Орендна плата за землю: підстава для припинення договору

Адвокат Морозов (судебная защита)

Судова практика Верховного суду України щодо припинення права користування земельною ділянкою з підстав несплати за землю, поновлення договору оренди та визначення суми орендної плати для земель комунальної та державної форм власності. 

28 вересня 2016 р. вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норми  матеріального права щодо припинення права користування земельною ділянкою, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України розглядаючи справу № 6-977цс16 підтвердила раніше висловлену правову позицію.

Так, згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

ВАЖИВО: Відповідно до частин першої та другої статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна  ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни  цільового  призначення,  якщо  це передбачено  договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.  

Умови договору    суборенди    земельної    ділянки   повинні  обмежуватися  умовами  договору  оренди  земельної  ділянки  і  не суперечити йому.

Отже, до правовідносин з договору суборенди застосовуються положення нормативно правових актів, які регулюють правовідносини з договору оренди, як до правовідносин, умови яких  обмежуються умовами договору оренди.    

Відповідно до частини першої статті 32 зазначеного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно із пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 (№ в ЄДРСРУ 28310898).

Поряд з цим особливу увагу заслуговує Правовий висновок від 21.09.2016 р. у справі № 6-1512цс16, яким зазначено, що згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

ВАЖЛИВО: Частиною другою вказаної статті визначено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Разом з тим частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

ВИСНОВОК: Отже, якщо відсутність у договорі одніє з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода сторони  позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Необхідно також вказати на Правовий висновок зроблений у  Постанові ВСУ від 25.02.2015 року по справі № 6-219цс14 (№ в ЄДРСРУ 42886585) зміст якого передбачає, що тільки орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором, має право на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» разом із наявністю нижчевикладених юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Насамкінець, для визначення суми орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Таким чином, обов’язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, помилково вважати факт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленим законодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним (Постанова ВСУ від 11.05.2016 року по справі № 6-824цс16 (№ в ЄДРСРУ 57677841).

До речі, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13 (№ в ЄДРСРУ 36171774) передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Більше того, «…законодавча зміна граничного розміру плати за землю є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору» (ВСУ від 23.05.2011 р. справа № 7/105-10 (30/234-09).

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, , судова практика, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Орендна плата за землю не може бути нижчою аніж встановлено Законом

Адвокат Морозов (судебная защита)

Якщо розмір орендної плати за землю встановлений нижче законодавчо встановленої  межі, орендарю належить сплачувати орендну плату в розмірі, встановленому законодавством, а не договором.

Про зазначене йде мова в Ухвалі Вищого адміністративного суду України від 02.06.2016 р. у справі № К/800/34406/15.

Суд вказав, що відповідно до п. 41.1. ст. 41 Податкового кодексу України контролюючими органами є органи доходів і зборів - центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування єдиної державної податкової, державної митної політики в частині адміністрування податків і зборів, митних платежів та реалізує державну податкову, державну митну політику, забезпечує формування та реалізацію державної політики з адміністрування єдиного внеску, забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері боротьби з правопорушеннями при застосуванні податкового та митного законодавства, а також законодавства з питань сплати єдиного внеску (далі - центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну податкову і митну політику), його територіальні органи.

Згідно до п. 75.1 ст. 75 Податкового кодексу України органи державної податкової служби мають право проводити камеральні, документальні (планові або позапланові; виїзні або невиїзні) та фактичні перевірки.

Відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України базою оподаткування податком з плати за землю є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Згідно до ст. 277 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів, встановлюється у розмірі не більше 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

ВАЖЛИВО: відповідно до п.п. 286.1-286.4 ст. 286 Податкового кодексу України підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

Центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у сфері будівництва, щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця, а також за запитом відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Платник плати за землю має право подавати щомісяця звітну податкову декларацію, що звільняє його від обов'язку подання податкової декларації не пізніше 20 лютого поточного року, протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним.

За нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами оренди землі платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним.

У разі зміни протягом року об'єкта та/або бази оподаткування платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни.

Згідно до п.п. 288.1-288.5 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Форма надання інформації затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державно податкової політики.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правова позиція Верховного Суду України щодо розгляду аналогічних справ викладена в постанові від 02.12.2014 р. та полягає в наступному: «законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним в договорі.».

Таким чином, суд прийшов до висновку, що оскільки умови договорів не можуть суперечити вимогам чинного законодавства, незважаючи на наявність змін в укладених договорах оренди, орендарю належить сплачувати орендну плату в розмірі, встановленому законодавством. При цьому, законодавством встановлена гранична межа річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним в договорі.

До речі, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13 передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Більше того, «…законодавча зміна граничного розміру плати за землю є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору» (ВСУ від 23.05.2011 р. справа № 7/105-10 (30/234-09)

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, ДФС, судова практика, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов