Щодо суб`єктів, які можуть брати участь у створенні нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Велика Палата Верховного Суду: чи є тотожними за змістом майнові права замовника, забудовника та інвестора в контексті статті 331 Цивільного кодексу України

23 липня 2026 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 727/6125/23, провадження № 14-76цс25 (ЄДРСРУ № 138533609) досліджувала питання щодо суб`єктів, які можуть брати участь у створенні нерухомого майна.

1) Про забудовника та замовника

Законом України від 01 серпня 2006 року № 58-V «Про внесення змін до Закону України «Про архітектурну діяльність» внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність» та доповнено його статтю 1 абзацом одинадцятим такого змісту: «забудовник - особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування». Крім того, текст вказаного закону після слова «замовник» в усіх відмінках і числах доповнено словом «(забудовник)».

До прийняття зазначеного нормативно-правового акта Закон України «Про архітектурну діяльність» визначав права і обов`язки замовника як суб`єкта архітектурної діяльності, однак не містив нормативного визначення поняття «замовник».

У подальшому Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» абзац одинадцятий статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» викладено в такій редакції: «замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування».

Натомість Закон України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» не містить терміну «забудовник». Крім того, цим же Законом внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність», якими слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник».

Наведені положення законодавства та їх зміни вказують на те, що у період з 01 серпня 2006 року до 17 лютого 2011 року забудовник був суб`єктом архітектурної діяльності, міг реалізовувати адміністративні права, необхідні для здійснення будівництва або зміни існуючих об`єктів. В аспекті цивільного права забудовник на підставі статей 331, 375, 876 ЦК України міг набути право власності на завершений будівництвом об`єкт, якщо таке право не передано іншій особі на підставі договору або інше не передбачено законом.

Разом із цим замовник, повноваження якого в законодавстві регламентувалися паралельно із забудовником, продовжує бути суб`єктом містобудівної діяльності. У межах реалізації юридичного складу виникнення права власності на новостворене майно замовнику будівництва відведена виключна роль виконання його адміністративного етапу (з моменту отримання дозволу на будівництво до прийняття об`єкта в експлуатацію), яка водночас може бути поєднана з виконанням фактичного етапу - будівництвом об`єкта. Реалізація замовником адміністративної стадії (отримання дозволів, підписання акта готовності) є невід`ємною передумовою для трансформації об`єкта будівництва (сукупності матеріалів) у нерухому річ - об`єкт права власності.

2) Про забудовника та інвестора

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Об`єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані житлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном [абзац сьомий статті 2 Закону України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV)].

Інвестор є особою, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування та якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

В абзаці шостому статті 2 Закону № 978-IV визначено, що об`єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів (абзац шостий статті 2 Закону № 978-IV).

Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем (частина третя статті 4 Закону № 978-IV).

Наведені норми права вказують на те, що у системі фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю забудовник є суб`єктом, який насамперед виконує функцію організатора будівництва. Однак водночас може поєднувати у собі статус замовника будівництва.

ВИСНОВОК: Отже виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом таких суб`єктів, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва.

  

 

 

Матеріал по темі: «Виникнення права власності на новостворену річ»

 

 

Теги: визнання право власності, узаконение, признание право собственности через суд, судебное решение, право собственности, собственность, иск в суд, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Виконання судового рішення про витребування у боржника нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Порядок виконання судового рішення про витребування у боржника нерухомого майна і передача його стягувачу

28 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справ № 754/4245/18, провадження № 61-6177св22 (ЄДРСРУ № 107050434) та № 487/10131/14-ц, провадження № 61-1468св22 (ЄДРСРУ № 107050435) досліджував питання щодо порядку виконання судового рішення про витребування у боржника нерухомого майна і передача його стягувачу.

Статтями 129, 1291 Конституції України передбачено, що обов`язковість судового рішення належить до основних засад судочинства.

Вказані конституційні положення знайшли свою реалізацію у ЦПК України, а також Законі України «Про судоустрій і статус суддів». Так, частиною першою статті 18 ЦПК України та частинами другою, четвертою статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» зокрема передбачено, що судові рішення, які набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Суди, здійснюючи відповідний контроль та застосовуючи інші процесуальні засоби, сприяють реалізації принципу обов`язковості судового рішення.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій, визначених у цьому Законі, органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про виконавче провадження» примусове виконання рішень покладається на органи державної виконавчої служби (державних виконавців) та у передбачених цим Законом випадках на приватних виконавців, правовий статус та організація діяльності яких встановлюються Законом України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів».

