Ефективний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки: поза законом

Адвокат Морозов (судебная защита)

Верховний суд України відступив від двох правових позицій та підтвердив «змішаний» спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а також її дійсність незалежно від переходу права власності на обтяжене іпотекою нерухоме майно.

12 жовтня 2016 р. вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції статей 23, 36-39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України, відступила від правової позиції, викладеної в постановах Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 24 грудня 2014 року № 6-201цс14 («оскільки на момент переходу права власності на будівлі та споруди на підставі рішення суду договір іпотеки було визнано недійсним, а відповідний запис був вилучений з Реєстру відомостей про обтяження майна іпотекою, то стаття 23 Закону України «Про іпотеку» до спірних правовідносин не застосовується») та 30 березня 2016 року справа № 6-1851цс15(«судам слід встановити наявність чи відсутність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, а також здійснення виконавчого напису нотаріусом, як правову підставу для реєстрації права власності іпотеко держателя, якщо такі умови передбачені умовами договору іпотеки»), вирішуючи справу № 6-504цс16 виходить з такого.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

ВАЖЛИВО: Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Частиною п’ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії договору іпотеки. Закінчення строку дії кредитного договору не звільняє сторони від виконання зобов’язань (частина четверта статті 631 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

Статтею 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено підстави припинення іпотеки, серед яких, зокрема, зазначено, що іпотека припиняється: -  у разі  припинення  основного  зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного  договору; - визнання договору іпотеки недійсним.

Поряд з цим постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать : - припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; - реалізації предмета іпотеки; - набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; - визнання іпотечного договору недійсним; - знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.»

Таким чином, якщо договір іпотеки не припинено з визначених законом підстав, то усі права і обов’язки, набуті сторонами за цим правочином, повинні безперешкодно здійснюватися і є діючими до його повного виконання.

Суди встановивши, що основне зобов’язання боржник не виконав, наявність та  розмір заборгованості підтверджений наданим розрахунком заборгованості. Крім того, договір іпотеки не визнавався недійсним, строк його дії не закінчився і договір був дійсним на час виключення з державного реєстру обтяжень відомостей щодо іпотеки та є дійсним на час розгляду справи. Отже основне зобов’язання за кредитним договором не припинилось, а тому відсутні підстави вважати іпотеку припиненою.

Згідно із частиною першою статті 4 цього Закону обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України від  1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон  № 1952-IV).

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону № 1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Аналогічні положення містяться й у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою взаємні права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Крім того, державна реєстрація іпотек регулювалася Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 (утратив чинність  1 січня 2013 року), та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 (утратив чинність 1 січня 2016 року).

Відповідно до частин першої, другої статті 26 Закону № 1952-IV записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься відповідний запис. 

Пунктами 74, 75 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.

ВАЖЛИВО:  Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.

За таких умов у разі скасування незаконного судового рішення, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, запис підлягає відновленню з моменту його первісного вчинення, тобто запис є дійсним з моменту вчинення первинного запису в Державному реєстрі іпотек.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

За змістом цієї норми на особу, до якої перейшло право власності на майно, обтяжене іпотекою, навіть у випадках, коли до її відома не було доведено інформації про обтяження майна іпотекою, переходять всі права та обов’язки іпотекодавця.

Отже, в разі вибуття заставного майна з власності іпотекодавця, законодавством встановлено механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов’язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду України від 3 лютого 2016 року у справі № 6-2026цс16 та від 05.10.2016 р. у справі  № 6-1582цс16.

Частиною другою статті 16 ЦК України передбачено, що одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів судом може бути визнання права, в тому числі права власності на майно. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: - на підставі рішення суду, - виконавчого напису нотаріуса; - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказане підтверджується і правовою позицією Верховного суду України від 30 березня 2016 р. у справі № 6-1851цс15.

У частині першій статті 36 цього Закону зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:  - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; - право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

ВАЖЛИВО: При цьому згідно частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.

Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачається лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 цього Кодексу).

Стаття 392 ЦК України, у якій ідеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Отже, аналіз статей 36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку» та статей  328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки:

1. судовий – на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право  іпотекодержателя  на  продаж  предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

3. «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16;

У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

ВАЖЛИВО: договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

У справі, яка переглядається суди встановили, що боржник не виконував умови договору, кредиту не погасив, унаслідок чого утворилася заборгованість, а положеннями іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто кредитор - іпотекодержатель має право на визнання права власності на предмет іпотеки.

Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду України від 14 вересня 2016 року у справі № 6-1219цс16 (№  в ЄДРСРУ 61558682).

Ураховуючи сутність іпотеки та зміст правових механізмів забезпечення прав усіх сторін спірних правовідносин, ефективним способом відновлення прав кредитора є застосування передбаченої сторонами в договорі процедури звернення стягнення на іпотечне майно як однієї з умов надання (отримання) кредиту.

Хоч у справі, яка переглядається, суд, ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань (змішаний спосіб стягнення), неправильно застосував норми статей  36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку», однак установивши, що позичальник не виконував грошових зобов’язань за кредитним договором і що договори купівлі-продажу, на підставі яких відповідачі придбали майно у власність, є чинними і саме відповідачі на момент прийняття рішення у справі були власниками майна, що є предметом іпотеки, суд правильно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитора щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою.

Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов