Припинення договорів забезпечення у разі припинення основного зобов’язання

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Припинення дії договорів забезпечення (іпотеки, поруки, тощо) у разі припинення основного зобов’язання (кредитного договору)

13 травня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 159/4956/21, провадження № 61-2573св23 (ЄДРСРУ № 119017731) досліджував питання щодо припинення дії договорів забезпечення (іпотеки, поруки, тощо) у разі припинення основного зобов’язання (кредитного договору).

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 1048 ЦК України позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» закріплено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається

у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).

Абзацом другим частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

ВИСНОВОК: Системний аналіз зазначених вище норм матеріального права дає підстави зробити висновок, що після сплати боржником перед банком боргу у повному обсязі, кредитний договір припиняється у зв`язку з виконанням боржником зобов`язання за кредитним договором, а отже,  припиняється й дія всіх забезпечувальних договорів.

Схожі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 711/4556/16-ц (провадження № 14-88цс19), постанові Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 127/26402/20 (провадження № 61-12159св21).

 

 

Матеріал по темі: «Чи є різниця між вартістю предметаіпотеки та розміром заборгованості перед Банком збитками іпотекодавця?»

 

 

Теги: іпотека, ипотека, звернення стягнення на предмет іпотеки, письмова вимога, повідомлення іпотекодателя, позасудовий спосіб, боржник, стягнення іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Чи є різниця між вартістю предмета іпотеки та розміром заборгованості перед Банком збитками іпотекодавця?

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість повернення різниці між реалізованою вартістю предмета іпотеки, яка, на думку іпотекодавця, є вищою за розмір заборгованості перед Банком

02 травня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 914/127/20 (ЄДРСРУ № 118788195) досліджував питання: «Чи є різниця між вартістю предмета іпотеки та розміром заборгованості перед Банком збитками іпотекодавця?».

Відповідно до частин першої та другої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Такою нормою визначається можливість використання як способу захисту порушеного права відшкодування збитків, що має універсальний характер захисту цивільних прав.

Статтею 224 Господарського кодексу України (далі - ГК України) визначено, що учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Згідно з частиною першою статті 225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.

Верховний Суд неодноразово та послідовно вказував на те, що для застосування такого заходу відповідальності як стягнення збитків необхідна наявність усіх елементів складу правопорушення: 1) протиправної поведінки (дії чи бездіяльності) особи (порушення зобов`язання); 2) шкідливого результату такої поведінки - збитків; 3) причинного зв`язку між протиправною поведінкою та збитками; 4) вини особи, яка заподіяла шкоду.

Протиправною вважається поведінка, яка порушує імперативні норми права або санкціоновані законом умови договору, внаслідок чого порушуються права іншої особи (така поведінка особи може виявлятися у прийнятті нею неправомірного рішення або у неправомірній поведінці - діях або бездіяльності).

Під збитками розуміється матеріальна шкода, що виражається у зменшенні майна потерпілого в результаті порушення належного йому майнового права, та (або) применшенні немайнового блага тощо.

Причинний зв`язок між протиправною поведінкою та заподіяними збитками виражається в тому, що протиправні дії заподіювача є причиною, а збитки є наслідком такої протиправної поведінки.

Вина заподіювача збитків є суб`єктивним елементом відповідальності і полягає в психічному ставленні особи до вчинення нею протиправного діяння і проявляється у вигляді умислу або необережності.

(!!!) Верховний Суд виходить з того, що причинний зв`язок між протиправною поведінкою особи та завданою шкодою є обов`язковою умовою відповідальності, яка передбачає, що шкода стає об`єктивним наслідком поведінки заподіювача шкоди. Наявність такої умови цивільно-правової відповідальності, як причинний зв`язок між протиправною поведінкою і шкодою (збитками), зумовлена необхідністю встановлення факту, що саме протиправна поведінка конкретної особи, на яку покладається така відповідальність, є тією безпосередньою причиною, що з необхідністю та невідворотністю спричинила збитки.

Отже, збитки є наслідками неправомірної поведінки, дії чи бездіяльності особи, яка порушила права або законні інтереси іншої особи, зокрема невиконання або неналежне виконання установлених вимог щодо здійснення господарської діяльності, господарське правопорушення, порушення майнових прав або законних інтересів інших суб`єктів тощо.

Відсутність хоча б одного із перелічених елементів, що утворюють склад цивільного правопорушення, звільняє боржника від відповідальності за порушення у сфері господарської діяльності, оскільки його поведінка не може бути кваліфікована як правопорушення.

ВАЖЛИВО: Отже, заявляючи до стягнення збитків, позивач повинен, окрім наявності всіх чотирьох елементів, чітко визначити у чому вони (збитки) полягають у розмінні статті 22 ЦК України, статей 224 та 225 ГК України (упущена вигода/реальні збитки/моральна шкода).

