою для задоволення позову і визнання недійсним попереднього договору та договору про забезпечення виконання зобов'язання, розглядаючи цю справу, суди зазначили статтю 635 ЦК.

При цьому вказали, що за правилами статті 635 ЦК сторони в попередньому договорі мають визначити саме строк (певний термін), протягом якого має бути укладений основний договір, а не обставину, з настанням якої сторони зобов'язуються укласти основний договір, отже при укладенні попереднього договору не були дотримані вимоги, встановлені частиною першою статті 203 ЦК, тому він як оспорюваний правочин згідно зі статтею 215 ЦК визнається недійсним.

Тлумачення статті 635 ЦК свідчить, що сторони в попередньому договорі можуть домовитися про встановлення в ньому як строку, так і терміну укладення основного договору.

Між тим, у пункті попереднього договору купівлі-продажу сторонами було передбачено, що сторони зобов'язуються укласти основний договір протягом відповідного кварталу відповідного року, але в будь - якому разі не раніше отримання товариством правовстановлюючих документів на об'єкт - надання Державною реєстраційною України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору.

Тобто учасники цивільних відносин досягли домовленості про встановлення строку укладення основного договору.

ВИСНОВОК: Не укладення основного договору, у встановлений в попередньому договорі строк, може свідчити про порушення попереднього договору, а не про його недійсність.

Оскільки недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання укладеного договору.

P.s. Припинення зобов’язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов’язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов’язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (ВСУ у справі за № 6-226цс14 від 02.09.2015 р.).

Теги: забудовник, інвестор, попередній договір купівлі-продажу нерухомості, купівля квартири, новосторой, пайова участь, будівництво, кредитний договір, право власності, судова практика, Адвокат Морозов