Адвокат Морозов (судовий захист)
Верховний суд: житлово-будівельний кооператив: мета
створення, вступ членів, пайовий внесок, вихід та строки виплати паю,
відмінність ЖБК від ОСББ
Метою створення житлово-будівельного кооперативу є
забезпечення членів кооперативу житлом та подальше управління житловим будинком
і прибудинковою територією.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про кооперацію» кооператив - це юридична особа,
утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на
основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою
задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах
самоврядування; Пай - майновий
поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та
розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в
тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки. Пайовий фонд - це фонд, що формується з
пайових внесків членів кооперативу і є одним із джерел формування майна
кооперативу, розмір якого може змінюватися.
Статтею 10 Закону України «Про кооперацію»
встановлено, що членами кооперативу можуть бути громадяни України, іноземці та
особи без громадянства, юридичні особи України та іноземних держав, що діють
через своїх представників, які внесли вступний внесок та пай у розмірах,
визначених статутом кооперативу, додержуються вимог статуту і користуються
правом ухвального голосу.
У відповідності до ч. 1 ст. 14 Закону України «Про
кооперацію» у кооперативі допускається асоційоване членство для осіб, які
визнають його статут та внесли пай.
Асоційований член
кооперативу - це фізична чи юридична особа, яка внесла пайовий
внесок і користується правом дорадчого голосу в кооперативі. При ліквідації
кооперативу асоційований член кооперативу має переважне порівняно з членами
кооперативу право на одержання паю(ч. 2 ст. 14 Закону України «Про кооперацію»
).
Згідно з положеннями ст. 12 цього Закону України
основними правами члена кооперативу є: участь в господарській діяльності
кооперативу, а також в управлінні кооперативом, право голосу на його загальних
зборах, право обирати і бути обраним в органи управління; користування
послугами кооперативу; одержання кооперативних виплат та виплат на паї;
одержання паю у разі виходу з кооперативу в порядку і в строки, визначені його
статутом; право вносити пропозиції щодо поліпшення роботи кооперативу, усунення
недоліків у роботі його органів управління та посадових осіб; право звертатися
до органів управління та органів контролю за діяльністю кооперативу, посадових
осіб кооперативу із запитами, пов?язаними з членством у кооперативі, діяльністю
кооперативу та його посадових осіб, одержувати письмові відповіді на свої
запити.
Згідно ст. 13 Закону України «Про кооперацію»,
членство в кооперативі припиняється у разі, зокрема, добровільного виходу з
нього.
Статтею 15 Закону України "Про кооперацію"
передбачено, що вищим органом управління кооперативу є загальні збори членів
кооперативу. До компетенції загальних зборів членів кооперативу належить,
3-поміж іншого, затвердження рішення правління або голови правління про
прийняття нових членів та припинення членства.
Виходячи зі змісту положень Закону України "Про
кооперацію" законодавцем розмежовано
поняття припинення членства у
кооперативі: 1) шляхом добровільного виходу з нього та 2) припинення
членства у кооперативі шляхом виключення особи зі складу членів кооперативу.
Верховний Суд у постанові від 30.06.2022 року у справі
№904/4718/21 зазначив,
що виключення члена з кооперативу - це передбачена законом форма корпоративної
відповідальності, спрямована на одностороннє припинення корпоративних
правовідносин за рішенням юридичної особи внаслідок порушення членом
кооперативу своїх статутних обов’язків. На відміну від виходу з числа членів
кооперативу, виключення має примусовий характер і не залежить від бажання цього
члена кооперативу та можливе лише за наявності підстав, визначених законом та
установчими документами.
При цьому у справі №924/700/21 Верховним Судом викладено правову
позицію, що виключення учасника з товариства належить до компетенції
загальних зборів. Виключна компетенція полягає в тому, що лише єдиний орган
(збори учасників товариства) може вирішувати питання про виключення учасника з
товариства, а не учасниками як такими чи судом.
У постанові від 10.09.2019 року у справі №915/1183/18 Верховний Суд
дійшов висновку, що відповідно до положень ст. 4, 13 Закону України "Про
кооперацію" одним із основних
принципів кооперації є безперешкодний вихід з кооперативної організації.
Перешкоджання особі (обмеження чи заборона) здійснити припинення членства в
кооперативі шляхом добровільного виходу з нього у встановленому порядку не
відповідатиме наведеному принципу та вимогам закону, а отже не може бути
визнане правомірним. Моментом виходу члена з кооперативу є дата подачі ним
заяви про вихід відповідній посадовій особі кооперативу або вручення заяви цим
особам органами зв’язку.
Отже, приписи цивільного законодавства та положення
статуту кооперативу безпосередньо не пов’язують добровільний вихід члена
кооперативу ні з рішенням зборів членів кооперативу, ні з внесенням змін до
його установчих документів, тому зазначена
заява є достатньою правовою підставою для припинення членства особи у
кооперативі.