Положеннями статті 10 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що заходами примусового виконання рішень, серед іншого, є вилучення в боржника і передача стягувачу предметів, зазначених у рішенні.

В силу частини першої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.

Відповідно до частини першої статті 60 Закону України «Про виконавче провадження» під час виконання рішень про передачу стягувачу предметів, зазначених у виконавчому документі, виконавець вилучає такі предмети у боржника і передає їх стягувачу, про що складає акт передачі. У разі знищення предмета, що мав бути переданий стягувачу в натурі, виконавець складає акт про неможливість виконання рішення, що є підставою для закінчення виконавчого провадження, а в разі встановлення факту відсутності предмета, що мав бути переданий стягувачу, повертає виконавчий документ стягувачу.

У спорах про витребування й повернення майна, якщо за результатами вирішення спору шляхом задоволення позову відбувається зміна належності спірного майна (зміна власника), то ці вимоги мають вартісний, грошовий вираз і носять характер майнового спору (постанова Верховного Суду від 21 грудня 2020 року у справі № 905/98/20).

У разі задоволення позову про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові (пункт 116 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

У постановах від 30 травня 2018 року та від 14 січня 2020 року у справі № 2-690/11, від 13 листопада 2019 року у справі № 314/738/15-ц, Верховний Суд дійшов висновку, що судове рішення про витребування нерухомого майна повинно виконуватись державним виконавцем в порядку пункту 3 частини першої статті 10 та статті 60 Закону України «Про виконавче провадження».

При цьому поняття «витребування» відповідає поняттю «вилучення та передача предметів», вказаному у пункті 3 частини першої статті 10 Закону України «Про виконавче провадження» у переліку заходів примусового виконання рішення.

Згідно із висновками Верховного Суду у постановах  від 24.06.2021 у справі № 914/2614/13 та від 08 червня 2022 року в справі № 369/13690/20 (ЄДРСРУ № 104728428) рішення про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння підлягає примусовому виконанню у порядку, передбаченому статтею 60 Закону України «Про виконавче провадження», шляхом вилучення майна у боржника і передачі стягувачу предметів, вказаних у рішенні. Зазначення у судовому рішенні (виконавчому листі) про витребування майна та зобов`язання передати його власнику, не може свідчити що таке рішення підлягає виконанню як рішення немайнового характеру, оскільки його виконання передбачає вчинення виконавцем дій щодо вилучення майна у боржника і передачі його стягувачу, а не обмежується лише діями виконавця щодо перевірки виконання рішення боржником.

Окрім цього, відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена постанові від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження

Відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим - третім цієї частини, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" організаційну систему державної реєстрації прав становлять: 1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи; 2) суб`єкти державної реєстрації прав: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації; 3) державні реєстратори прав на нерухоме майно.

Державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний, приватний виконавець - у разі накладення/зняття таким виконавцем арешту на нерухоме майно під час примусового виконання рішень відповідно до закону (ч. 1 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Зазначення у судовому рішенні (виконавчому листі) про задоволення вимог про витребування майна передбачає, зокрема, вчинення державним чи приватним виконавцем дій щодо вилучення такого майна у боржника та передачу його стягувачу (05 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 14/5026/1020/2011 (ЄДРСРУ № 106950897).

ВИСНОВОК: Таким чином, рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння підлягає примусовому виконанню у порядку, передбаченому статтею 60 Закону України «Про виконавче провадження», шляхом вилучення майна у боржника, передачі його стягувачу та складення відповідного акту, а за відсутності таких дій закінчення виконавчого провадження у зв`язку із фактичним виконанням в повному обсязі рішення згідно з виконавчим документом (пункт 9 частини першої статті 39 Закону України «Про виконавче провадження») буде передчасним.

 

Матеріал по темі: «Звернення стягнення на грошові кошти, що належать іншим особам»

 

 

Теги: витребування нерухомого майна, примусове виконання, судове рішення, передача стягувачу нерухомості, акт приймання, виконавче провадження, державна реєстрація, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов