Належний спосіб захисту прав орендодавця

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Належний спосіб захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє

19 лютого 2024 року Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 567/3/22, провадження № 61-5252сво23 (ЄДРСРУ № 117206184) досліджував питання щодо належного способу захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22)).

ВИСНОВОК: Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

 

 

Матеріал по темі: «Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця»

 

 

 

теги: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов

 

 

 

 

Момент набрання чинності договору оренди землі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Момент набрання чинності договору оренди землі: з моменту державної реєстрації чи з моменту укладення договору

14 грудня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 902/1207/22 (ЄДРСРУ № 115821544) досліджував питання щодо моменту набрання чинності договору оренди землі: 1) з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2) чи з моменту укладення договору.

Відповідно до положень статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

З 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого статтю 126 ЗК України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

За змістом статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

(!!!) Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" є різними.

При цьому на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)), Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 у справі № 136/2211/15-ц).

Проте це не означає, що після внесення змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди, момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватись з моментом набрання чинності договором оренди.

Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалося, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі №  357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що: "у частині п`ятій статті 6 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11.02.2010 №  1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

ВАЖЛИВО: Тобто з 01.01.2013 державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон №161-ХIV).

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05.12.2019 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" абзац другий частини другої статті 25 Закону №  161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним".

Велика Палата Верховного Суду в своїй постанові від 18.04.2023 у справі №  357/8277/19 не вбачала підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зазначила, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Колегія суддів зазначає, що Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові у справі № 357/8277/19 чітко пов`язала строк права оренди земельної ділянки, укладеного 05.06.2013 (право оренди зареєстровано 11.01.2014), із датою укладення договору оренди, вказавши, що у позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. При цьому, пункт 37 договору оренди землі у справі № 357/8277/19 був аналогічний тим, які наведені вище, та пов`язують набрання чинності договором оренди з підписанням його сторонами та державною реєстрацією.

Аналогічного підходу до визначення моменту укладення договору оренди землі дотримався і Касаційний цивільний суд у своїй постанові від 24.05.2023 у справі №  125/1609/21.

Наведені приклади судової практики Верховного Суду підтверджують наявність по суті двох взаємовиключних підходів до тлумачення та застосування статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України до договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013, з аналогічними умовами щодо набрання ними чинності, а саме: 1) набрання чинності договором (обчислення строку дії договору) з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2) чи з моменту укладення договору.

Разом з цим слід враховувати, що цивільне законодавство та судова практика вищої судової ланки вказує, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом (29 квітня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 816/1752/17, адміністративне провадження №К/9901/39968/18 (ЄДРСРУ № 88986942)).

ВИСНОВОК: З огляду на виконання функцій із забезпечення сталості та єдності судової практики справа № 902/1207/22 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

 

 

Матеріал по темі: «Чи діє договір оренди землі без державної реєстрації ?»

 

 

 

теги: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов

 

Розірвання договору оренди земельної ділянки у зв’язку з неузгодженою суборендою

Адвокат Морозов (судовий захист)

Передача орендованих земельних ділянок у користування іншій особі без згоди орендодавців є підставою для розірвання договору

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 13 травня 2020 року в рамках справи № 277/860/18, провадження № 61-5347св19 (ЄДРСРУ № 89238215), 01 квітня 2020 року у справі № 277/691/18, провадження № 61-10276св19 (ЄДРСРУ № 88692380), 29 січня 2020 року у справі № 548/384/18, провадження № 61-5407 св 19 (ЄДРСРУ № 87334313) та ін. досліджував питання щодо можливості розірвання договору оренди земельної ділянки у зв’язку з неузгодженою суборендою.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 4  ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно зі статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За положеннями статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі,  переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (стаття 774 ЦК України).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до положень статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» одним з  визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановлених договором розмірі, строку та порядку. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, вказує на систематичне порушення умов договору оренди земельної ділянки і може бути підставою для його розірвання.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд України у постановах: від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, від 28 вересня 2016 року № 6-977 цс 16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449 цс 17 і вони не змінювалися.

За правилом частини шостої статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Положеннями статті 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі».

Аналогічний висновок міститься у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 листопада 2019 року у справі № 133/158/16-ц (провадження № 61-21693сво18).

ВИСНОВОК: Передача орендованих земельних ділянок у користування іншій особі без згоди орендодавців та відповідного погодження в угоді є підставою для розірвання договору.

Матеріал по темі: «Момент набрання чинності договору оренди землі»

теги: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов