Поновлення договору оренди землі з попереднім орендодавцем (орендарем)

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: підстави та умови поновлення договору оренди землі з попереднім орендодавцем (орендарем)

24 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 132/1745/20, провадження № 61-8895св21 (ЄДРСРУ № 102221476) досліджував питання щодо підстав та умов поновлення договору оренди землі з попереднім орендодавцем (орендарем).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1ст. 626 ЦК України).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ч.2 ст.33 зазначеного Закону передбачено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3 ст. 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

(!!!) Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою, третьою, четвертою та п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти:

• орендар належно виконує свої обов`язки за договором;
• орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
• до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених ч.6ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та Верховного Суду у постанові від 07.04.2021 у справі №132/2635/19 (ЄДРСРУ № 96281734).

Між тим необхідно враховувати, що відповідно до позиції Верховного Суду, викладеній в постанові від 16.09.2019 у справі №908/2314/18, частинами 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Окрім цього, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 25 березня 2020 року у справі №379/1439/18 та постанові Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі №378/338/18.

Враховуючи частину 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що договір оренди землі може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк, за умови дотримання всіх законодавчих умов та умов договору сторонами.

ВИСНОВОК: Підсумовуючи зазначене вбачається, що орендар (за умови дотримання строків та положень договору, в тому числі щодо своєчасності  орендної плати) не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах, однак ці умови можуть бути змінені ВИКЛЮЧНО за згодою сторін.

 

Матеріал по темі: «Особливості поновлення договору оренди землі в судовому порядку»

 

Теги: оренда землі, поновлення договору, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Особливості поновлення договору оренди землі в судовому порядку

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та судова практика Верховного суду щодо поновлення договору оренди землі.

11 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 903/847/17 (ЄДРСРУ № 81143097) досліджував питання що особливостей поновлення договору оренди землі в судовому порядку.

Суть справи: приймаючи оскаржувані судові рішення суди свої висновки мотивували тим, що позивачем не дотримано положень частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надання проекту додаткової угоди орендодавцю, вимога позивача про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захист права без оформлення додаткової угоди про це, а заявляючи даний позов про продовження дії договору на тих саме умовах та одночасно намагаючись збільшити строк дії цього договору, позивач тим самим не дотримався положень частини 6 вказаної статті, а тому такий позов задоволенню не підлягає.

Верховний суд вказує, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", на підставі якої заявлено даний позов, врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: 1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і 2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

(!!!) Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не вимагається. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

З підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Законом України від 12.02.2015 N 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція) частина третя статті 19 викладено у новій редакції, передбачено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Разом з цим у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах орендар не може.

Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме упродовж одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

З наведеного слідує, що за даних обставин, що склались між сторонами, орендар мав право звернутися із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, оскільки зміна умов договору стосовно стоку дії оренди положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачена, зміна умов договору і поновлення договору - це різні конструкції правовідносин, котрі регулюються відмінними нормами права.

Правовідносини щодо зміни умов договору задля приведення його норм у відповідність законодавству або у зв'язку з іншою істотною зміною обставин, унормовано приписами статті 652 Цивільного кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі".

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" урегульовує правовідносини поновлення договору оренди землі, а тому аргументи позивача щодо правомірності збільшення строку дії договору шляхом поновлення договору оренди землі є помилковими та такими, що не відповідають чинному законодавству, оскільки наведеною нормою права передбачається можливість поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частина 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України визначає, що у спорі, котрий виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Звернувшись в суд з позовом з проханням визнати договір оренди землі  поновленим на тих самих умовах, то по суті позивачем заявлено вимогу про визнання юридичного факту поновлення договору оренди, а не про укладення відповідної додаткової угоди, як це передбачено частиною 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому позивачем не надано до позовної заяви редакції проекту додаткової угоди про продовження договору, яка з урахуванням частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи положення частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", має бути викладена у резолютивній частині судового рішення на підтвердження умов укладення відповідної угоди.

Отже у спорі, що виник між сторонами у позові та в резолютивній частині судового рішення в обов'язковому порядку мають вказуватися умови додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення.

Відповідна правова позиція викладена Касаційним господарським судом у постановах від 11.09.2018 у справі №911/1170/17, від 06.12.2018 у справі № 908/1634/17, від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 20.02.2019 у справі № 915/1401/17.

Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права, і такий спосіб має забезпечувати ефективний захист та відновлення порушеного права позивача. При цьому під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

За обставин недотримання самим позивачем процедури поновлення договору оренди, зокрема щодо звернення до суду з відповідною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк із зазначенням ним умов, на яких він має намір поновити договір, тобто з урахуванням положень частин 6 і 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, правові підстави для задоволення даного позову відсутні.

Підсумовуючи зазначене вище вбачається наступне:

1.   Договір оренди землі може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк!!!

2.    Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не вимагається;

3.    Орендодавець має право заперечити стосовно поновлення саме упродовж одного місяця після закінчення дії договору оренди землі;

4. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк;

5.  Орендодавець в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

ВИСНОВОК: Договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, при цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Матеріал по темі: «Поновлення договору оренди землі за наявності дійсного договору з третьою особою»

Теги: оренда землі, поновлення договору, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов