Початок /припинення договірних правовідносин з оренди

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди нерухомого майна.

07 жовтня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 201/11354/15-ц, провадження № 61-5338св19 (ЄДРСРУ № 84788740) досліджував питання щодо початку, так і припинення договірних правовідносин з оренди.

Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У статті 129 Конституції України закріплені основні засади судочинства. Ці засади є конституційними гарантіями права на судовий захист.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Загальними положеннями про найм (оренду) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 ЦК України).

Частиною третьою статті 653 ЦК України встановлено, що в разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Згідно зі статтею 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Відповідно до статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За правилами статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо його укладено строком на три і більше років.

Відповідно до статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Тобто законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди.

ВИСНОВОК: Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.

Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 127/14633/16-ц та підтримана в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 серпня 2019 року по справі № 906/565/18 (ЄДРСРУ № 83876214).

Матеріал по темі: ««Беззаперечні докази» фактичного користування об`єктом оренди»

Теги: договір оренди, момент набрання чинності, акт приймання передачі, договір не є первинним документом, початок припинення орендних відносин, підписання договору оренди, аренда помещений, оренда нежитлового приміщення, нотаріальне посвідчення, судова практика, Адвокат Морозов

«Беззаперечні докази» фактичного користування об`єктом оренди

Адвокат Морозов (судовий захист)

Належний доказ, який підтверджує факт початку та відповідно припинення орендних відносин між сторонами.

27 серпня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 906/565/18 (ЄДРСРУ № 83876214) висловився щодо беззаперечності (належності, допустимості) доказів відносно факту користування об’єктом оренди.

Частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Серед іншого, необхідно наголосити, що 19 березня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи №809/1718/15, адміністративне провадження №К/9901/19199/18 (ЄДРСРУ № 80580345) підтвердив, що договір не є первинним обліковим документом для цілей бухобліку.

Матеріал по темі: «Договір не є первинним обліковим документом» або «Договір не є первинним документом, - Верховний Суд»

Загальними положеннями про найм (оренду) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 Цивільного кодексу України).

Частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу України встановлено, що в разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

За правилами статті 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо його укладено строком на три і більше років.

Відповідно до статті 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Тобто законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

ВАЖЛИВО: Фактом початку та відповідно припинення орендних правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.

Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди (правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 127/14633/16-ц).

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року в рамках справи№ 640/12616/17, провадження № 61-48975св18 (ЄДРСРУ № 82526286).

ВИСНОВОК: Належним доказом який підтверджує факт початку та відповідно припинення орендних відносин є підписаний акт приймання-передачі нерухомого майна або інша обставина узгоджена сторонами у договорі.

Між тим, необхідно і враховувати судову практику Верховного суду, адже кожна із сторін повинна навести відповідні аргументи та надати суду належні, а саме головне допустимі докази.

P.s. А  судова практика не однозначна ….і у такого роду відносинах можливо опиратися на правову позицію викладену Верховним судом у постанові від 20.02.208 у справі № 925/1596/16 "Щодо підтвердження прийняття майна в оренду" де пункт 11 наголошує, що при вирішенні питання щодо визначення початку користування орендованим майном (момент виникнення орендних правовідносин та відповідних прав та обов'язків), щодо обрахування початку перебігу строку оренди та щодо підтвердження продовження користування орендованим майном має значення наявність будь-якого належного доказу, що підтверджує відповідні обставини, а не виключно назва документу - акт приймання-передачі, прямо передбачена законодавством (частина 1 статті 795 ЦК України), що підтверджує прийняття майна в оренду.

Аналогічні висновки наведені і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13 квітня 2018 року в рамках справи №  910/29775/15 (ЄДРСРУ № 73600779),  10 квітня 2018 року в рамках справи №  910/5440/17 (ЄДРСРУ № 73600813)  та Верховного Суду України від 02.09.2014 у справі №  927/1215/13 та від 20.11.2012 у справі № 12/75-2167-33/75-4/180.

Матеріал по темі: «Момент набрання чинності договору оренди землі»

Теги: договір оренди, момент набрання чинності, акт приймання передачі, договір не є первинним документом, початок припинення орендних відносин, підписання договору оренди, аренда помещений, оренда нежитлового приміщення, нотаріальне посвідчення, судова практика, Адвокат Морозов