Адвокат Морозов (судовий захист)
Правові підстави та умови для вирішення судом варіантів
користування земельною ділянкою новим власником.
У
постанові Верховного Суду України від 11 лютого 2015 року по справі у
справі № 6-2цс15 (№
в ЄДРСРУ 42763573) викладено правову позицію, згідно з якою за відсутності
цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки слід застосовувати положення
частини четвертої статті 120 ЗК України, за правилами якої особа, яка набула
права власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідної
частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала
попередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуження
нерухомості.
Окремо необхідно вказати, що 22.06.2017 р. в рамках справи №
6-3059цс16 Верховний суд України вже
досліджував питання щодо застосування судом касаційної інстанції статей 88, 120
ЗК України та статті 377 ЦК України відносно переходу права власності на об'єкт
нерухомості за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки.
Між тим, 01.11.2017 р. в контексті справи №
6-2454цс16 Судова палата у цивільних
справах Верховного Суду України вказала наступне.
Відповідно до статті 90 ЗК України (в редакції, що діяла на
момент укладення договору купівлі-продажу частини будинку) на землях міст при
переході прав власності на будівлю переходить також і право користування
земельною ділянкою або її частиною. При переході будівлі у власність кількох
осіб земельна ділянка переходить в користування всіх співвласників будівлі.
Частиною першою статті 356 Цивільного кодексу України (далі - ЦК
України) передбачено, що власність двох чи більше осіб з визначенням часток
кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Відповідно до статей 364, 367 ЦК України кожен із
співвласників має право на виділ його частки майна, що є у спільній частковій
власності в натурі або його поділ з дотриманням вимог статті 183 цього Кодексу.
Аналогічне положення закріплено в частині третій статті 88 ЗК
України.
Частиною першою цієї статті передбачено, що володіння,
користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній
частковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно з
договором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку.
ВАЖЛИВО: Оскільки володіння та порядок користування земельною
ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, в тому числі тією, на
якій розташовані належні співвласникам жилий будинок, господарські будівлі та
споруди, визначається насамперед їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток
у спільній власності на будинок, то при застосуванні статті 88 ЗК України при вирішенні
спорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали
відповідну частку в спільній власності на землю або жилий будинок, слід брати до уваги цю угоду.
Це правило стосується тих випадків, коли житловий будинок поділено в натурі.
За правилом частини другої статті 120 ЗК України якщо жилий
будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у
користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача
переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на
тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частина четверта статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на
час виникнення спірних правовідносин) передбачала, що при переході права
власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку
визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше
не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди.
Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України дає підстави для висновку
про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку
при виникненні права власності на будівлю та споруди, на якій вони розміщені.
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об’єкту
нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цими
нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій
залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм
роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових
відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на
нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного
законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття
права власності на нерухомість.
ВАЖЛИВО: Отже, за загальним правилом, закріпленим у частині першій
статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду
стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала
попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження
нерухомості.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у
поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку
переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку,
право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із
виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило
стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване
одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак
об’єкта права власності.
Разом з тим відповідно до частини першої статті 318 ЦК України
кожен власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний
розсуд. Однак право
спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Зазначені положення щодо користування власністю цілком повинні
застосовуватись до майнових прав на майно (зокрема до права користування
земельною ділянкою).
Відтак право користування земельною ділянкою визначається
відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, яке знаходиться на
цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними.
Однак у будь якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати права
іншої особи( частина п’ята статті 319 ЦК України).
ВИСНОВОК: Отже, при вирішенні спору, визначаючи варіанти
користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного
зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною
ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного
договору, оформленого у встановленому законом порядку. Якщо суд установить, що
співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою,
для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого
порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною
ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з
дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням
вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду
України від 15.05.2017 р. по справі № 6-841цс16.
Теги: варіанти користування земельною ділянкою, земельна
ділянка, співвласники, порядок користування нерухомістю, частки кожного з
співвласників, судова практика, Адвокат Морозов
