Чи можна купити нерухомість без земельної ділянки?

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання право власності на земельну ділянку під об’єктом нерухомості, якщо продавець на момент укладення договору купівлі - продажу не мав права власності на цю земельну ділянку

19 травня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 127/10011/18, провадження № 61-13977св19 (ЄДРСРУ № 89345588) досліджував питання щодо визнання право власності на земельну ділянку під об’єктом нерухомості, якщо продавець на момент укладення договору купівлі - продажу не мав права власності на цю земельну ділянку.

Слід вказати, що при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України необхідно виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не зареєстровано одночасно з правом на нерухомість, проте земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Аналогічна правова позиція висловлена у постановах Верховного Суду України  від 11 лютого 2015 року в справі № 6-2цс15, 13 квітня 2016 року в справі № 6-253цс16 та 12 жовтня 2016 року в справі № 6-2225цс16.

Згідно із статтею 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Отже, вказана стаття закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду.

Переважному застосуванню підлягає не частина перша статті 120 ЗК України, а частина перша статті 377 ЦК України, яка передбачає, що в таких випадках до набувача переходить право власності на земельну ділянку або право користування, оскільки спеціальна норма загального закону регулює ті ж самі відносини, що і стаття 120 ЗК України.

Якщо співставити обсяг регулювання статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, то обидві норми будуть мати однаковий предмет правового регулювання, проте статтю 377 ЦК України запроваджено законодавцем пізніше у часі, тому за темпоральним принципом вирішення колізій норм права саме їй необхідно надати перевагу під час визначення належної до застосування правової норми.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2019 року у справі № 635/7556/16-ц (провадження № 61-19823св18) та підтримані Верховним судом у постановах від 01 квітня 2020 року у справі № 662/116/15-ц (провадження № 61-18332св19), від 04 березня 2020 року у справі № 361/7041/16-ц (провадження № 61-3242св19) та ін.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Стаття 14 Конституції України встановлює, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Статтею 12 ЗК України визначено повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, до яких належать, зокрема, розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу, інформування населення щодо вилучення (викупу) та інші.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина перша статті 79 ЗК України).

За змістом статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Відповідно до частин третьої, четвертої статті 78-1 ЗК України сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Згідно із частиною десятою статті 78-1 ЗК України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Стаття 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює, що земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

Згідно з частинами першою, четвертою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

В даній справі спірна земельна ділянка має кадастровий номер, визначену площу, однак будь-яке право на неї (власності, користування тощо) не зареєстровано.

Враховуючи викладене, Верховний суд зробив висновок, що з набуттям власниками права власності на комплекс будівель та споруд, які розташовані на спірній земельній ділянці, до них, як до нових власників цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право власності на спірну земельну ділянку так як продавець на момент укладення договору купівлі - продажу не мав права власності на цю земельну ділянку.

Між тим, згідно з принципом єдності правового статусу земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).

Матеріал по темі: «Принцип нерозривності нерухомості з земельною ділянкою на якій вона розташована»

Теги: земля, земельна ділянка, нерухомість на земельній ділянці, оренда землі з нерухомістю, право власності на нерухомість, принцип нерозривності землі з нерухомістю, судова практика, Адвокат Морозов

Правовий статус земельної ділянки на якій розташоване нерухомість власника

Адвокат Морозов (судовий захист)

Відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку не завжди може кваліфікуватися як самовільне її зайняття

14 березня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 902/341/17 (ЄДРСРУ № 80548987) правового статусу земельної ділянки на якій розташоване нерухоме майно власника.

Відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною першою статті 120 ЗК України в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 13 квітня 2016 року в справі № 6-253цс16.

Матеріал по темі: «Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою»

При застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд у постанові від 04 лютого 2019 року в справі № 463/1696/15-ц.

Тобто, до набувача права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташованих на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні в силу закону, незалежно від волі попереднього користувача земельної ділянки та органу, уповноваженого розпоряджатися землею (у випадку належності земельної ділянки до земель державної або комунальної власності) переходить право користування земельною ділянкою, на якій розміщені відповідні об`єкти нерухомості, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Верховний Суд у постанові від 14 березня 2019 року в справі № 902/341/17 вказав, що виходячи з положень статті 377 ЦК України, статей 120, 125ЗК України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, слід дійти висновку, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти, оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача на земельну ділянку, на якій розташований відповідний об`єкт нерухомості, припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд у постанові від 04 травня 2018 року в справі № 910/14212/17.

Виходячи з положень статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, слід дійти висновку, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти, оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.

За змістом положень частини 4 статті 41 Конституції України, частини 1 статті 321 ЦК України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно зі статтею 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтями 203, 204, 215 ЦК України встановлено принцип презумпції правомірності правочину, відповідно до якого правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.

Набувши у власність нерухоме майно, позивач не позбавлений права оформити своє право на земельну ділянку, на якій воно розташоване, у встановленому законом порядку, тобто звернутися до відповідної ради (у випадку комунальної власності) із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність (ст. ст. 123, 124 ЗК України). Відмова відповідача порушує суб`єктивні цивільні права позивача щодо розпорядження об`єктом незавершеного будівництва та унеможливлює отримання дозволів на продовження будівельних робіт.

Об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у випадках і в порядку, визначених актами цивільного законодавства. Проте вирішуючи питання про виникнення, зміну та припинення суб`єктивних цивільних прав стосовно об`єкта незавершеного будівництва, потрібно враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами. Отже, новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього.

Порядок звернення до органу місцевого самоврядування за набуттям права власності або правом користування земельними ділянками встановлено відповідно ст.ст. 128, 123 ЗК України.

Водночас, застосовуючи норми ЗК України, до спірних відносин, слід зазначити, що закон не обмежує власника об`єкта нерухомого майна у виборі виду оформлення прав на землю під таким об`єктом. Відтак, власник об`єкта нерухомості самостійно вирішує з якою заявою звертатись до органу місцевого самоврядування - про викуп земельної ділянки чи оформлення права оренди (або інше користування). Одночасно в ЗК України встановлено виключний перелік підстав, коли орган місцевого самоврядування може відмовити заявнику в оформленні прав на землю під об`єктом нерухомості. Такі підстави, у випадку звернення заявника з заявою про викуп передбачені ч.5 ст. 128 ЗК України.

Звернення з заявою про викуп (при наявності підстав для викупу не на конкурсних засадах), замість звернення з заявою про надання в оренду не є законною підставою для відмови в прийнятті позитивного рішення, оскільки орган місцевого самоврядування не може вирішити за заявника, який вид оформлення прав на землю є для нього більш доцільним.

Аналогічні правові позиції викладені у постанові Верховного Суду України від 12.10.2016 у справі №6-2225цс16, постанові Верховного Суду від 04.05.2018 у справі №910/14212/17, постанові Верховного Суду від 14.03.2019 у справі №902/341/17.

ВИСНОВОК: Відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне її зайняття, у тому числі з огляду на правомірність набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна. У таких випадках положення статті 212 ЗК України застосуванню не підлягають.

Матеріал по темі: «Перехід права користування (оренди) на земельну ділянку при купівлі об’єкту нерухомості»

Теги: земля, земельна ділянка, нерухомість на земельній ділянці, оренда землі з нерухомістю, право власності на нерухомість, принцип нерозривності землі з нерухомістю, судова практика, Адвокат Морозов