Аналогічні висновки, викладені в постанові Верховного
Суду КГС, справа №910/1442/22
від 09.03.2023 року.
Згідно ст. 21 Закону України «Про кооперацію», пай
кожного члена кооперативу формується за рахунок разового внеску або часток
протягом певного періоду. Майнові внески оцінюються у грошовій формі.
Розмір паю члена кооперативу залежить від фактичного
його внеску до пайового фонду. Паї, в тому числі резервного і спеціального
фондів, є персоніфікованими і у сумі визначають загальну частку кожного члена
кооперативу у майні кооперативу.
У разі якщо об’єктом паю є об’єкт незавершеного
будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, право на виконання будівельних робіт
щодо якого набуто після набрання чинності Законом України "Про
гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в
майбутньому", правочини (операції) щодо таких об’єктів здійснюються з
дотриманням вимог зазначеного закону.
У разі виходу або виключення з кооперативу фізична чи
юридична особа має право на одержання своєї загальної частки натурою, грішми
або (за бажанням) цінними паперами відповідно до їх вартості на момент виходу,
а земельної ділянки - у натурі. Строк та інші умови одержання членом кооперативу
своєї загальної частки встановлюються статутом кооперативу, при цьому строк
одержання зазначеної частки не може перевищувати двох років, а відлік
його розпочинається з 1 січня року, що настає з моменту виходу або виключення з
кооперативу.
(!) Право власності членів кооперативу
- фізичних осіб на свою загальну частку успадковується.
Закон України «Про інвестиційну діяльність» визначає
вичерпний перелік форм інвестування та фінансування будівництва об`єктів
житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від
фізичних та юридичних осіб. Кооперативна форма, не будучи передбаченою
зазначеним вище законом, реалізовується на підставі спеціального нормативного
акту Закону України «Про кооперацію».
За умовами договору про пайову участь в житлово-будівельному
кооперативі інвестор зобов`язується внести майновий внесок, а інша сторона
зобов`язується передати пайовику (інвестору) зумовлену договором кількість
житлової площі у квартирі пропорційно розміру внесеного паю. Такий договір за своєю правовою природою є
інвестиційним.
Питання ж правового статусу, організації та діяльності
житлово-будівельних кооперативів регулюються нормами Конституції України,
Цивільного та Житлового кодексів, Закону України «Про кооперацію», а також
Примірного статуту, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30
квітня 1985 року.
Зокрема, правові, організаційні, економічні та
соціальні основи функціонування кооперації в Україні визначаються в законі «Про
кооперацію». Кооперативи за цим законом поділяються на виробничі, обслуговуючі
та споживчі, а за напрямками діяльності можуть бути сільськогосподарськими,
житлово-будівельними, садово-городніми, гаражними, торговельно-закупівельними,
транспортними, освітніми, туристичними, медичними тощо.
Відповідно до Примірного статуту, затвердженого
постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985, житлово-будівельний
кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і
членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків),
а у випадках, передбачених законодавством, одно- і двоквартирних жилих будинків
садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з
надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського
кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком
(будинками).
Таким чином, ЖБК
- це вид споживчого кооперативу, який утворюється громадянами на добровільних
засадах на підставі членства і об`єднання майнових (пайових) внесків з метою
задоволення своїх житлових потреб шляхом спільної участі в будівництві
багатоквартирного будинку, його наступному утриманні й управлінні будинком і
прибудинковою територією.
Кооперативи залучають кошти від фізичних чи юридичних
осіб як внески в пайовий фонд кооперативу, в результаті чого ЖБК стає власником
коштів, а фізичні та юридичні особи стають власниками паю.
Слід враховувати, що на відміну від об'єднання
співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), ЖБК створюється на етапі
будівництва будинку з метою його створення, а не тільки управління вже існуючим
будинком.
ВИСНОВОК: 1) ЖБК створюється на етапі будівництва будинку де «інвестор» стає лише асоційованим членом (робить лише
грошовий внесок і не впливає на управління кооперативом); 2) Квартира придбається фактично
договором міни майнового паю між ЖБК та його членом після введення будинку в
експлуатацію; 3) у разі добровільного виходу або виключення члену на оплату
паю можна чекати до двох років (якщо кошти ще будуть); 4) за весь час затримки
виплати (до двох років) «інвестор» - член ЖБК не має право розраховувати на
стягнення пені та інфляційних втрат; 5) у разі недобросовісності ЖБК не
виключається можливість подвійних продажів квартири різним покупцям, адже
договори укладаються в простій письмовій формі.
Матеріал по темі: «Стягнення неустойки з забудовника за договором про участь у Фонді фінансування будівництва»
Теги: ЖБК, житлово-будівельний кооператив, придбання нерухомості через
ЖБК, пайова участь, вступ членів, пайовий внесок, вихід учасника, строки виплати паю, Верховний суд, Адвокат
Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар