Переведення обов`язку зі сплати податку за землю у разі продажу будинку (споруди)

Адвокат Морозов (судовий захист)

Переведення обов`язку зі сплати податку та/або орендної плати за земельну ділянку у разі переходу права власності на нерухомість на якій вона розташована

25 лютого 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 520/8446/18, адміністративне провадження №К/9901/20525/19 (ЄДРСРУ № 87808699) підтвердив вже усталену правову позицію стосовно переходу / переведення обов`язку зі сплати податку за земельну ділянку та/або орендної плати за землю у разі переходу права власності на нерухомість на якій вона розташована.

За приписами пункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України землекористувачі - це юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпункту 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі у розділі XII - орендна плата).

Згідно з пунктами 288.1 - 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

За приписами частин першої та другої статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Статтями 125 і 126 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують і положення статті 377 Цивільного кодексу України.

Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою (пункт «е» частини першої статті 141 Земельного кодексу України).

Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Така позиція відповідає висновку Верховного Суду України щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в постанові від 7 липня 2015 року у справі № 826/12388/13-а: «Незважаючи на те, що позивач не зареєстрував право власності чи користування земельною ділянкою під належними йому на праві власності нежитловими приміщеннями, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, обов`язок зі сплати земельного податку виник у позивача з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Верховний Суд України у постанові від 8 червня 2016 року (справа №21-804а16) та постанові від 12 вересня 2017 року (справа №21-3078а16), сформулював правову позицію: якщо особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Відповідно з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, обов`язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розміщений такий об`єкт, покладається на особу, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постановах від 31 січня 2018 року (справа №825/308/17), від 19 червня 2018 року (справа №822/2696/17), від 02 липня 2019 року (справа № 819/1365/17) від 17 грудня 2019 року (справа № 804/4739/16), від 27 січня 2020 року (справа № 804/886/18)

ВИСНОВОК: З моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, обов`язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розміщений такий об`єкт, покладається на особу, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, окрім цього до нового власника об`єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов`язок зі сплати орендної плати, на якій розташоване набуте ним майно.

Матеріал по темі: «Орендна плата за землю після відчуження частини об’єкта нерухомості»

Теги: земля, податок на землю, налог на землю, земельный налог, відчуження частини об’єкта нерухомості, податок за земельну ділянку, користування земельною ділянкою, судова практика, Адвокат Морозов

Систематичне ухилення від сплати земельного податку або орендної плати

Адвокат Морозов (судовий захист)

Підстави припинення права користування земельною ділянкою (розірвання договору оренди) в силу систематичної несплати земельного податку або орендної плати. 

11.10.2017 р. судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в рамках справи № 6-1449цс17 в черговий раз досліджувала питання щодо підстав припинення права користування земельною ділянкою (розірвання договору оренди) в силу систематичної несплату земельного податку або орендної плати.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (далі – ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

До речі, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13 (№ в ЄДРСРУ 36171774) передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 14.03.2017 р. в рамках справи № 21-2246а16.

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Разом з тим згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

ВИСНОВОК: Системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов’язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Наприклад, «істотним порушенням» є:

1. Порушення умов використання та цільового призначення земельних ділянок (Постанова Верховного суду України від 20 січня 2016 року у справі № 6-1998цс15);

2.   Умови орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (Постанова Верховного суду України від 21.09.2016 р. у справі № 6-1512цс16).

3.   Відсутність на момент укладення договорів оренди земельних ділянок нормативно грошової оцінки (Постанова Верховного суду України від 13.03.2017р. у справі № 6-2195цс16).

4.   Систематична несплата орендної плати, тобто два та більше випадків (Постанова Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 ).

Теги: оренда землі, договір оренди землі, орендна плата за землю, розірвання договору оренди землі, земельна ділянка, податок на землю, істотне порушення, несплата оренди, податок на землю, земельні спори, судова практика, Адвокат Морозов

Орендна плата за землю після відчуження частини об’єкта нерухомості

Адвокат Морозов (судовий захист)

Чи повинен платник податків сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої не є, після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації за іншими особами?

12.09.2017 р. судові палати в адміністративних та у господарських справах Верховного Суду України в контексті справи № 21-3078а16 досліджували питання щодо правомірності сплати земельного податку позивачем, який відчужив об’єкт нерухомості на якій він розташований.

За підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК земельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

За пунктом 287.7 статті 287 ПК у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

ВАЖЛИВО: Необхідно вказати, що усуваючи розбіжності у застосуванні судом касаційної інстанції положень статті 287 ПК,  Верховний Суд України дійшов висновку про те, що незважаючи на те, що позивач не зареєстрував право власності чи користування земельною ділянкою під належними йому на праві власності нежитловими приміщеннями, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, обов'язок зі сплати земельного податку виник у позивача з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (постанова ВСУ від 7 липня 2015 року № 21-775а15).

У частинах першій та другій статті 120 ЗК встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 ЦК.

(!!!) Так, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючи справу № 6-2225цс16 підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

За частиною третьою статті 7 Закону № 161-ХІV до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об’єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов’язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цього платежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані.

У даній справі після завершення будівництва об’єкта нерухомості право власності на частки цього нежилого приміщення було зареєстровано за кількома власниками, які у подальшому змінювались, тобто об’єкт нерухомості знаходиться у спільній частковій власності.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Розглядаючи питання неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 120 ЗК, у постанові від 13 квітня 2016 року (справа № 6-253цс16) колегія суддів Верховного Суду України дійшла висновку про те, що при застосуванні положень статті 120 ЗК у поєднанні з нормою статті 125 ЗК слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності. Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК, особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Отже, якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція вже була висловлена Верховним Судом України у постанові від 8 червня 2016 року (справа № 21-804а16) та від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Таким чином, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно.

ВИСНОВОК: після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації за іншими особами позивач не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої не є.

Більше того, ухвалюючи рішення, суд повинен враховувати,  що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція закріплена у Постанові Верховного суду України від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2099цс16. 

Теги: земля, податок на землю, налог на землю, земельный налог, відчуження частини об’єкта нерухомості, податок за земельну ділянку, користування земельною ділянкою, судова практика, Адвокат Морозов