Придбання об’єктів нерухомості з сумнівною репутацією: правові наслідки

Адвокат Морозов (судовий захист)

ВСУ: правовий статус майна, яке вибуло з володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але яке в подальшому скасоване?

18.01.2017 р. Верховний суд України розглядаючи справу № 6-2776цс16 в черговий раз сформував правову позицію щодо вибуття майна з володіння власника на підставі судового рішення.

ЗАСТЕРЕЖЕННЯ: При придбанні нерухомого майна, необхідно перевіряти його статус щодо відповідних обмежень та заборон, а також враховувати правове підґрунтя , яке слугувало підставою для реєстрації право власності на продавця (договір купівлі – продажу, дарування, судове рішення і.т.і.)

Суд вказав, що згідно зі статтею 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Статтею 330 ЦК України передбачено, що якщо майно відчужене особою, яка не має на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Одним із випадків, коли майно можливо витребувати від добросовісного набувача, є вибуття такого майна поза волею власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України).

ВАЖЛИВО: За змістом зазначеної норми майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.

Аналогічна правова позиція висловлена у Постанові ВСУ від 02.09.2015 р. справа № 6-1168ц15 (ЄДРСРУ № 50287777), Постанові ВСУ від 21.12.2016 р. справа № 1522/25684/12 (ЄДРСРУ № 64033654).

Постановою ВСУ від 17.12.2014 року по справі № 6-140цс14 (№ в ЄДРСРУ 42576425) передбачено, що за положеннями зазначених норм права власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.

Необхідно також враховувати і судову практику, яка склалася при вирішенні даної категорії правових спорів, зокрема на рішення Верховного суду України по справі  № 6-327цс15 від 23.12.2015 р. (№ в ЄДРСРУ 55159817), яке передбачає, що виходячи з положень закону право витребувати майно із чужого незаконного володіння має лише власник цього майна.

Окрім цього суд вказує, що  втручання держави в право на мирне володіння своїм майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування на користь держави загалом є предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі – Перший протокол, Конвенція), що ратифікований Законом України № 475/97-ВР від 17 липня 1997 року.

Стала практика ЄСПЛ (серед багатьох інших, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) свідчить про наявність трьох критеріїв, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: 1) чи є втручання законним; 2) чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; 3) чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном пропорційним визначеним цілям.

Стаття 1 Першого протоколу гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

ВИСНОВОК:  Вибуття майна з володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.

P.s. при придбанні «сумнівно – дешевої» нерухомості будьте максимально пильними, вивчайте правовстановлюючи документи… не зайвим буде зробити відповідний аналіз в усіх можливих електронних базах, окрему увагу приділить інтернет ресурсу - «Єдиний державний реєстр судових рішень», шукаючи не тільки по об’єкту нерухомості (його характеристикам), а також контрагентам у яких ця нерухомість вже була у «власності».

Теги: право власності, власник майна, правочин, перепродаж, витребування майна, вибуття майна, віндикаційний позов, компенсація, збитки, стягнення витрат, право власності на підставі судового рішення, добросовісний набувач, судовий захист, Адвокат Морозов

Захист права власності: витребування майна у добросовісного набувача

Адвокат Морозов (судовий захист)

Як захистити право власності? До кого звертатися з позовом, якщо нерухомість перепродана декілька разів? Який предмет позовної заяви та кого вважати відповідачем? Компенсація шкоди? «Добросовісний набувач»?

21 грудня 2016 року Верховним судом України у справі № 6-2233цс16 досліджувалось наступне питання:«Чи має право власник нерухомості, позбавлений останньої на підставі судового рішення, яке в подальшому було скасовано, витребувати це майно у добросовісного набувача на підставі статті 388 ЦК України?».

Судові рішення з приводу неоднакового застосування норм матеріального права: рішення Верховного Суду України від 19 січня 2011 року, ухвала ВССУ від 13 липня 2016 року, постанова ВГСУ від 8 квітня 2010 року, постанови ВСУ  від 3 жовтня 2011 року (справа № 3-98гс11), 13 лютого 2013 (справа № 6-174цс12), 17 грудня 2014 року (справа № 6-143цс14), 24 червня 2015 року (справа № 6-251цс15), 16 вересня 2015 (справа № 6-1203цс15), 18 листопада 2015 року (справа № 6-1884цс15) та 2 березня 2016 року (справ № 6-3090цс16).

Спираючись на нижчевикладене ВСУ зробив ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК.

Нагадаю,  що згідно з ч. 4 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду України, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Також слід вказати, що предмет дослідження абсолютно не новий, і Верховний Суд України розглядаючи справи від 21.11.2012 року № 6-136цс12 (№ в ЄДРСРУ 27760566), від 02 вересня 2015 р. у справі 6-1168цс15 (№ в ЄДРСРУ 50287777) та 02.11.2016 р. № 6-2161цс16, вже робив відповідний аналіз …

Однак, вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, cудові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України виходив з такого.

Відповідно до закріпленого в статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

ВАЖЛИВО: Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Віндикація (від лат. Vindicatio захист)  – витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого не власника.

Віндикація — це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об’єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. (Романюк Я.М., Голова Верховного суду України, Вісник ВСУ № 9(169)’2014) .

Майно може бути витребувано від особи,  яка не є стороною   недійсного  правочину,  шляхом  подання  віндикаційного позову,  зокрема  від  добросовісного  набувача   -   з   підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК (ч. 3 п. 10 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Добросовісний набувач — набувач, який не знав і не повинен був знати, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати.

Необхідно також враховувати і судову практику, яка склалася при вирішенні даної категорії правових спорів, зокрема на рішення Верховного суду України по справі  № 6-327цс15 від 23.12.2015 р. (№ в ЄДРСРУ 55159817), яке передбачає, що виходячи з положень закону право витребувати майно із чужого незаконного володіння має лише власник цього майна.

При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було в наступному набувачем відчужене третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

ВАЖЛИВО: Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

У разі встановлення що відповідач є добросовісним набувачем суд повинен установити, чи вибуло майно з володіння власника поза його волею або було продане в порядку виконання судових рішень. Така сама правова позиція міститься в постанові колегії суддів судової палати у цивільних справах Верховного суду України № 6-53цс12 (№ в ЄДРСРУ 27595059).

ВИСНОВОК: Вибуття майна з володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.

ПРАВИЛО: Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред’являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом.

Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача.

 У разі задоволення віндикаційного позову суд повинен вирішити питання про відшкодування добросовісному набувачеві понесених ним витрат на придбання майна. Такі витрати має бути стягнено зі сторони, яка отримала кошти за недійсним правочином, або з особи, яка є винною в недійсності правочину.

Необхідно підкреслити, що Верховний суд України неодноразово вказував, що розглядаючи такі спорисудам слід встановити дійсного власника майна, для чого необхідно дослідити всі докази, якими сторони обґрунтовують свої вимоги і заперечення, з урахуванням рівності прав сторін щодо надання доказів та їх дослідження, при цьому суди не повинні надавати перевагу одним доказам над іншими.

P.s.  Згідно ч. 5 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

P.s.s. В Верховній Раді України досі залишається не розглянутим законопроект Сергія Власенко «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо започаткування реальної реформи судової гілки влади» № 5136 щодо обов’язковості врахування судами нижчої інстанції правових позицій Верховного суду України, однак з правом вибору та обґрунтуванням конкретної правової позиції у разі їх багатоманітності.

Теги: право власності, власник майна, правочин, перепродаж, витребування майна, віндикаційний позов, компенсація, збитки, стягнення витрат, право власності на підставі судового рішення, добросовісний набувач, судовий захист, Адвокат Морозов