Адвокат Морозов (судебная защита)
Укладання іпотечного договору без дозволу органів опіки або
наслідки приховання відомостей про малолітню дитину при вказаних
правовідносинах?
По – перше, необхідно
зазначити, що Верховний Суд України постановою від 20 січня 2016 року розглядаючи
справу аналогічну предмету теми відмовив позивачу у задоволенні його вимог про
визнання недійсними іпотечних договорів квартири з огляду на те, що при
укладенні цих договорів іпотекодавець приховав той факт, що право користування
житлом у квартирі має малолітня дитина, й попереднього дозволу на вчинення
оспорюваних правочинів орган опіки та піклування не надавав, а правочин,
учинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності
на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов'язкового попереднього
дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина
шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде
встановлено, що такий правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує
обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси
дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення,
порушує гарантії збереження права дитини на житло.
По цій же справі ВСУ зробив висновок, який обурив частину
юридичної спільноти, зокрема про те, що сам
по собі факт відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та
піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для
визнання його недійсним.
Однак, згідно із п. 1 ч. 2 ст. 177 СК батьки малолітньої
дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого
вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, які
підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому
числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири.
Аналогічне, але дещо розширене положення міститься в ч. 3
ст. 17 Закону № 2402-III – батьки або особи, які їх замінюють, не мають права
без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати
договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації,
відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін,
відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові
зобов’язання.
Частиною 4 ст. 12 Закону № 2623-IV передбачено, що для
вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або
право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки
та піклування, що надається відповідно до закону.
Як зазначив ВСУ у своєму узагальнені 2015 року за
наслідками розгляду подібної категорії справ вбачається, що при вирішенні справ про визнання недійсними договорів іпотеки,
укладених без дозволу органу опіки і піклування, основною проблемою є
визначення, чи має право користування певним житлом дитина і як саме має бути
підтверджене це право.
Роз’ясняючи це питання, Верховний Суд України ще у своїй
ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім’ї
власника житла пов’язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання
особи (рішення № 2270896 в Єдиному
державному реєстрі судових рішень).
Із 2012 р. зазначене було закріплене на нормативному
рівні. Так, пунктами 1.9, 1.10 гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій
нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22
лютого 2012 р. № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22
лютого 2012 р. за № 282/20595; далі – Порядок № 282/20595) передбачено, що з
метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей,
недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим
будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подання йому
довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального
комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання.
У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або
право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх
частиною мають малолітні чи неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено
дієздатні особи, нотаріус повинен
витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого
правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у
містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого
органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.
Слід зазначити, що практика визначення права користування
житлом дитиною за відсутності її обов’язкової реєстрації сприяє недобросовісній
поведінці іпотекодавців під час укладення договорів іпотеки.
Зважаючи на те, що в силу ч. 3 ст. 6 Закону №898-ІV
обов’язок попередження про всі відомі права та вимоги інших осіб на предмет
іпотеки, у тому числі про права дітей, лежить саме на іпотекодавцях, останні
часто умисно приховують факт користування житлом дитиною з подальшим
оспорюванням договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та
піклування, в інтересах дитини.
Необхідно
враховувати, що відповідно до другого речення ч. 3 ст. 6 Закону №898-ІV
іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавців – батьків, які свідомо
приховали факт існування прав дітей на передане в іпотеку житло, дострокового
виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків.
У зазначеній постанові міститься також правовий висновок
Верховного Суду України у справі № 6-384цс15 про те, що власник майна, який є
одночасно законним представником неповнолітньої або малолітньої особи та
укладає правочини, що впливають на права дитини, повинен діяти добросовісно та
в інтересах дитини, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких
дій. Неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками
неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, що
передається в іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за
позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, а
може спричинити інші наслідки, передбачені законодавством, які застосовуються
органами опіки та піклування.
З огляду на зазначене Судова палата у цивільних справах
Верховного Суду України, врахувавши недобросовісність дій відповідача під час
укладення іпотечних договорів та відсутність обставин, які б свідчили про
недобросовісність іпотекодержателя (банку), дійшла висновку про відсутність
підстав для задоволення позову про визнання іпотечних договорів недійсними.
В свою чергу, Верховний суд України, розглядаючи справу №
6-1024цс16 своєю постановою від 22.06.2016 р. підтвердив зазначене вище та
вказав наступне.
Згідно зі статтею 16 ЦК України визнання правочину
недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та
інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені
статтею 215 цього Кодексу.
Так, відповідно до частин першої – третьої статті 215 ЦК
України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою –
третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність установлена
законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом,
але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на
підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом
недійсним (оспорюваний правочин).
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного
правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України,
які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного
цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про
спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише
наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено,
чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до
суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно
від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке
порушення відбулось.
Згідно зі статтею 17 Закону України «Про охорону
дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору
іпотеки) батьки не мають права без дозволу органу опіки і піклування укладати
договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації,
відмовлятись від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін,
відчуження житла, зобов’язуватись від імені дитини порукою, видавати письмові
зобов’язання.
За змістом частини шостої статті 203, частини першої
статті 215 ЦК України правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами) і
суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи
непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є
оспорюваним.
За таких обставин вчинення батьками малолітньої дитини
певного правочину без попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує
установлену статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» заборону. Проте
сам по собі цей факт не є безумовною підставою для визнання правочину
недійсним. Правочин може бути визнано недійсним, якщо його вчинення батьками без
попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права
особи, в інтересах якої пред'явлено позов, тобто до звуження обсягу існуючих
майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів
дитини, зменшення або обмеження прав та інтересів дитини щодо жилого
приміщення.
Згідно зі статтею 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець
обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та
користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо
інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон
України «Про іпотеку», не містять норм, які б зменшували або обмежували права
членів сім'ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання
його в іпотеку.
При вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про
визнання недійсними договорів іпотеки на підставі порушення статті 17 Закону
України «Про охорону дитинства» в кожному конкретному випадку суди повинні:
1) перевіряти наявність у дитини права користування
житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце
її фактичного постійного проживання;
2) ураховувати добросовісність поведінки іпотекодавця
щодо надання документів про права дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору;
3) з’ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав
дитини внаслідок укладення договору іпотеки.
Передбачене статтею 17 Закону України «Про охорону
дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору
іпотеки) положення про необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки
та піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке мають
діти, спрямоване на захист майнових прав дітей, тому підставою для визнання
такого договору недійсним за позовом їх батьків є порушення майнових прав дітей
унаслідок укладення такого договору, а не сам по собі факт відсутності
попереднього дозволу органу опіки та піклування на його укладення.
Отже, вчинений батьками (усиновлювачами) правочин
стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким
мають діти, за відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та
піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203,
частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що
оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини: звужує обсяг
існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси
дитини, зменшує або обмежує її права та інтереси щодо жилого приміщення,
порушує гарантії збереження права дитини на житло.
Власник майна, який є одночасно законним
представником неповнолітньої або малолітньої особи та укладає правочини, які
впливають на права дитини, повинен діяти добросовісно та в інтересах дитини, а
інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій.
Висновок: Неправдиве повідомлення
батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або
малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, яке передається в
іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за позовом
батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, а може
спричинити інші передбачені законодавством наслідки, які застосовуються
органами опіки та піклування.
Теги: признание ипотеки недействительной, малолетний
ребенок, родители, орган опеки и попечительства, ипотека, залог, кредит, сделка
банк, должник, кредитор, суд, иск в суд, юрист, адвокат, защита в суде, Морозов
Евгений
