Розрахунки фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу
нерухомості, які підлягають нотаріальному посвідченню
Порядок
проведення розрахунків
Частиною 1 статті 1087 Цивільного
кодексу України передбачено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не
пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у
готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у
електронному або паперовому вигляді.
При здійсненні безготівкових
розрахунків допускаються розрахунки із застосуванням платіжних доручень,
акредитивів, розрахункових чеків (чеків), розрахунки за інкасо, а також інші
розрахунки, передбачені законом, банківськими правилами та звичаями ділового
обороту.
Сторони у договорі мають право обрати будь-який
вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.
Безготівкові розрахунки провадяться
через банки, інші фінансові установи, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо
інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.
Частина 3 статті 1087 Цивільного
кодексу України вказує, що граничні
суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним
банком України.
29 грудня 2017 року прийнята постанова
Правління Національного банку України № 148 "Про затвердження Положення
про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (далі –
Постанова № 148).
Пунктом 1 Положення передбачено, що
воно розроблено відповідно до Закону України «Про Національний банк України» і
визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України
юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно
від організаційно-правової форми та форми власності, органами державної влади
та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва,
реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності, фізичними
особами, які здійснюють підприємницьку діяльність, фізичними особами.
Пунктами 6 і 7 Розділу 2 Положення №
148 установлено такі граничні суми розрахунків готівкою:
- підприємств
(підприємців) між собою протягом одного дня в розмірі 10 000 грн.;
- між
фізичними особою та підприємством (підприємцем) протягом одного дня в
розмірі 50 000 грн.;
- фізичних
осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному
посвідченню, у
розмірі 50 000 грн.;
ВАЖЛИВО: Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом
переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або
переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на
окремий поточний рахунок у національній валюті).
Отже, якщо вартість об’єкту в договорі
купівлі-продажу є вищою ніж встановлений розмір граничних сум готівкових розрахунків,
фізична та/або юридична особа зобов’язана здійснювати безготівковий розрахунок.
Листом №18-111/10879
від 29.08.2013 р. «Про роз’яснення стосовно дотримання фізичними особами вимог
законодавства щодо проведення розрахунків у безготівковій формі за договорами
купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню, на суму більше 150000
гривень» НБУ зазначив, якщо сума договору купівлі-продажу, що укладається між
фізичними особами, перевищує 150000 гривень, то нотаріус має здійснювати
посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами
дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі. У
безготівковій формі мають здійснюватися платежі на загальну суму договору
незалежно від розміру кожного платежу. Фізичні особи мають право здійснювати
розрахунки за договором купівлі-продажу на суму, що перевищує 150000 гривень,
шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, унесення
та/або перерахування коштів на поточний рахунок отримувача (у тому числі у депозит
нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті). Підтвердними
документами про проведення розрахунків у безготівковій формі є: під час
переказу коштів з поточного рахунку фізичної особи - покупця на поточний
рахунок фізичної особи - продавця - платіжне доручення, засвідчене підписом
відповідального виконавця та відбитком штампа банку, або документ за операціями
з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи.
Передумовою здійснення таких операцій є наявність відкритих поточних рахунків у
фізичної особи - покупця і фізичної особи – продавця».
(!!!) Національний банк України знизив з 04 січня 2017 року граничну суму
розрахунків готівкою за участю фізичних осіб зі 150 тис. грн. до 50 тис. грн.
Нотаріальне
посвідчення договорів купівлі-продажу
Згідно статті 657 ЦК України
укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір
купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового
будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.
Нотаріальне посвідчення договорів
купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна
або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.
Статтею 3 Закону України «Про нотаріат»
зазначено, що нотаріус
- це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у
державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну
професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що
мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з
метою надання їм юридичної вірогідності, а також здійснює функції державного
реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом
України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень"
Згідно зі ст.7 Закону України «Про
нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами
Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України,
постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України.
Порядок посвідчення нотаріусами
договорів купівлі-продажу нерухомості регламентований Законом України «Про
нотаріат» та Порядком № 296 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій
нотаріусами України».
Відповідно до статті 42 вищевказаного
Закону, нотаріальні дії
вчиняються після їх оплати, а також після сплати в бюджет держави податку з
доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.
При посвідченні договору
купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:
- встановлює
особи сторін по договору, перевіряє
їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність
намірів сторін договору;
- перевіряє
законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
- перевіряє
відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших
обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.
- Нотаріусом,
який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права
власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на
нерухоме майно.
Слід вказати, що під час проведення
операцій з продажу фізичними особами об'єктів нерухомості, нотаріус посвідчує
відповідний договір лише
за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна,
визначеної суб'єктом оціночної діяльності (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу I
Порядку № 296).
А на підставі ст.5 Закону України «Про
нотаріат» нотаріус
зобов’язаний відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності
законодавству України
або міжнародним договорам.
Контроль та
відповідальність
Згідно з підпунктом 19¹.1.4 статті 19¹
та підпунктом 20.1.10 пункту 20.1 статті 20 Податкового кодексу України
контроль за додержанням порядку проведення готівкових розрахунків за товари
(послуги) здійснюють органи
Державної податкової служби України.
Відповідно до статті 163-15 Кодексу України про адміністративні
правопорушення порушення порядку проведення готівкових розрахунків за товари
(послуги), у тому числі перевищення граничних сум розрахунків готівкою, тягне
за собою накладення штрафу
на фізичну особу підприємця, посадових осіб юридичної особи.
ВИСНОВОК: При здійснені операцій з продажу нерухомості та у разі перевищення розміру
граничної суми розрахунків готівкою перед фізичними та юридичним особи
встановлено обов’язок здійснювати розрахунок шляхом безготівкового розрахунку.
Матеріал по темі: «Відчуження майна для уникнення конфіскації в рамках кримінального провадження»
Теги: купівля, продаж нерухомості, розрахунки
фізосіб, безготівковий перерахунок, готівка, нотаріус, фіктивний правочин,
фиктивная сделка, последствия сделки, недействительность сделки, недійсність
угоди, наслідки недійсного правочину, реституція, нікчемний, договір,
приховання правочину, судебная защита, Адвокат Морозов
