Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва

04 листопада 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №  464/3201/18, провадження № 61-11923св20 (ЄДРСРУ № 100817163) досліджував питання щодо правової можливості визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва.

Відповідно до частин першої та другої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони: 1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій  статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Саме такий правовий висновок, викладений Верховним Судом України у постанові від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15, а також Верховним Судом у постановах від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 202/3520/16-ц.

Верховний Суд України у постанові від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13 сформулював правову позицію, згідно з якою у розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а і об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила(здійснює) будівництво відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво (частина сьома статті 376 ЦК України).

Відповідно до вимог статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376,  стаття 391 ЦК України).

Аналогічні роз`яснення викладені у пункті 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами  статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)».

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, що є необхідним для підтвердження права власності, і самостійного значення для виникнення права власності немає, оскільки визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У пункті 55 постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (провадження № 14-445цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанову від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33), див. постанову Верховного Суду від 14 липня 2021 року в справі № 947/22831/19, провадження №  61-9616св20).

(!!!) Отже, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: завершення будівництва; прийняття до експлуатації; державна реєстрація.

Доки ці умови не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).

Слід також вказати, що правовий висновок, наведений у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а зокрема, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, а тому виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення, стосується позовних вимог про визнання неправомірною та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації за відсутності додаткових позовних вимог, таких як скасування рішення про державну реєстрацію права власності та зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва.

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 24 березня 2021 року у справі № 495/10972/17 (провадження № 61-6894св20).

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Отже самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності,а тому не може бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України.

Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13, від 30 вересня 2015 року у справі № 6-286цс15 та Верховним Судом  у постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 529/501/16-ц (провадження № 61-11479св18), від 06 березня 2019 року у справі № 361/4685/17 (провадження № 61-44133св18) та від 11 листопада 2019 року у справі № 554/13971/15-ц (провадження № 61-10243св18).

За змістом частини першої статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва ( реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

ВАЖЛИВО:  Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Наведений висновок узгоджуються з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постановах: від 27 травня 2015 року у справі№ 6-159цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15, а також висновками Верховного Суду, викладеними у постановах: від 04 червня 2018 року у справі № 640/13030/16-ц (провадження № 61-1073св17), від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17 (провадження № 61-39346св18), від 18 квітня 2019 року у справі № 306/2140/17.

Таким чином, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

З аналізу частин третьої, четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

ВИСНОВОК: Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Ця умова є необхідною для визнання права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.

 

Матеріал по темі: «Знесення самочинного будівництва (ч.1)»

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Знесення самочинного будівництва (ч.2)

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Можливість знесення будинку, щодо якого виникло право власності

07 жовтня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 802/3825/14-а, адміністративне провадження №К/9901/7617/18 (ЄДРСРУ № 92051780) досліджував питання знесення самочинного будівництва.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Таким чином, при дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18 та в постановах Верховного суду від 12.03.2019 у справі №911/3594/17, від 27.02.2018 у справі №925/1121/17, від 17.04.2019 у справі №916/675/15 у яких вказується, що державну реєстрацію не можна пов`язувати з моментом (підставою) виникнення речового права і що вона сама по собі не є підтвердженням речового права.

(!!!) Іншими словами, наявність запису в реєстраційній книзі про право власності не має правового значення для встановлення власника майна.

Окрім того, відповідно до висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 917/553/17, від 03.04.2018 у справі № 922/1645/18, за яким частиною другою статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним чинним та нескасованим правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії та які мають пріоритет над записами, що містяться в Державному реєстрі.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті.

А у постанові від 01.10.2019 у справі № 826/9967/18 Верховний Суд зазначив, що після реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна, у разі наявності всіх визначених законом підстав вважати об`єкт самочинним будівництвом відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України, Департамент ДАБК зобов`язаний звернутися з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта (об`єктів) у порядку, встановленому законом. Тобто ефективним способом захисту за даних обставин є знесення самочинного будівництва за рішенням суду у разі, якщо Департаментом ДАБК буде доведено, що об`єкт має ознаки самочинного будівництва.

 

P.s. Слід також зауважити, що згідно з правовою позицією, висловленою у постановах Верховного Суду України від 25.03.2008 у справі №21-2343во07 та Верховного Суду від 11.04.2018 №804/401/17, триваюче правопорушення - це проступок, пов`язаний з тривалим, неперервним невиконанням обов`язків, передбачених законом. Тобто, триваючі правопорушення характеризуються тим, що особа, яка вчинила якісь певні дії чи бездіяльність, перебуває надалі у стані безперервного продовження цих дій (бездіяльності). Ці дії безперервно порушують закон протягом якогось часу. Іноді такий стан продовжується значний час і увесь час винний безперервно вчиняє правопорушення у вигляді невиконання покладених на нього обов`язків. Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану за якого об`єктивно існує цей обов`язок, виконанням обов`язку відповідним суб`єктом або припиненням дії відповідної норми закону.

Відтак, встановлений процесуальним законом строк звернення до адміністративного суду не повинен використовуватись як засіб легалізації триваючого правопорушення та не повинен бути однозначною підставою для відмови у застосуванні державою примусових заходів, спрямованих на його припинення.

Матеріал по темі: «Знесення або перебудова самочинно збудованого об`єкта нерухомості»

 

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов