среда, 19 апреля 2017 г.

Порядок продажу заставного майна на підставі іпотечного договору






ВСУ: всі необхідні дії відносно продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна іпотекодержатель здійснює від свого імені, а не від імені іпотекодавців. 
05.04.2017 р. вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України розглядаючи справу № 6-3034цс16 виходила з нижчевикладеного.
Суть іпотеки як засобу забезпечення виконання цивільно-правових зобов’язань полягає у тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває право в разі невиконання боржником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі 1) рішення суду; 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
1. судовий – на підставі рішення суду:
а) шляхом проведення прилюдних торгів;
б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право  іпотекодержателя  на  продаж  предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві);
2. два позасудових способи захисту:
а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;
б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
3. «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16 (Детальніше див. матеріал: «Забрати іпотечне житло за допомогою рішення суду можливо / не можливо»)
Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 Закону, якою передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.
У частині першій статті 36 Закону зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, аналіз положень статей 33, 36–39 Закону дає підстави для висновку про те, що законодавець визначив три способи захисту на задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий – на підставі рішення суду та два позасудових – на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
ВАЖЛИВО: Разом з тим обрання певного способу правового захисту, у тому числі й досудового врегулювання спору, є правом, а не обов’язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.
Установлення законом або договором досудового способу врегулювання спору за волевиявленням суб’єктів правовідносин не вважається обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.
Звертаючись до суду з позовними вимогами, банк обрав судовий спосіб захисту порушених прав кредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою, та просив суд звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону.
Закон визначає спеціальний порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі деякі правила для здійснення реалізації предмета за рішенням суду, зокрема в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання права іпотекодержателю на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.
За змістом частини першої статті 39 Закону в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначається, крім іншого, початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, беручи до уваги аналіз норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що в розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановлення початкової ціни предмета іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.
Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовий продаж іпотечного майна, то, викладаючи резолютивну частину рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувати вимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку».  
Аналогічний правовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постановах від 22 березня 2017 року (справа № 6-2654цс16), від 8 червня 2016 року (справа № 6-1239цс16), від 13 травня 2015 року (№ 6-53цс15, 6-63цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та 6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№ 6-449цс15),  7 жовтня 2015 року (№ 6-1935цс15), 21 жовтня 2015 року (№ 6-1561цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15), 3 лютого 2016 року (№ 6-2026цс15).
Відповідно до частини шостої статті 38 Закону ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Отже, у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону, резолютивна частина рішення суду повинна відповідати вимогам статей 38, 39 Закону та положенням пункту 4 частини першої статті 215 ЦПК України, і в ній повинна зазначатись, крім іншого, початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
ВИСНОВОК: Згідно із частиною п’ятою статті 38 Закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.
У справі досліджує мій справі суд першої інстанції, зазначив про право іпотекодержателя укладати договори і здійснювати всі необхідні дії від імені іпотекодавців, що не узгоджується з вимогами частини п’ятої статті 38 Закону.



Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Комментариев нет:

Отправить комментарий