Враховуючи положення статті 74 ГПК України, саме на позивача покладається обов`язок довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв`язок такої поведінки із заподіяними збитками. При цьому важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення безпосереднього причинно-наслідкового зв`язку між протиправною поведінкою заподіювача та збитками потерпілої сторони. Слід довести, що протиправна дія чи бездіяльність заподіювача є причиною, а збитки, які завдано особі, - наслідком такої протиправної поведінки. Натомість відповідачу потрібно довести відсутність його вини у завданні збитків позивачу.

Слід зазначити, що господарський суд самостійно встановлює наявність чи відсутність складу цивільного правопорушення, який став підставою для стягнення шкоди, оцінюючи надані сторонами докази (близький за змістом висновок щодо самостійного встановлення судом складу правопорушення сформований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.03.2019 у справі №920/715/17, а також у постановах Верховного Суду від 15.02.2022 у справі №927/219/20, від 14.09.2021 у справі №923/719/17, від 10.06.2021 у справі №5023/2837/11, від 22.04.2021 у справі №915/1624/16, від 10.03.2020 у справі №902/318/16, від 10.12.2020 у справі №922/1067/17 та від 10.06.2021 у справі №5023/2837/11).

Звернення Банком стягнення на предмет іпотеки не може розглядатися як винні дії відповідача, оскільки є наслідком невиконання договірних зобов`язань позивача перед Банком та таке звернення стягнення на предмет іпотеки не було оскаржено.

ВИСНОВОК: Верховний Суд зауважує, що фактично іпотекодавець хоче повернути різницю між вартістю предмета іпотеки, яка, на його думку, є вищою за розмір заборгованості перед Банком, однак, ця різниця не є витратами, які мають бути зроблені іпотекодавцем для відновлення свого порушеного права, а відтак не є збитками в розумінні статті 22 ЦК України.

 

 

Матеріал по темі: «Збільшений строк звернення до нотаріуса для вчинення виконавчого напису»

 

 

 

Теги: іпотека, ипотека, звернення стягнення на предмет іпотеки, письмова вимога, повідомлення іпотекодателя, позасудовий спосіб, боржник, стягнення іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Набуття право власності на предмет іпотеки без звіту про оцінку майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Велика Палата Верховного Суду: обов`язок іпотекодержателя подання державному реєстратору відомостей про оцінку предмета іпотеки для проведення реєстраційних дій

13 березня 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23 (ЄДРСРУ № 118393645) досліджувала питання щодо набуття право власності на предмет іпотеки без звіту про оцінку майна.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

ВИСНОВОК щодо застосування норм права:

• До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
• Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
• Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

 

Матеріал по темі: «Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є(не)істотною обставиною»

 

 

Теги: іпотека, ипотека, ціна іпотеки у рішенні суду, початкова ціна предмета іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Право власника нерухомості, обтяженого іпотекою, користуватися власним майном

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Право власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою, користуватися власним майном з відповідними обмеженнями

10 квітня 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 496/1059/18, провадження № 14-209цс21 (ЄДРСРУ № 118465137) досліджувала питання щодо права власника нерухомості, обтяженого іпотекою, користуватися власним майном.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Отже, за загальним правилом саме власнику належить правоможність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном (див. пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2020 у справі № 826/20221/16).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частини перша та друга статті 321 ЦК України).

За визначенням, наведеним у частині першій статті 1 Закону України від 05.06.2003 № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною першою статті 5 Закону № 898-IV передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

При цьому відповідно до частини першої статті 9 Закону № 898-IV іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом.

Відповідно до статті 4 Закону № 898-IV обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, за змістом якого іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.

Пункт 5 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV у згаданій вище редакції визначав обтяження як заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлену законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або таку, що виникла на підставі договору.

ВИСНОВОК: Аналіз наведених вище норм Законів № 898-IV та № 1952-IV дає підстави для висновку про те, що за загальним правилом власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може володіти та користуватись ним, однак обмежується у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись таким майном. Схожі висновки викладені в абзаці одинадцятому пункту 3 Рішення Конституційного Суду України від 14.07.2020 № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) та постанові об`єднаної палати КЦС ВС від 03.07.2023 у справі № 523/8641/15.

 

 

Матеріал по темі: «22.04.2021р. «чорний день» для валютних позичальників забезпечених іпотекою»

 

 

 

 

 

 

Теги: іпотека, ипотека, звернення стягнення на предмет іпотеки, письмова вимога, повідомлення іпотекодателя, позасудовий спосіб, боржник, стягнення іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Стягнення на один і той самий предмет іпотеки в різні способи

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правомірність відмови державного реєстратора у проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, за наявності рішення суду                

21 лютого 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 520/7983/21, адміністративне провадження № К/990/30826/23 (ЄДРСРУ № 117153781) досліджував питання щодо стягнення на один і той самий предмет іпотеки в різні способи.

Пунктами 6 та 7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) встановлено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 61 Порядку № 1127 встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Правові висновки щодо застосування статей 24 та 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127 викладені у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 826/4194/16, від 21 серпня 2018 року у справі № 804/7973/17, від 20 вересня 2018 року у справі № 820/4216/17, від 31 травня 2019 року у справі № 810/328/18, від 19 червня 2019 року у справі № 826/9614/17 та від 14 вересня 2021 року у справі № 320/5007/20.

Зі змісту наведених вище норм права, вбачається, що положення Порядку № 1127 чітко визначають перелік документів, які мають бути надані державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та вимоги до їх змістового наповнення. При цьому реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна на підставі рішення суду здійснюється виключно у випадку, якщо резолютивна частина судового рішення читко визначає набуття позивачем права власності.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, зокрема встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

Відповідно до правового висновку щодо застосування цієї норми Закону, викладеного у постанові Верховного Суду від 27 квітня 2021 року у справі № 127/12200/20, перед проведенням державної реєстрації державний реєстратор повинен пересвідчитися в достатності, належності та правильності оформлення документів, поданих заявниками для вчинення реєстраційних дій, а також встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. У разі ж встановлення невідповідності документів вимогам Конституції та законів України, держаний реєстратор приймає рішення про відмову у державній реєстрації.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином, Законом України «Про іпотеку» визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки, одним з яких є судовий порядок.

Згідно з пунктом 18 Порядку № 1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Верховний Суд неодноразово викладав правові висновки стосовно порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зокрема, на підставі аналізу положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335,   376,   392 ЦК України Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 199/10463/14-ц дійшов висновку про те, що законодавцем визначено три способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Таким чином, стаття 37 Закону   України «Про іпотеку» не передбачає можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду. Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

За правовим висновком Верховного Суду, що викладений у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 199/10463/14-ц, для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

Аналогічні правові висновки викладені також у постановах від 7 листопада 2018 року у справі № 520/6819/14-ц та від 21 листопада 2018 року у справі № 910/3257/16, в яких Верховний Суд вказав, що, враховуючи вимоги статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.

Разом з тим, відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 12 січня 2022 року № 663/684/19, у випадку реалізації кредитором свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, іпотекодержатель не може використати інший спосіб звернення стягнення на той самий предмет іпотеки.

Крім того, у постанові від 2 лютого 2022 року у справі № 205/7988/15-ц Верховний Суд наголосив, що позивач у позовній заяві про звернення стягнення на предмет іпотеки повинен визначити конкретний спосіб звернення стягнення. Водночас, якщо кредитор не визначив у позовній заяві конкретний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, то це може бути підставою для відмови в задоволенні позовних вимог. Проте, так як суд зобов`язаний сприяти учасникам справи у реалізації їх прав та роз`яснює необхідність вчинення чи невчинення тих чи інших процесуальних дій та наслідків їх не вчинення, то суди повинні роз`яснити, що у випадку неточного формулювання позовних вимог учасники справи повинні уточнити їх з метою ефективного захисту порушених прав та інтересів.

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК: Щодо порядку застосування положень статей 37 та 38 Закону України «Про іпотеку» та пункту 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

- державний реєстратор перед проведенням реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна зобов`язаний перевірити усю доступну інформацію стосовно вказаного об`єкта в офіційних реєстрах, включаючи наявність судових рішень щодо цього об`єкта в Єдиному державному реєстрі судових рішень;

- існування судового рішення, яке набрало законної сили, резолютивна частина якого не встановлює набуття заявником права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна, свідчить про існування суперечності між заявленими вимогами та документами, що їх посвідчують, і це відповідно до пункту 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для прийняття державним реєстратором рішення про відмову у державній реєстрації на такий об`єкт.

 

ВИСНОВОК: Отже Верховний суд підтверджує правомірність відмови державного реєстратора у проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, за наявності рішення суду, яке набрало законної сили, оскільки позивач фактично здійснює стягнення на один і той самий предмет іпотеки в різні способи.

 

 

Матеріал по темі: «Судовий захист при звернені стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно не було відчужено третій особі»

 

 

 

Теги: іпотека, ипотека, звернення стягнення на предмет іпотеки, письмова вимога, повідомлення іпотекодателя, позасудовий спосіб, боржник, стягнення іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Підстави для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Підстави  та обов’язок доказування  у судових спорах про виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки

26 січня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 727/11361/22, провадження № 61-14776св23 (ЄДРСРУ № 116574941) досліджував питання щодо підстав для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку (частина перша статті 109 ЖК України).

Відповідно до частини першої статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Аналогічні за змістом положення містяться у частині третій статті 109 ЖК України.

(!!!) Разом із тим, частиною другою статті 109 ЖК України встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У рішенні від 07 липня 2011 року у справі «Сєрков проти України» (заява №39766/05), яке набуло статусу остаточного 07 жовтня 2011 року, Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 2 статті 1 Першого протоколу до Конвенції визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію «законів».

Отже, за змістом цих норм особам, які виселяються із житлового будинку (жилого приміщення) - предмета іпотеки у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту (позики), забезпеченого іпотекою цього житла.

Такі висновки відповідають правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 03 лютого 2016 року у справі №6-2947цс15, яка в подальшому була підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц, провадження № 14-317 цс 18.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року в справі № 310/2950/18, провадження № 61-16820 сво 19 зроблено висновок, що: «враховуючи норми статті 109 ЖК УРСР та статті 379 ЦК України, у поєднанні із главою 26 ЦК України, виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти. У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення в цілому, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 грудня 2021 року в справі № 209/2032/14-ц, провадження № 61-9059 св 21, зазначено, що: «частиною другою статті 109 ЖК УРСР врегульовано правовідносини при відсутності в особи, яка підлягає виселенню на законних підставах із займаного іпотечного житлового приміщення, іншого житла у власності або користуванні. Гарантія надання іншого постійного житлового приміщення поширюється на осіб, для яких житло, з якого вони підлягають виселенню у зв`язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки, є єдиним об`єктом житлової нерухомості, що перебуває у їхній власності або користуванні. За наявності в особи у власності іншого (інших) об`єкту житлової нерухомості, яким вона має право безперешкодно користуватись, така особа може підлягати виселенню з іпотечного житла без надання іншого житлового приміщення, оскільки така особа в результаті виселення не стає безхатченком, у неї відсутня потреба у забезпеченні житлом. Отже, відсутні підстави вважати, що на таку особу буде покладено надмірний тягар. Інше тлумачення положень частини другої статті 109 ЖК УРСР допускало б покладення індивідуального надмірного тягаря на іпотекодержателя (нового власника), могло б поставити його у набагато гірше становище порівняно з особою, яка підлягає виселенню, і свідчило про порушення справедливо балансу між правами учасників спору».

Подібний за змістом висновок міститься в постанові Верховного Суду від 16 вересня 2020 року у справі № 442/328/19-ц, провадження № 61-17888 св 19.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 344/12708/19, провадження № 61-8135 св 21, вказано, що: «відповідачі, як колишні власники спірної квартири, яка була предметом іпотеки і не придбавалась за кредитні кошти, відповідно до частини другої статті 109 ЖК УРСР можуть користуватись цією квартирою до забезпечення іншим постійним жилим приміщенням. Якщо колишні власники фактично не проживають у спірному житлі, яке набуто новим власником за результатами звернення стягнення на предмет іпотеки, та забезпечені іншим постійним житлом, відповідно, відсутні передбачені законом підстави для збереження за ними права на користування вже чужим майном на підставі частини другої статті 109 ЖК УРСР. Отже, для вирішення питання щодо визнання осіб такими, що втратили право користування майном (наслідок виселення), необхідно встановити, чи проживають та користуються відповідачі спірним житлом, чи мають вони інше житло, оцінити доводи сторін щодо співмірності втручання у мирне володіння майном і дотримання балансу між правом власності позивача на квартиру та правом користування цією квартирою відповідачами».

Таким чином, у разі якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частин першої-третьої статті 109 ЖК України, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК України, тобто з наданням цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.

Такі правові висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22).

Слід також враховувати, що 02 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 344/6771/18, провадження № 61-3794св20 (ЄДРСРУ № 101584425) досліджував питання щодо правової можливості виселення з іпотечної квартири яка придбана частково за кредитні та за власні кошти і вказав, що оскільки в іпотеку була передане жито, придбане частково за кредитні та за власні кошти,  то відсутні підстави для виселення позичальників зі спірної квартири без надання їм іншого постійного житла.

(!!!) Отже, в разі виселення мешканців з іпотечного житла, при зверненні стягнення на житлове приміщення, визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів (05 липня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 175/5057/21, провадження № 61-4293св23  (ЄДРСРУ № 112030229).

Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності.

У частині першій статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до частини шостої статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому разі, за умови недоведеності тих чи інших обставин суд вправі ухвалити рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

ВИСНОВОК: Отже, саме позивач, який звернувся до суду з позовом про виселення відповідачів без надання їм іншого житлового приміщення, повинен довести наявність передбачених частиною другою статті 109 ЖК України підстав для виселення мешканців іпотечного житла без надання їм іншого житлового приміщення.

 

 

Матеріал по темі: «Виселення із приміщення у разі припинення право власності або володіння»

 

 

 

 

 

Теги: виселення з квартири, ипотека, іпотека, кредитні кошти, виселення члена сімї, постійне житло, співмешканці, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов