Особливості розрахунків при купівлі-продажу нерухомості

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Розрахунки фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу нерухомості, які підлягають нотаріальному посвідченню

Порядок проведення розрахунків

Частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України передбачено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

При здійсненні безготівкових розрахунків допускаються розрахунки із застосуванням платіжних доручень, акредитивів, розрахункових чеків (чеків), розрахунки за інкасо, а також інші розрахунки, передбачені законом, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.

Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.

Безготівкові розрахунки провадяться через банки, інші фінансові установи, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.

Частина 3 статті 1087 Цивільного кодексу України  вказує, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України.

29 грудня 2017 року прийнята постанова Правління Національного банку України № 148 "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (далі – Постанова № 148).

Пунктом 1 Положення передбачено, що воно розроблено відповідно до Закону України «Про Національний банк України» і визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності, фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність, фізичними особами.

Пунктами 6 і 7 Розділу 2 Положення № 148 установлено такі граничні суми розрахунків готівкою:

• підприємств (підприємців) між собою протягом одного дня в розмірі 10 000 грн.;
• між фізичними особою та підприємством (підприємцем) протягом одного дня в розмірі 50 000 грн.;
• фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 50 000 грн.; 

ВАЖЛИВО: Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Отже, якщо вартість об’єкту в договорі купівлі-продажу є вищою ніж встановлений розмір граничних сум готівкових розрахунків, фізична та/або юридична особа зобов’язана здійснювати безготівковий розрахунок.

Листом №18-111/10879 від 29.08.2013 р. «Про роз’яснення стосовно дотримання фізичними особами вимог законодавства щодо проведення розрахунків у безготівковій формі за договорами купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню, на суму більше 150000 гривень» НБУ зазначив, якщо сума договору купівлі-продажу, що укладається між фізичними особами, перевищує 150000 гривень, то нотаріус має здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі. У безготівковій формі мають здійснюватися платежі на загальну суму договору незалежно від розміру кожного платежу. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки за договором купівлі-продажу на суму, що перевищує 150000 гривень, шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, унесення та/або перерахування коштів на поточний рахунок отримувача (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті). Підтвердними документами про проведення розрахунків у безготівковій формі є: під час переказу коштів з поточного рахунку фізичної особи - покупця на поточний рахунок фізичної особи - продавця - платіжне доручення, засвідчене підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку, або документ за операціями з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи. Передумовою здійснення таких операцій є наявність відкритих поточних рахунків у фізичної особи - покупця і фізичної особи – продавця».

(!!!) Національний банк України знизив з 04 січня 2017 року граничну суму розрахунків готівкою за участю фізичних осіб зі 150 тис. грн. до 50 тис. грн.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу

Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

Статтею 3 Закону України «Про нотаріат» зазначено, що нотаріус - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності, а також здійснює функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Згідно зі ст.7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України.

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентований Законом України «Про нотаріат» та Порядком № 296 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

Відповідно до статті 42 вищевказаного Закону, нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також після сплати в бюджет держави податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.

При посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:

• встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;
• перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
• перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.
• Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Слід вказати, що під час проведення операцій з продажу фізичними особами об'єктів нерухомості, нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу I Порядку № 296).

А на підставі ст.5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов’язаний відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам.

Контроль та відповідальність 

Згідно з підпунктом 19¹.1.4 статті 19¹ та підпунктом 20.1.10 пункту 20.1 статті 20 Податкового кодексу України контроль за додержанням порядку проведення готівкових розрахунків за товари (послуги) здійснюють органи Державної податкової служби України.

Відповідно до статті 163-15 Кодексу України про адміністративні правопорушення порушення порядку проведення готівкових розрахунків за товари (послуги), у тому числі перевищення граничних сум розрахунків готівкою, тягне за собою накладення штрафу на фізичну особу підприємця, посадових осіб юридичної особи.

ВИСНОВОК: При здійснені операцій з продажу нерухомості та у разі перевищення розміру граничної суми розрахунків готівкою перед фізичними та юридичним особи встановлено обов’язок здійснювати розрахунок шляхом безготівкового розрахунку.

 

Матеріал по темі: «Відчуження майна для уникнення конфіскації в рамках кримінального провадження»

 

Теги: купівля, продаж нерухомості, розрахунки фізосіб, безготівковий перерахунок, готівка, нотаріус, фіктивний правочин, фиктивная сделка, последствия сделки, недействительность сделки, недійсність угоди, наслідки недійсного правочину, реституція, нікчемний, договір, приховання правочину, судебная защита, Адвокат Морозов

Відповідальність суб'єктів господарювання за неоприбуткування готівки у касах

Адвокат Морозов (судовий захист)

Відповідальність суб'єктів господарювання за неоприбуткування готівки у касах: штрафи на підставі  Указу Президента України від 12.06.1995 р. № 436/95 та строки застосування фінансових санкцій.

05 лютого 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 813/3701/16, адміністративне провадження №К/9901/36570/18 (ЄДРСРУ № 79638070) досліджував питання щодо правових засад застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг, а також штрафних санкцій.

В частині 2 статті 19 Конституції України закріплено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Правові засади застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг визначено Законом України "Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг" від 06 липня 1995 року №265/95-ВР (далі - Закон №265), дія якого поширюється на усіх суб'єктів господарювання, їх господарські одиниці та представників (уповноважених осіб) суб'єктів господарювання, які здійснюють розрахункові операції у готівковій та/або безготівковій формі.

Відповідно до статті 2 Закону №265 фіскальний звітний чек - документ встановленої форми, надрукований реєстратором розрахункових операцій, що містить дані денного звіту, під час друкування якого інформація про обсяг виконаних розрахункових операцій заноситься до фіскальної пам'яті; денний звіт - документ встановленої форми, надрукований реєстратором розрахункових операцій, що містить інформацію про денні підсумки розрахункових операцій, проведених з його застосуванням.

(!!!) Отже передумовою друку фіскального звітного чеку є робочий режим РРО та проведення на ньому розрахункових операцій, у разі ж якщо РРО на протязі дня не розпочинав свою роботу, фіскальний звітний чек не може бути роздрукований.

Також за змістом статті 2 Закону №265 книга обліку розрахункових операцій - прошнурована і належним чином зареєстрована в органах доходів і зборів книга, що містить щоденні звіти, які складаються на підставі відповідних розрахункових документів щодо руху готівкових коштів, товарів (послуг).

Аналогічне визначення КОРО наведено і в пункті 1.2 глави 1 Положення №637, в якому також зазначено, що під оприбуткуванням готівки розуміється проведення підприємствами і підприємцями обліку готівки в касі на повну суму її фактичних надходжень у касовій книзі, книзі обліку доходів і витрат, книзі обліку розрахункових операцій.

Підприємства (підприємці) здійснюють розрахунки готівкою між собою і з фізичними особами (громадянами України, іноземцями, особами без громадянства, які не здійснюють підприємницької діяльності) через касу як за рахунок готівкової виручки, так і за рахунок коштів, одержаних із банків. Зазначені розрахунки проводяться також шляхом переказу готівки для сплати відповідних платежів. Підприємства (підприємці) здійснюють облік операцій з готівкою у відповідних книгах обліку (пункт 2.2 глави 2 Положення №637).

Згідно з пунктом 7.15 глави 7 Положення №637 уся готівка, що надходить до кас, має своєчасно та в повній сумі оприбутковуватися. Порядок оприбуткування готівки в касах, у тому числі і під час розрахунків із застосуванням РРО (РК), визначено в пункті 2.6 цього Положення.

Відповідно до пункту 2.6 глави 2 згаданого Положення уся готівка, що надходить до кас, має своєчасно (у день одержання готівкових коштів) та в повній сумі оприбутковуватися. У разі проведення готівкових розрахунків із застосуванням РРО або використанням РК оприбуткуванням готівки є здійснення обліку зазначених готівкових коштів у повній сумі їх фактичних надходжень у КОРО на підставі фіскальних звітних чеків РРО (даних РК). Суми готівки, що оприбутковуються, мають відповідати сумам, визначеним у відповідних касових (розрахункових) документах.

Абзацом третім статті 1 Указу №436/95 встановлено, що у разі порушення юридичними особами всіх форм власності, фізичними особами - громадянами України, іноземними громадянами та особами без громадянства, які є суб'єктами підприємницької діяльності, а також постійними представництвами нерезидентів, через які повністю або частково здійснюється підприємницька діяльність, норм з регулювання обігу готівки у національній валюті, що встановлюються НБУ, до них застосовуються фінансові санкції у вигляді штрафу, зокрема за неоприбуткування (неповне та/або несвоєчасне) оприбуткування у касах готівки - у п'ятикратному розмірі неоприбуткованої суми.

ВАЖЛИВО: Відтак у разі проведення готівкових розрахунків із застосуванням РРО або використанням РК оприбуткуванням готівки є сукупність таких дій: фіксація повної суми фактичних надходжень готівки у фіскальних звітних чеках РРО (даних РК) та відображення на їх підставі готівки у КОРО. Невиконання будь-якої із цих дій є порушенням порядку оприбуткування готівки, за яке встановлена відповідальність (абзац третій статті 1 Указу №436/95).

Аналогічна правова позиція вже неодноразово була висловлена Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 11 грудня 2012 року (справа №21-400а12), від 04 листопада 2015 року (справа №825/554/15-а), а також Верховним Судом, у тому числі у постановах від 31 липня 2018 року (справа №813/2229/17), від 17 грудня 2018 року (справа №810/3811/17).

Необхідно наголосити, що ч.1 п. 1.1 ст. 1 Податкового кодексу України встановлює, що податковий кодекс України регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Однак, Президентом України видано Указ від 12.06.1995 № 436/95, яким, зокрема, врегульовано питання відповідальності суб'єктів господарювання за неоприбуткування у касах готівки.

Законом України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» передбачено, зокрема, відповідальність суб'єктів господарювання за порушення вимог цього Закону.

Так, розділом V Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» визначено вичерпний перелік порушень, за які передбачено фінансові санкції, у якому відсутнє таке порушення, як неоприбуткування у касах готівки, а отже й не встановлена відповідальність за це.

Водночас, зазначене питання прямо врегульоване в Указі Президента України від 12.06.1995 № 436/95.

Зокрема, абз. 3 ст. 1 вказаного нормативно-правового акта встановлено штраф у п'ятикратному розмірі неоприбуткованої суми за неоприбуткування (неповне та/або несвоєчасне) оприбуткування у касах готівки.

ВАЖЛИВО: Таким чином, предмети правового регулювання Указу Президента України від 12.06.1995 № 436/95 та Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» є різними.

Слід зазначити також, що попри зміни, які вносилися до Указу Президента України від 12.06.1995 № 436/95, правове регулювання відповідальності та розмір штрафу за неоприбуткування готівки не змінилися.

Отже, відносини щодо відповідальності суб'єктів господарювання за неоприбуткування (неповне та/або несвоєчасне) оприбуткування у касах готівки не врегульовані Законом України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг», прийнятим пізніше, ніж видано Указ Президента України від 12.06.1995 № 436/95.

Так, 08 червня 1995 року між Верховною Радою України та Президентом України укладено Конституційний Договір №1к/95-ВР (далі - Конституційний Договір) про основні засади організації та функціонування державної влади і місцевого самоврядування в Україні на період до прийняття нової Конституції України.

Статтею 25 Конституційного Договору передбачено, що Президент України в межах своїх повноважень видає укази і розпорядження, які є обов'язковими для виконання на всій території України, дає їх тлумачення. Президент України видає укази з питань економічної реформи, не врегульованих чинним законодавством України, які діють до прийняття відповідних законів.

(!!!) Наведене дозволяє прийти до висновку, що Укази Президента України з питань економічної реформи, не врегульованих чинним на той час законодавством України, видані у відповідності до Конституційного Договору, є обов'язковими для виконання на всій території України до прийняття відповідних законів.

12 червня 1995 року Президент України видав Указ №436/95, яким зокрема врегулював питання відповідальності суб'єктів господарювання за неоприбуткування (неповне та/або несвоєчасне) оприбуткування у касах готівки.

Метою прийняття Указу №436/95 є поліпшення стану готівкового обігу, визначення єдиних підходів до встановлення відповідальності за порушення суб'єктами підприємницької діяльності норм з регулювання обігу готівки та запобігання зловживанням під час здійснення операцій з готівкою, приховуванню доходів.

06 липня 1995 року органом законодавчої влади прийнято Закон №265, положення розділу V якого визначають перелік порушень, за вчинення яких передбачено застосування фінансових санкцій.

В той же час розділом V Закону №265, так само як і положеннями інших законів України, не визначено серед правопорушень неоприбуткування (неповне та/або несвоєчасне) оприбуткування у касах готівки та не встановлена відповідальність за таке діяння.

З прийняттям Конституції України 1996 року Указ №436/95 скасовано не було. На час виникнення спірних у цій адміністративній справі відносин законодавцем не прийнято будь-яких інших законів, сфера дії яких би охоплювала відносини, регламентовані Указом №436/95.

ВИСНОВОК: Верховний Суд визнає, що застосування до суб'єктів господарювання штрафних (фінансових) санкцій на підставі абзацу 3 статті 1 Указу №436/95 є правомірним.

Таке правозастосування відповідає правовій позиції Верховного Суду України, закріпленій у постанові від 02 квітня 2013 року у справі №21-77а13 та від 10.09.2013 у справі № 21-190а13.

Аналогічний висновок щодо застосування названих вище норм права викладено й у постановах Верховного Суду від 12 червня 2018 року у справі №826/8121/16 (адміністративне провадження №К/9901/47141/18), від 13 грудня 2018 року у справі №824/966/17-а (адміністративне провадження №К/9901/58927/18).

P.s. Положення частини другої статті 250 Господарського кодексу України слід розуміти таким чином, що дія частини першої вказаної статті не поширюється на штрафні санкції, розмір і порядок стягнення яких визначені в тому числі Указом Президента України від 12 червня 1995 року № 436/95 «Про застосування штрафних санкцій за порушення норм з регулювання обігу готівки», який має юридичну силу Закону, контроль за дотриманням якого покладено на фіскальні органи.

Наголошується також на безпідставності врахування правової позиції, висловленій Верховним Судом України в постанові від 04.11.2014 №21-466а14, що штрафні санкції за порушення норм з регулювання обігу готівки є адміністративно-господарською санкцією, оскільки така правова позиція стосувалась порушення вчиненого до 01.01.2011, тобто до введення в дію частини другої ст. 250 Господарського кодексу України.

Тобто Верховний Суд вказує, що граничні строки застосування штрафних (фінансових) санкцій (штрафів) до платників податків регламентовано статтею 114 Податкового кодексу України та встановлено їх відповідність строкам давності для нарахування податкових зобов'язань, визначеним статтею 102 цього Кодексу (Позиція Верховного суду від 13 листопада 2018 року у справі № 803/680/16, адміністративне провадження №К/9901/25982/18 (ЄДРСРУ № 77860309), від 05 листопада 2018 року у справі № 803/780/17, адміністративне провадження №К/9901/40827/18 (ЄДРСРУ № 77749439), від 12 червня 2018 року у справі № 826/8121/16, адміністративне провадження №К/9901/47141/18 (ЄДРСРУ № 74672170) та ін.

Матеріал по темі: «Податкові спори: вихід з ладу реєстратора розрахункових операцій»

Теги: неоприбуткування готівки, коро, рро, фінансові санкції, штрафи, готівка, Указ №436/95, оприбуткування готівки, застосування штрафних санкцій, судова практика, Адвокат Морозов