Розмежування допоміжних та нежилих приміщень
багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його
експлуатації і які входять/не входять до житлового фонду
12 квітня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової
палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №
638/5304/21, провадження № 61-2614св23 (ЄДРСРУ № 110175640) досліджував
питання щодо особливостей розмежування допоміжних та нежилих приміщень
багатоквартирного жилого будинку.
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є
співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна
багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є
приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі,
огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне,
електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке
обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі
і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників
багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також
права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та
його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина
друга статті 382 ЦК України).
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на
допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного
звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1,
положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного
житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї,
кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну
власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у
квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на
допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення
об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник
(власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником
(співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих
квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову
поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших
дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до
законів України, які визначають правовий режим власності.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення
експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні,
комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів,
вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини
першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у
багатоквартирному будинку»).
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до
житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини
першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у
багатоквартирному будинку»).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без
відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі
№ 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19)
зазначено, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до
житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним
об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир
було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність
громадян, затверджене наказом Державного комітету України по
житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17
якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які
використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування,
житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди,
передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад
народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну
власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм
убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі
приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні,
художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і
нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб
непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин,
до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу
Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями
право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування
допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для
забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і
входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для
торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є
самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять,
слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної
характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і
порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим,
бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних
потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний
об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати
Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20)
зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за
своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому
знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні
пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної
експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку
є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки
є нежитловим».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного
господарського суду від 30 червня 2022 року в справі №
922/1406/21 зазначено, що: «20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися
всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності
або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є
обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого
комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб,
пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку
будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини,
перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не
підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний
правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у
складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі №
916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі №
904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі №
906/1169/17).
ВИСНОВОК: Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну
презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного
житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише
приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше
призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового
характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються
тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Матеріал по темі: «Різниця допоміжного та нежилого
приміщення в житловому комплексі»
Теги: нежитлове
приміщення, нежилі, допоміжне, багатоквартирний будинок, спільна власність,
приватизація, підвальне приміщення, право власності, житловий фонд, судова
практика, Верховний суд, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар